在合肥的新房市场，前几年新房价格整体的趋势是上涨的，尤其在去年限价放开以后，不少热门区域/板块的楼盘都突破了3万，甚至4万的关卡。

不过，今年再次发生了变化，3万重新成为一个“坎”。即便是新房的品质得到显著提升、新计容后得房率大幅上涨，依然如此。

目前新计容规则已经备案的楼盘已经有4个，分别是淝河板块的中海悦府、东新的四川邦泰悦九章、政务东的保利龙川瑧悦和天阜壹号。

中海悦府的备案价在1.87万到2.58万；

四川邦泰悦九章的备案价在1.58到2.24万；（已领证楼栋）

保利龙川瑧悦的备案价在2.1到3.26万；（已领证楼栋）

天阜壹号的备案价在2.12到3.05万；（已领证楼栋）

这几个楼盘，保利龙川瑧悦和天阜壹号的价格相对要高一些，最高备案价突破3万。但3万以上占比非常低，并且这是备案价，算上优惠后，最低不到2万，即便是洋房，也基本都在3万以下。

这几个板块，除了东新之前没有项目触及3万，淝河板块前期有楼盘的小高层已经突破3万，政务东前期楼盘小高层3万以上更是很常见。

可见，面对当下的市场环境，大多房企在定价上都比较保守，“稳”字为先。而且价格下探的同时，还“加量不加价”，得房率+综合品质双提升，主动走上了性价比路线。

在“性价比”这个基础上，中海悦府不用说了，成为一个现象级红盘。悦九章刚刚开盘，保利龙川瑧悦和天阜壹号从网签数据看，去化情况都很优异。

市场反馈表明，这个价格结合产品，在市场上还是能被接受的。再往上，如果项目没有相应的优势承担溢价，去化难度可能就要大了很多，存在风险。

新房市场中，不止新上市楼盘价格在下探，前期楼盘也纷纷加大折扣，并取得了很好的销量，说到底也是“性价比”。（上图东樾里、棠悦风华和菁华里是被安居集团等国企收购，集中网签，用作配售/配租/安置用房）

不过刚需/刚改/改善楼盘走性价比路线的同时，新房市场也在分化，豪宅开始涌现，与普通楼盘价格差距明显，最典型的就是招商玺和越秀观樾。

招商玺备案单价4万到到6.65万，越秀观樾备案价3.87到5.67万。其备案价不仅已经突破6万大关，最高更是接近7万，结合户型，总价千万已经稀松平常。

但做“豪宅”难度比较大，对品牌、地段、产品、营销和配套等都有较高要求，量还是很少的，大多是普通楼盘。

新房市场如此，二手房市场3万以上的成交也越来越少。

引用贝系成交数据，2024年1-10月贝系一共成交了21798套二手房，其中3万以上仅有864套，占比仅有4%。

与之对应的2万以下成交明显增多，合计有17094套，占比超78%。

随着二手房价格的持续下行和一系列利好信号出现，11-12月的二手房市场也非常活跃。

引用贝系数据，10月合肥成交房源2976套，相较于9月份的1999套，涨幅达到48.9%。11月截止24日，已经成交2575套，有望突破3000套。

整体上看，目前除了豪宅市场，不管新房还是二手房，对于价格均极为敏感，想要释放购买力，价格都是基础。

新房的内卷，接下来也是建立在同档价格基础上，做到人无我有，人有我优，甚至越级配置，以增强竞争力。