地产行业速评系列

文|潘永堂

二十年房地产神话被打破，只用了三年！

从2021年7月开始，中国房地产开始高位掉头，俯冲向下！

3年时间，包含房地产价值最坚挺的北上广深一线城市在内，中国所有城市房价经历了住房商品化20多年以来“时间最长、下跌最猛、幅度最大”的房地产超级大调整。

地产黄金时代，大家都说 “晚买1年，就白干5年！

房价跳水这3年，“晚买一年，就可以少干10年”！

这一轮楼市大调整是空前的，远超2008年全球金融危机时期，超过2014年去库存前期的危机。

3年时间，中产“一夜返贫”的报道屡见不鲜！

过去3年，你以为的房地产行业腰斩，其实也是中产阶级的

财富“腰斩”。

为何这么讲？

核心因为在中国，中国中产家庭60%到70%的家庭资产在房产之中！

昨天老潘也分享了欧美西方中产家庭资产中，房产只占30%到40%。

比如美国就是35%。核心在于美国投资比较多元，金融系统比较成熟且有效，但国内股市都是721法则，即70%股民亏损，20%的打平，只有10%股民微赚，等于90%都是亏钱的。也因此，在中国，中产的财富信仰只有“房地产”。

房地产是最稳健、最有效且最安全的投资手段。

过去10多年皆如此。

但最近这3年却不一样了。中国房地产遭遇了过去20多年以来最猛烈的调整！

中国典型一二线城市房价，即使是北上广深，相对2021年房价，典型城市远郊区、学位房、近郊区、市区二手房下跌都在50%、50%、30%、20%左右！

学位房几乎都是价格腰斩！

这3年房地产市场下跌，房价下跌，自然也引发中产家庭财富衰退、开发商利润普遍性亏损（资产计提减值幅度巨大）等资产端的大缩水、大减值！

也因此，厦门大学教授赵燕青甚至表示：房地产不好，不单是一个行业衰落，而是中国所有人都没钱，房地产不好，整个中产和中国经济都不好！

的确，过去房地产行情好，大家都把房子视作家庭抵御各种风险的最后一道护城河，遇到急需用钱的时候还可以变卖房产，所以老百姓消费信心还是比较高的。

但如今楼市下行，房价爆跌，甚至断供，这无疑直接摧毁了大多数中产的消费和投资信心。

所以调控房地产行业，房地产行业不行了，最终不单是一个行业的危机，更是全民财富跳水以及引发消费、投资的系统危机！

这3年，房地产可谓“沧桑巨变”。

很多投资者、买房者都似乎一夜回到解放前。

盘点当下2023年乃至2024年1~4月中国房地产发展几个关键大数据，大指标，应该说，很多行业关键发展指标都回到了“10年前”，甚至15年前。

通俗的说就是——仅3年时间，房地产就倒退了10年，甚至15年！

1，销售额，倒退9年！（行业规模指标）

2024年1~4个月最新统计局数据商品房销售额进一步下降，达到2.8万亿，由于眼下房地产依旧处于下行通道以及传统淡旺季正在消失，加上2024年新开工面积的骤降，房企基本都以去化旧库存为主，所以下半年很难有大爆发，预计全年2.8万乘以3。大概8.4万亿。

当然这一轮517超级救市，虽然来势凶猛，但3000亿收库存还是额度偏小，商业贷款利率也很难短期实质性下调，加上最终购房者老百姓收入、未来就业与经济预期短期很难优化，再加上二手房的现房和低价优势对新房形成竞争，所以最终新政能够让销售短期“环比止损”或是“适度微增长”已是良好预期。

