前天班长发布了11月贝系二手房成交情况，从数据上看，虽然价格有所下滑，但今年的销量其实在最近两年、包括2021年下半年中，表现都是很好的。

毕竟合肥除了经济保持强劲增长势头，每年也有大量的人口流入，以2022年为例，合肥常住人口增速位居全国24座GDP万亿城市第三位，比上年增加16.9万人,增长1.79%。

《2022年度中国城市活力报告》指出，合肥是新一线城市中近3年常住人口增长率最大城市，增幅达到13.30%，由此产生了大量的购房需求。

而对于合肥的购房群体中有多少首次置业的刚需，也一直是大家关注的话题，其实2020年之前官方是有相关数据发布的，新房市场中，市区户籍人口购买首套房占市区户籍人口购房备案量的比值都在50%以上。

如今随着市场变迁，新房和二手房产品、价格变化，相比较侧重改善的新房市场，二手房成交更能反映普通刚需的需求，今天班长和大家一起来盘点下1-11月合肥市区（不包括4县一市，下同）贝系的19618套二手房的面积、户型、价格的分布情况。

我们先来看看成交户型占比，其中三室的户型是最受欢迎的，可以满足大多数家庭的需求，占比高达46.2%，低总价、两个卧室，对于只有一个小孩或者暂未生育的家庭，二室同样很实用，占比31.2%。

再往下一室和四室的成交套数相差很小，占比都是10.5%，四室代表的就是刚改、改善需求，一室其中有部分是为了挂学区，但是随着结婚率的下降和晚婚晚育的现状，很多单身白领会选择买一套小户型居住，未来销量有可能还会提升。

而五室及以上就代表纯改善需求了，共有311套，占比1.6%，大户型不止是购房款的提升，后期的装修、生活成本都会相应增加。

我们再来看看不同成交单价的占比，如果大家的目光都在新房上，没有关注二手房，可能想不到市区还有这么多1万以下的成交，从图上可以看到单价1万以下成交共有1936套，占比达到9.9%。

1万-1.5万区间成交更是高达5834套，占比29.7%，如果再加上1.5-2万的价格段，在二手房市场，2万以下的成交占据了总数的63.5%，这与目前市区1.5万起步，动辄2-3万，甚至4万以上的新房市场截然不同。

至于2万以上的价格段，随着单价增加，成交套数递减，4万以后断崖式下跌。这也是正常的趋势，毕竟除了一些小户型学区房外，伴随着单价提升，总价门槛同步大幅上涨，越往上这部分购买力越少。

当然，这是今年房价下滑后的表现，如果是2022、2021年的数据，又会有不同的结果，另外成交套数也要结合挂牌量来看，单一条件下只能参考，班长之前也给大家整理过成交/挂牌的数据，后面找时间再统计一下最新数据。

我们再来看看各个总价段的成交占比，其中100到150万区间的成交量最高，共有5052套，占比25.8%，其次是100万以下，共有4654套，占比23.7%，再往下是150到200万的区间，有3771套，占比19.2%。

整体上看，200万以下的成交占比达到了68.7%，与上面统计的2万以下成交占据总数63.5%呼应，也和新房市场形成差异化竞争。

不过楼市的分化在二手房市场中体现也很明显，一面是低单价、低总价的刚需房源占据成交的主力，另一方面高单价、高总价成交也屡见不鲜，即便在今年下跌行情下，5万以上成交相比2022年还是实现了逆势上涨。

因为篇幅有限，明天班长再和大家一起分享2023年1-11月单价5万以上小区的成交情况，用真实的数据，帮助大家了解真实的二手房市场。