没想到五一放假楼市却似乎没放假，各种松绑的消息依然是不断登上热搜，可以说各地的住建部门也是拼了，比如北京在五一前松绑了限购，上海开启了依旧欢喜，南京更是买房就可以落户，还有咱们昨天说到的地方限制库存超36个月的城市卖地的消息，很明显，进入5月后政策在密集的出台中，因为下半年的业绩如何其实就看这几个月的政策铺垫了。

而就在5月1日，肇庆更是放出大招，市内范围商品房实行按套内面积计价宣传销售，大家不要误会，这里不是直接取消公摊，而是把建筑面积和套内面积分开了，卖的时候直接按更少的套内面积进行计价。相信买过房的朋友都知道，公摊这种模式最早源于1950年代的香港，比如公共部分的电梯、楼梯、大堂、走廊由各户分摊。因此，套内面积要远比房产证上的住房面积要少很多。通常多层楼房的公摊面积在10—15%之间，而高层楼房的公摊面积在25—30%以上。

当然，在2012年后香港就取消了公摊。而咱们还在沿用这种模式，举例来说，一套建筑面积100平的房子，公摊如果是20%，均价是2万元，那总价就是200万，如果按套内面积来算的话，80平的套内面积，如果均价2.5万的话，那总价其实是一样的，当然，如果价格比2.5好高的话，其实取不取消公摊对买家来说在购房层面的意义不是特别大，所以后续还是要看政策具体落地后，开发商执行起来的方向了。

当然，不管开发商后续是变相涨价或者是真正的降价，大家其实对公摊还是希望能尽快解除的。因为公摊有几个大家都比较痛恨的地方，首先就是公摊这个面积的多少是由开发商进行决定的，个人的话基本没有这个专业实力去辨别，其实早在1995年底的时候，公摊的规则就有了定义，包括电梯井、管道井、楼梯间、设备间、公共门厅等等区域，是以水平投影面积计算的，虽然交付之前有专门的测绘公司会进行实地测量并且有了测绘报告才能顺利报证，但是个人业主不可能拿着米尺去一一测量进行核实，而且这种专业的报告基本没有几个外行人看得懂，即使测绘公司和开发商搞出了误差，哪怕是总公摊百分之一出现误差的话，对于一些均价在几万一平的小区来说，也是个不小的数目了。

所以这一块的信息可以说相对不对等的，购房者是比较弱势的，只能够听从开发商的判断，还有一些是收楼后才知道自己的房子公摊特别大，像2022年就有新闻爆出，青岛一个购房者在2018年买了一套110.25平方米的住宅，但是收楼的时候发现套内建筑面积为75.24平方米，而找到验房师测量后发现，实际套内仅有61平方米左右，3间卧室没有一间超过9平方米，主卧甚至无法放下双人床，可以说是非常憋屈了，所以咱们会感觉内地100平的房子还不如人家香港60平的房子感觉宽敞。因为套内60确实可以做很多布置了。

其次则是公摊后续的支出，因为在物业费方面是一笔长期的支出，多数的物业公司基本都是按照建筑面积进行收取物业费，就按3元一平来计算的话， 如果公摊面积有30平的话，一个月就要多支出90元，一年也就是1000多元的公摊物业费支出，也是一笔不小的钱。还有就是一些开发商把公摊区域直接改成车位然后就可以再打包卖给购房者，相当于为公摊付了两次的钱，而有的购房者是不知情的，因为觉得只有房子里的面积是自己所有的，其他地方都得付费才可以，所以很多人对这块还是懵懵懂懂的状态。

所以，取消公摊的好处还是十分多的，因为过往来说，房价在持续上涨，大家对于利率、公摊之类的敏感度没有这么强烈，因为买到就是赚到的心态是弥漫在购房者心中的，能不给茶水费抢到房的就是佼佼者了，根本没那么多人在意公摊的多少。但是现在不一样了，随着楼市的下行，大家对购买时候的价格也是特别敏感，连利率都在追求最低的水平，虽然现在不少城市的利率下限已经突破了，但是大家还是不为所动，所以公摊这一块大头的支出相信后续更多人会关注起来。

当然，为什么不能立马取消公摊，其实还是因为时间没有完全到，因为公摊的话确实可以增加小区的环境和品质，如果取消公摊的话，将来小区里面的公共区域如何计费将是个课题，而且之前的房子二度销售的时候是按建筑面积还是套内面积计算也将是历史遗留问题，而且现在很多都是高层甚至超高层小区，如果公摊面积没了，开发商肯定也是羊毛出在羊身上，要想有以前的效果，那必然会在建筑成本或者套内的地方进行转移，开发商不会干亏本的买卖，所以，这部分原本购房者承担的成本一旦取消，后续的成本转移如何解决，是摆在面前最实际的点。

当然，取消公摊后价格会不会变其实还是取决于市场的需求，就像过往开发商都是卖期房，但是现在呢，现房的宣传已经是铺天盖地了，因为购房者不敢轻易买期房了，烂尾楼的教训还是历历在目的，谁也没有这个胆量陪伴一家开发商渡过最艰难的偿债期，一不留神可能就暴露了，开发商可以暴雷，但是个人没有破产的说法，贷款将一辈子跟随着征信，甚至直接变成老赖，连高铁飞机都不能坐了。

所以大家要懂得，公摊只是一个表象，最本质的还是市场的供求关系，包括土拍的供应和新房项目的供应，需求的话则是刚需的购房需求和改善的购买，像前几天自然资源部已经要求去化超36个月的城市停止供地了，其实就是在源头上减少底层土拍的供应，先抓紧去库存，公摊只是计价的一种方式，关键是市场接不接受，市场不接受了，自然而然也就会降低价格，无形中被取消了，如果市场能接受，即使官方要求取消公摊，那开发商还是会在其他地方算入公摊的成本然后转嫁给购房者。

就像以前深圳业主卖房，受限于政府指导价的限制，然后在指导价的基础上附加了一幅自己画的八骏图，八骏图要额外的差价上百万，当然也有购房者接受了，买卖自然就达成了，所以，现在最关键的还是市场已经逐步转向买方市场了，不管是开发商和二手业主，都在求着购房者来买房，包括利率的优惠、税收的减免、现房的优势等等，只要刚需耐得住心，更多的福利还会继续给到，当然，市场博弈还在进行中。