中期能否持续还得观察，所以2024年下半年销售大增长，老潘还是持谨慎乐观态度。

有了这个判断，这也意味着2024年新房销售额还是在8.4万亿到9万亿。

而这与2015年全国商品房销售额8.7万亿相当！

2024年销售额，预计回到2015年水平！

相当于倒退“9年”！

对比2023年全国房地产商品房销售额11.66万亿，2016年全国商品房销售额也正好11.76万亿。

站在2023年时点，销售规模相当于倒退7年！

当然，2024年的销售形势肯定比2023年更严峻！

2，销售面积，倒退15年。（规模指标）

2024年1~4月，房地产销售面积2.9亿平米，同比降20.2%，全年预计8.7亿平。当然如果救市力度速度够快够强，不排除更高一些，但幅度依旧不大。

对比之下，2008年~2013年全国商品房销售面积6.2亿、9.4亿、10.4亿、10.9亿、11.1亿，13.1亿平米！

这意味着，2024年销售面积（8.7亿），预计倒退到2008年、2009年（9.4亿）年水平。

倒退15年！

以过去2023年为尺度，2023年销售面积11.2亿平米，正好相当于2012年水平（11.1亿平）。

销售面积站在2023年时点看，相当于倒退11年！

3， 新开工面积：倒退18年（行业景气指标）

新开工面积增幅，代表房地产行业主角即开发商对未来楼市的预期的一个关键衡量指标！

对未来预期高，房企就敢投资，敢新开工。

因为市场预期好，快速拿地，开工后就能快速销售。

但眼下这些年，伴随销售不景气，房企新开工面积节节败退，也意味着开发商对后市预期不足。

2024年1~4月房屋新开工面积2.35亿平米,下降24.6%，全年预计6.9亿平米。

对比之下，早在2006年全国房屋新开工面积6.5亿平米，2007年全国房屋新开工面积就高达9.5亿平米。

这意味2024年新开工面积（6.9亿）相当于2006年水平（6.5亿）。

倒退18年！

站在2023年新开工面积为9.54亿平米，正好相当于2007年水平（9.5亿）。

相当于倒退16年！

且不说2024年，2023年新开工9.5亿平米，对比2019年22.7亿新开工面积，基本开发商新开工面积缩水了近60%！

即2014年全国房地产开发投资9.28万亿。

相当于倒退10年。

2023年房地产开发投资的总额为11.1亿，相当于2017年投资总额10.7万亿。

倒退6年！

与之对比，全球看，根据仲量联行（JLL）调查数据：2023年1～6月全球房地产投资额同比下降54%，降至2760亿美元。这一数值，不仅低于受新冠影响的2020年，更创出2012年之后（受雷曼危机）影响的历史新低。

也就是说，全球的房地产投资动作，几乎往前“倒退”了11年。

龙湖说，高库存是毒药，是癌症，占用房企资金和大量利息。

所以高库存量，是房企和房地产行业的“危险指标”！

如果说房地产销售额、销售面积、房屋新开工面积、房地产投资额都倒退了10年到15年左右，那么2024年库存量却达到了20多年来最高峰。

数据说话。

2023年末商品房待售面积6.7亿平，比上年增19.0%，2024年前2月库存同比增加15.9%达7.6亿平米，比2015年提出房地产去库存的高峰时段（7.1亿平米）还高出0.5亿平方米。

等于说，2024年的库存量，已经创造了房地产商品化发展20多年来的最高峰！

上一轮去库存至少用了3年。

眼下这一轮去库存比上一轮面临的形势、挑战、风险更大。

比如很难涨价去库存，很难再加居民杠杆率，供求关系已逆转，城镇化红利、人口红利进入尾声，经济基本面不如上一轮去库存时的经济基本面，这意味着这一轮更高的高库存，需要花费更长的时间，更大的气魄和能量方能化解！

的确，中国房地产只用20多年就走完了西方200多年房地产发展。

这背后，有中国特色积极的一面。

但另一方面，眼下中国房地产20多年的神话被打破，也只用了三年！

从上述数据可以看出，2024年前4个月所反映的房地产各个维度的经营发展数据，都比2023年更严峻，更下探！

倒退的更厉害，比如倒退10年，15年，甚至18年。

所以从这个意义看，昨天517中央史诗级救市犹如久旱逢甘霖！

但在行业深度调整裹挟下，在救市早已审美疲劳，救市边际效用递减、中国经济和消费者收入短期很难提升的客观格局下，本轮517救市，势必需要更大力度、更大强度、更大深度，方能扭转楼市乾坤！

救市的最强号角已经吹响，剩下就看行动了！