转自真叫卢俊
也是有点搞，23年12月二手数据我们已经拿到三份
来自不同口径的二手住宅成交套数-->1.4万套-1.49万套
我们反复核对那有出入的九百套，却忽略了不管是1.4几万套
这个数据似乎跟前几个月变化不大
放到近三年成交里你甚至看不出楼市有什么变化
具体看1.49万套成交意味着比11月多出八百多套，意味着环比6%的涨幅
放在平时是涨幅，放在新政面前不算有起色
不过有一说一，当我们细扒数据之后
有些点还蛮让我意外
01
有个价段的成交量涨了56%
其实新政刚出来那会市场上对于高总价段成交，尤其是非普住宅变普通住宅的成交是很大利好
有的中介盆友甚至徒手准备了这个价段的成交指南
不过玩笑归玩笑，站在新政那几天并没有太期待这件事
或者说虽然有期待，但并不确定他有什么太大变化
拿到数据后我们细分了12月各个价段的变化发现
400万以下的成交几乎没动，但400万以上的成交你再看看
总体有着接近30%的环比涨幅，新政后的涨幅贴进去都还不够
而且一个价段比一个价段涨幅要高
甚至还自带节奏感，28%、31%、40%、59%
当然最夸张的涨幅还是1000-1500万这个价格段的成交变化
从2字头飙到4字开头，接近60%的成交涨幅...
就你也知道是利好哪些成交，但没想到会这么明显
忍不住好奇我又去找兔博士拉了下1000万-1500万房子挂牌情况
这部分价格段在全市是不到10%的存在
绝大部分分布在内环内和内中环间，这是这个价段的一些大致特征，不过这些都不是最重要的
最重要的是以1000万-1500万这个价段为首的改善价格段在刚刚过去的12月成交里得到极大释放
这也让我们看到了今年统计数据以来见过的各价段成交
最分化的一个月
同时背后我们更应该看到新政的立竿见影，不是成交量
而是成交价格段
02
第二新房的变化也让我没想到
新政过后我跟我司商务超哥聊的最多的不是哪个楼盘卖爆了
而是案场销售的抱怨，抱怨二手在抢客户
因为跟去年九月认房不认贷新政不同，这个12月的新政更多是对税费的直接优惠
也就是更利好二手
但从12月的二手成交数据来看，哦不，是从一二手整体成交数据看并不是这样
23年12月新房成交环比涨幅接近20%，在12月一二手成交总量中占比也上升
面对新房供应套数的增加，以及新政对二手市场的加持，客户向左还是向右
数据给出的答案是，售楼处并没有输
至少新房并不是销售口中说的那样在新政面前失去吸引力
其实今年以来几乎每月都有新房供应，供应量也基本稳定
在稳定新房供应面前，你可以看到23年9月、12月新政影响的人群购买方向的变化
也是这点可以让我们看清即便是如12月新政这般更利于二手的政策
在新房面前还是后者更有吸引力
但凡新政，必利新房
也许以后各位都不用怀疑这点
不过新房成交的背后渠道在里面的搅动作用也值得一提
因为他实在是太会联动，在我们接触过的链家房江湖、中原、同策等渠道中
这些关联着大量二手客户的渠道，带着购房者穿梭在一二手之间
头部中介渠道带来的成交客户可以占到一个项目成交的30%-35%
所有这些渠道加一起贡献了将近60%-70%的新房成交
最明显的数据是闵行某项目，没开渠道之前是在续客，开盘去化60套，剩下的40套大概1个多月卖完，开渠道后每次开300套，两个多月就可以去化
所以在大部分新房售楼处各位可能都会看到这样的画面
我们之前有过统计近期上海新盘中有接近60%动用了渠道
所以必利新房
或者说新房依然香的背后还有着我们看不到的一股力量变化
03
最让我没想到的是客户量的变化
其实这部分变化我最近多少有感受，如果你长期关注某些小区
就会发现新增房源已经非常非常少，但跟你一起关注房源的客户却不断增多
这也是最让我隐忧的一点，作为一位还没上岸的买房人来说
如果房源量减少但客户增多，意味着年底前你别想上车
然后很快这件事就在数据上得到印证
我找到头部中介某大区23年11月、12月的新增房源、新增客源数据
更多客户进入市场，但纯新增房源却在肉眼可见的减少
什么房源量多、库存爆炸，市面上的房子都是你两个月前看过的
新增太少太少，少到落到你关注的小区几乎可以忽略不计
但另一方面新增客户的购房意愿也比较高
新增房源、新增客源数据是我们甄别市场买卖双方情绪的抓手
虽然作为一位购房者很不想说出这一点，但这点确实是市场上最新的变化
这部分客户最大体感可能就是兴致勃勃杀进市场，结果房东收摊回家不卖了
而这背后我们要看到两点
12月是真的会刺激客户入场，但客户不见得能在年前选到满意的房子
这点可以成为部分12月没有太大起色的背后原因
同时可能也包含未来市场走势
当更多客户入场面对日益减少的房源的时候，市场可能正在悄悄转身
等到房源开闸放水那刻，可能意味着成交高点的到来
这个时间节点离我们不太远，翻过年来三月就是
04
老实讲如果不是新政，我们不太会关注一个接近年尾月份的二手成交，更偏向为各位做去年二手成交总结
但新政后的市场反馈还是很值得关注的
相比于九月新政，这个十二月成交变化似乎并不是很大
但这里面的三个点还是跟以往相当不同的
首先就是政策的靶向性
再来就是新房市场的数据并没有我们以为的黯淡
不过最重要的变化
对未来市场最大提示性信息已经出现，就是新增房源和新增客源的变化
反转的迹象不难看出，这点我们会时刻保持关注
好了23年12月二手大概这么多，看上没什么起色，其实有些事情早就变了
以上为正文，来自巧克丽丽
