上周五，央行连发三大史诗级大礼包：

1. 首付成数降低：首套首付降至1.5成！二套首付降至2.5成！

2. 无论首套还是二套，房贷利率均取消下限！

3. 个人住房公积金贷款下调了0.25个百分点！

首付比例以及房贷利率都由此将进入史上最低时代！买房又多了两个重磅理由！

在深圳，马上进入5月底6月初，又要到一年一度的深圳小一、初一报名季，最近各大网络平台以及微信群里的关于学区房的热度又急剧飙升！

上周，关于深中新校区——龙华分校的学区划分，周边小区业主可说是抢破了头，势必要在这个顶优分校的学区中争得一席之位。

只是四大分校的学区就如此受欢迎，四大本部更是价值千金！

前两周，深圳外国语小学宣布私转公，立即打出核爆击：上车小户型的财富广场，两天成交10多套，48㎡左右成交价390-420万；豪宅大户型的深业中城，一套233㎡以4050万总价成交！

深圳虎妈们都非常重视教育，顶级双优本部学区的总价高门槛，依然阻挡不了实力强劲的家庭，那么小中产甚至是刚需家庭，难道就要绝缘顶优教育资源了么？

不！其实还有别的突破口！

不可否认，义务教育阶段，深圳在名校入学这方面一直都很卷。

顶级优质学校的入学积分与房子密切绑定，又加剧了这种卷。善于未雨绸缪的虎妈们，全都不约而同选择提前几年为孩子买房做准备，以应对积分的水涨船高。

自三月份以来我们就收到不少关于这方面的咨询，有粉丝家里的孩子虽还未到出世，家长已经在了解相关事宜；也有二胎家庭，大宝时对优质学校重要性的理解还不够深刻，如今深悔后亡羊补牢，正为二宝积极谋划。

最大的矛盾就在于，深圳最优质的四大本部学区都在限购区，要么是高高在上的大户型高总价，要么小户型就是老破旧的代名词，即便是较有实力的中产家庭，依然为此发愁，感觉实在难以轻易下手。

下图显示出，香蜜湖的深高南学区，房价从10-20万/㎡不等，位于百花片区的深实验，最低8.3万/㎡，罗湖的深中，最低也要6.6万/㎡！且深圳的学区房在二手市场还有一个非常显著的特征，小户型比大户型单价更贵！

说实在话，现在没有绝对的资金实力，确实很难企图只通过一套房子，就能获得顶级教育资源与高品质生活之间的平衡，尤其在四大范围内！

但换个思路就能发现，中考成绩非常牛的学校，可不只有四大公办的初中。

义务教育阶段，中考总均分从2014年开始连续多年霸榜全市第一的龙岗百合外国语学校，可是个民办！

该校最初是由百合控股集团与深圳外国语学校合作筹建，是深圳外国语学校的龙岗分校。2014年独立出来改名为百合外国语（简称百外），2021年底形成集团化教学，办学至今成绩惊人。

百外每年的四大率几乎都在50%上下，八大率高达70-80%！中考升学率常年保持在深圳前两名，与深圳外国语不分上下，被许多家长并称为两外。民间更有调侃，只要孩子进了百外，就相当于是一只脚踏进了四大高中部！

百合外国语的入学方式，在提前点招、跨区招生被禁后，由春蕾小学直升的趋势就越来越强。

2020-2021年为春蕾小学直升+整个龙岗区地段积分高低录取。（据了解地段只录取了两个班）。

2022年改为同为百外集团的春蕾小学+世纪小学直升，无地段。

2023年为春蕾小学直升，如有剩余学位整个龙岗区地段积分高低录取。

值得注意的是，春蕾小学不仅直升百外，还可插班：每年5-6年级通过JG考试、学校组织等考试后，就可提前转学插班到春蕾小学！真正为牛娃入读百外撕开了一道临时口！

这样看来，百外的入学门栏，就是相对四大公办更低！在四大学区范围一套普通房产，怎么也要7-800万吧，这在百外这边应该可以承包了房子+学费+课外培训等的费用了！

百合外国语与春蕾小学，都位于龙岗布吉，深圳东站附近。百外春蕾周边的房子大多楼龄较老，且是偏居家的大户型为主，但因为春蕾小学家长陪读的缘故，周边的租赁需求一直非常旺盛。

相较大户型，这里的小户型租赁更吃香，查看链家上次新房品质较好的一居室，租金表现非常让人吃惊，居然可以达到3500-4000元！

而近期，就在百合外国语直线距离500米左右范围内，一个拥有稀缺小户型的准现楼住宅新盘——珑逸府，开放了样板间！

项目坐落龙岗大道边上，交通枢纽布吉站地铁D出口，崭新高端的外立面昭示性极强，走在附近是一眼就能被牢牢锁定住！

龙岗大道就在家门口，驾车也只需约 10 分钟可到达罗湖、约 10km 就到福田中心。另外珑逸府更是3/5/14号线三线交汇的地铁口物业，1站罗湖北，3站岗厦北！出行非常便捷！

