又到了房企上市公司披露上半年业绩的时候，从已经披露上半年财报的房企情况来看，能盈利的房企寥寥无几。 根据wind数据，A股房地产上市公司中已披露2023年上半年业绩预告的有68家，其中41家预告净利润为亏损，仅27家公司盈利。碧桂园、雅居乐、路劲等公司公告称公司盈利可能转亏，盈利的企业如金茂、招商蛇口等央企的盈利规模也出现了大幅度下降。 房企盈利能力持续下降的原因有很多，但是股民当下倾向于寻找盈利仍能持续增长的企业。 有这样的企业吗？ 还真有一个！那就是龙湖集团（00960.HK）。 据龙湖集团发布2023年上半年业绩公告内容，龙湖集团实现股东应占溢利为80.6亿元，同比增长7.73%。在行业深度调整，约60%的上市房企预计亏损的情况下，龙湖集团能够实现利润正向增长，实属不易！ 01 有的房企已放弃利润考核 今年上半年，房企上市公司业绩预亏仍然是主流，除了民企，还有国企，首开股份、华侨城等知名国企也名列其中。 即使仍能保持盈利的央企房地产上市公司们，也多数是盈利指标下滑状态。例如，中国金茂预计上半年股东应占利润同比下降约80%，招商蛇口上半年营业利润同比下降10.10%，利润总额同比下降9.60%。 房企上半年业绩亏损原因是多方面的： 1、受房地产市场下行的影响导致营业额及毛利率下降，以及对物业项目计提的减值拨备增加。这是业绩预亏公司公布的主要理由，例如中国金茂即表示上半年盈利大幅度下降与收并购事项产生的一次性损益相关。 2、汇率波动导致预期汇兑损失，尤其是在香港上市的房地产公司当中借了美元债的，随着美联储加息，美元债利率飙升，带来公司债务利息负担成本迅速扩大，并进一步吞噬公司现有利润。例如，路劲基建指出，因人民币持续贬值导致集团期内汇兑亏损约5亿元。 观察房企上市公司公布的上半年业绩情况，这次业绩亏损几乎是全行业性的，不仅是民企开发商亏，国企和混合所有制的开发商也难逃亏损命运。 例如，大股东为中国人寿和大家人寿的远洋集团(03377.HK)，最新公布的上半年业绩预告显示：2023年1月至6月亏损186.18亿元。 有的企业在这次行业下行冲击当中猝不及防，只能选择保护现金流安全为第一战略选择。充足的现金流是房企赖以生存的关键，尤其在市场下行时，此前过猛的投资一方面需要公司“断臂求生”，另一方面还要不断“开源节流”。 例如：金地集团董事长凌克特别强调了关注现金流安全，宁可不要利润，也要保证现金流。据悉，金地集团上半年销售额约858.2亿元，同比下降14.7%；营业利润约15.32亿元，同比下降22.24%。 金地集团作为行业的标杆企业都这么说了，其他企业又有几家还能奢望今年上半年还有利润的增加呢？ 其实，在今年上半年的市场行情下，仅靠销售回款创造的现金流，往往是能够维持公司运营就不错了，很难去支持公司再去拿地。即便是母公司不差钱的国企，如京投发展的母公司为北京基础设施投资有限公司，是高现金流的企业，今年也开始回收现金流。 2022年度，京投发展应付母公司北京市基础设施投资有限公司利息10.04亿元，先还了9.94亿元，当年支付京投公司的利息占京投发展全部利息支出的79.77%。 受此影响，京投发展在2023年上半年实现营业收入98.66亿元，同比增长716.96%；实现归属于上市公司股东的净利润1.74亿元，同比减少1.01%。 可见，今年大家都“钱紧”，房地产业务从过去的大股东一直支持现金流，转向了要给大股东回补现金流和利润，在这个情况下，很多房企的盈利数据就更难看了。 02 龙湖为什么能做到？ 就在整个行业都面临“赚钱难”的困境时，龙湖集团却脱颖而出。据龙湖集团公告内容：股东应占核心溢利同比增长0.6%至65.9亿元。集团整体毛利率进一步修复，毛利额达到139亿元，毛利率提升至22.4%。 此外，上半年龙湖集团实现股东应占溢利为80.6亿元，同比增长7.73%。 龙湖盈利的“双增长”是怎么做到的呢？ 1、多挣 在保持地产开发业务收入稳定的情况下，龙湖集团上半年发力多元化业务实现多挣钱。 “一个龙湖”生态体系之下，龙湖已构建开发、运营、服务三大业务板块，形成地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造五大航道 “1+2+2”的业务格局。 2023年上半年，由运营及服务业务组成的经营性收入实现122亿元，同比增长10.4%，经营性利润占比超半数，利润结构更加优化。 其中，以商业投资、长租公寓为主的运营业务收入达63.3亿元，同比增长8%，毛利率为77.3%；商业投资方面，上半年如期新增运营5座商场，出租率稳步修复，同店营业额和同店日均客流相较去年同期均实现超20%的增幅，租金收入同比增长8%至50.1亿元。截至2023年6月底，龙湖商业已进入全国32座城市，累计开业运营商场达81座，运营总建面为762万平方米（含车位总建筑面积为980万平方米），整体出租率95.4%，合作品牌超6500家，战略合作品牌超400家。 集团长租公寓品牌冠寓稳步发展，累计已开业11.9万间房源。冠寓在业务发展的同时，精耕产品和服务，不断升级租住体验，开业6个月及以上房源的出租率提升至95.9%，租金收入同比增长4%至12.3亿元，5年复合增长51%，盈利能力行业领先。 以物业管理、智慧营造为主的服务业务及其他收入达58.4亿元，同比增长13%，毛利率为31.9%。 龙湖智创生活的物业管理及商业运营业务稳步增长，期末总收入达66.7亿元（合并抵销前），权益后利润同比增长39%。其中，物管在管面积达3.5亿平方米，客户满意度连续14年保持90%以上。商业运营在管项目81个，在管面积762万平方米。 龙湖集团旗下的“智慧营造”品牌——龙湖龙智造，自去年品牌首发亮相以来，已经快速成长为代建行业有力的竞争者。截至目前，龙湖龙智造已累计获取建管项目50余个，总建筑面积超900万平方米，其中超90%的建管项目分布在核心的一、二线城市，以行业领先的综合实力，持续助力智慧城市营造，赋能未来城市发展。 2、协同 2023年上半年，龙湖三大业务板块协同发力，凭借内生式驱动，率先走出了一条低杠杆、低成本、强运营、正现金流的高质量发展模式。 比如：龙湖商业在南京的第一座商业轻资产项目在打造过程中，龙湖龙智造与龙湖商业相互协同。一方面，龙湖商业运营指导空间创新，另一方面，龙湖龙智造在满足规划条件的情况下，以方案创新突破规避不利因素，依托龙湖施工建造管理能力，预计可缩短建造工期超5%。 3、控债 虽然龙湖集团的债务规模一直处于绝对安全区间，但是债务利息是公司成本的重要构成，为了压降债务利息成本，龙湖集团上半年做了一系列的动作。 例如，鉴于美元借贷成本增加，龙湖主动压降外币债务。上半年外币债务占比进一步下降至21.6%，其中97%的外债已做掉期对冲，全面规避汇率波动风险；坚持低成本的融资渠道，整体借贷成本保持在4.26%的低位，平均账期进一步拉长至7.19年。 此外，龙湖集团还主动偿还了部分未到期债务，将于2024年1月到期的153亿港币银团贷款，龙湖也已提前偿还72亿港币，并计划在年内全部提前偿还剩余部分。截至2026年底，龙湖已无境外到期债券。 4、拿好地 作为房企，赚钱主要还是要靠开发业务，因此龙湖集团总是趁市场低点拿优质土地补仓。 2023年上半年，龙湖集团共获取20幅新地，总建筑面积257万平方米，权益建筑面积184万平方米，权益地价180亿元。截至上半年末，龙湖集团总土储合计5489万平方米，权益面积3816万平方米，按地区分析，环渤海、西部、长三角、华中及华南地区的土地储备分别占土地储备总面积的 31%、25%、20%、14% 及10%，约87%的销售货值集中在高能级城市，土储结构持续优化且成本合理，为盈利的持续增长提供了良好的基本面。 总结：稳健的业务经营和安全的财务管理，让龙湖成为今年首个获国际评级机构惠誉上调展望的内房上市公司。这皆归功于龙湖集团稳健的经营理念和未雨绸缪的战略远见。