主力户型分别为建面约42㎡1房，约76-78㎡2+1房！是市面上非常难遇到的小面积段住宅，并且几乎所有户型都是双阳台设计，赠送使用率很高！

约42㎡1房户型，在新房市场上已经可遇不可求，而珑逸府该户型甚至还能拥有双阳台！居住的实用性与舒适度是同面积单阳台无法相提并论的。

建面约76-78㎡户型，都做到了餐客厅一体化设计，格局方正大气，采光通风通透，且都能根据使用的需求，灵活改为2+1房！

尽管珑逸府的具体价格尚未披露，但据内部爆料定价较低，1字头总价可以买1房，3字头总价买2+1房！这本身就是一个刚需安家深圳，上车核心区住宅商品房的超低门槛！

要知道一季度深圳新房成交套均总价可是587.8万，而布吉关片区二手房，信义假日名城三期挂牌价约4.66万/㎡，百合星城二期挂牌均价约4.69万/㎡，万科红四期挂牌均价约5.45万/㎡。挂牌最高的小区均价能到6-8万！

图源：链家

项目已经是准现楼，交房入伙时间短，且带装修交付。而布吉在5月6号刚刚迎来限购的放松，正适合有计划或正在春蕾陪读的虎妈们！不仅可作为自己家的房子居住使用，以后孩子毕业也可以放租出去！

从租金回报率的角度看，更会发现，珑逸府42㎡小户型，租售比预计可以在2.5-3%之间，能与香港看齐！远超深圳普遍的1-1.5%平均水平！

最近项目也迎来不少香港客户，他们认为项目紧挨着罗湖福田，又是地铁口的精致小户型，价格也非常便宜，均对龙逸府的认可度非常高！

所以一兵认为，珑逸府的交通极佳，即兼顾了孩子的优质教育与家庭居住水平提升，租金回报率也非常可观，完全可以作为家庭投资的一个低成本且优质的选择！

创意展示空间

这一次的分区放松限购，布吉被划入，一兵一开始其实是较为意外的。

后来转念一想，布吉作为深圳“十四五”规划中明确的“深圳都市核心区”，迎来松绑也是件好事，能为更多独特的改善需求提供机会。

特别是布吉关片区，既是城市级的TOD交通枢纽地位，又有与四大初中部匹敌的百外顶级教育资源，此外商业、教育、休闲娱乐等配套早已成熟丰盛，珑逸府作为低门槛准现楼，步行15分钟就能享受到以上种种优质繁华配套，确实让人折服！

配套示意图

与珑逸府一街之隔的深圳东站，是深圳七大枢纽之一！其发展战略定位与福田高铁站齐平，目前拥有广九铁路、广深铁路和京九铁路等多条线路，可直达广州、北京、上海、西安、成都等大型城市。

项目又是地铁布吉站D出口物业，3号线、5号线、14号线三线都在此交汇，无论是到罗湖金三角、福田中心、华强北，还是到福田车公庙，南山后海等核心区，都可以控制在半小时以内，30min高效通勤城市核心CBD轻而易举！

交通配套示意

上周14号线西延段已经正式启动招标，线路将向西经过会展中心和购物公园片区、下穿深圳高尔夫地块后，进入香蜜湖片区！

在建中的17号线也将经过周边的百鸽笼站，未来珑逸府的轨道交通优势，就更强了！

除此之外，通过门口的城市交通主动脉的龙岗大道，可上丹平快速、南坪快速，水官高速、清平高速、沈海高速、东部过境快速路等，这些都黄金路网，自驾出行同样四通八达。

珑逸府直线距离约500米左右，就是最好的民办学校百合外国语学校与春蕾小学，除此之外，周边还环伺着贤义外国语学校、龙岭初级中学等非常有名的民办学校。

公办学校方面，珑逸府处在木棉湾学校的学区范围内。这也是一所九年一贯制的优质公立学校，2021年正式成为华中师范大学龙岗附属中学(集团)的成员校。

项目还享受片区丰富成熟的商圈。自带3层底商，日常所需下楼就能买到。

周边一公里内，有深圳首座万象汇，超300家知名品牌进驻; 有万科红商业广场、天虹商场、沃尔玛商场等，近20万㎡商圈环伺，人气爆棚，餐饮/购物/娱乐都能就近随心畅享。

项目2 公里范围内有多个公园环伺，有“小苏州园林”之称的布吉公园和总建面 12 万㎡的布吉文体中心就毗邻项目旁，荔山公园、布吉思清公园、 求水山公园、银湖郊野公园、石芽岭公园、围岭公园，为周末鲜氧好去处。

即便对顶级的百外+春蕾没有执念，珑逸府位于都市核心位置，教育、商业、休闲等生活配套步行15分钟左右可达，并且木棉湾学校背靠华中师范，教学质量也值得期待，再加上总价1字头可上车约42㎡1房、总价3字头买约76-78㎡2+1房，准现楼、带装修交房等……

这几点结合在一起，发挥出的作用远远不止1+1的效果，足以让刚需狠狠动心！

项目大概率明年内可入住，中产虎妈，刚需猫爸，应该在这里都能找到满意的置业答案！