2024年租赁住房行业在经历数年狂飙突进后，迎来了一场刺骨的“深寒”。租金下滑、融资断流、人才逃离、政策落地迟缓…行业困境层层叠加，如同一张越收越紧的网。
为还原真实图景，URI在2025年初走访了7位从业者—从商务拓展经理到集团副总裁，从技术骨干到市场负责人。
本期，我们一起来听听他们的故事，既是行业的缩影，或许也是破局的线索。
01
负重前行:规模高增长的神话破灭
受访者1：林琴（化名）
年龄：36岁（女）
职位：商务开发经理
工资：底薪1.5万元/月+项目奖金
从业情况：12年住房租赁商务拓展经验
所在企业：头部企业（酒店系）
“2019年行业最火的时候，团队一年能拿下1.5万间房，奖金拿到手软，开发买车买房的现象屡见不鲜。但现在？我们2025年的指标是拓展6000间房，团队6个人，加班到凌晨是常态。
工资更是三年没涨了。一人干好多人的活儿，而且项目落地也越来越难，大部分资源都在国企手上，项目从接触到落地，周期往往要6个月以上。
即便是这样，我们还算好的了，背靠集团资金勉强支撑，同行投项目的越来越少，都没有钱了，只有我们和链家系还算激进，经常遇到贝壳，自如他们，其他的企业真的好久都没动静了。”
URI观察发现：
从事公寓行业12年的老拓展林琴，她的经历折射出行业剧变。当初被“长租公寓万亿市场”吸引而转行的她，如今面临经济下行、盈利微薄、融资难、资金成本上升的困境，企业被迫收缩。
租赁住房行业获取资金艰难，项目拓展和运营受限，不少企业为维持现金流削减开支，从曾经的“跑马圈地”变为“运营续命” 。
02
资金链断裂 ：面临破产与信誉危机
受访者2：陈立峰（化名）
年龄：45岁（男）
职位：副总裁兼CFO（分管融资）
工资： 月薪6万元
从业情况：金融出身，曾主导多轮融资，从业8年，24年部门优化后离职
所在企业：头部企业（老牌创业系）
“7年了！我们的投资人不但没有实现退出，还要不断地补钱进去，其实对整个行业的市场化融资并不是一个友好的案例。今年最明显的是，以前一周见5个投资人，现在5个月见不到1个。
2024年底，集团直接砍掉整个融资部。我带着团队跑了半年银行和基金，一毛钱都没撬动。投资人开口就问「你们能活到明年吗？」——这话没法接。“租赁行业”的标签在投行看来似乎成了阻力。
行业融资逻辑彻底变了。以前靠「规模故事」就能拿钱，现在资方只看现金流。
去年因为保租房大量入市，我们的出租率跌到75%，均价维持不迭已经用尽了全力，租金收入已经覆盖不了资本利息。最难的是，许多创新模式实践起来也很艰难，比如ABS（资产证券化），只差临门一脚，最后还是没能成功，搞不到钱，企业只能等死。”
受访者3：张军（化名）
年龄：39岁
职位：区域运营副总
工资：原月薪4万元，现降薪至3万元
从业情况： 原华住酒店从业8年，转行至公寓运营6年
所在企业：头部企业（老牌创业系）
“每天接几十个房东的电话，威胁要断水断电。公司拖欠的房东和供应商的钱毛估估超6个亿了，我们运营夹在中间两头受气。原来参与打造多个明星公寓项目，每每运营业绩都是集团第一，如今却疲于应付债务纠纷。
其实最心疼的还是租客，很多是刚毕业的年轻人，大冬天的，因为断水断电不得不连夜搬家。对社会影响太大了！
今年大年初二，我还在和大房东斗智斗勇，逼着让我们支付租金。这2年真的太难熬，一方面要面对讨债，另一方还要抓经营，都有点抑郁了，现在只能强撑。”
URI观察发现：
作为典型的“二房东”模式出道的头部企业，实际上行业信用已逐渐崩塌。
然而，陈立峰与张军的遭遇并非孤例。早些年的青客、湾流都是前车之鉴。
据市场数据显示，2024年租赁住房行业股权融资额同比暴跌82%，债权融资成本升至12%以上，企业“借新还旧”的游戏难以为继。
外资融资渠道愈发狭窄，而国内的REITs成为行业重要的融资途径，参与方多为国企。
03
离开还是坚守？薪资发放成难题
受访者4：王晓晨（化名）
年龄：32岁
职位： 公寓系统销售
工资： 原月薪1.8万元，近6个月未发薪
从业情况：从咨询行业转公寓，5年行业经验
所在企业：专注公寓系统研发的创业型企业
“哎，别说奖金了，工资都已经停了6个月了！公司只交社保。公司走了一半人，留下的全靠接私活糊口。目前公司欠我20多万的工资了，我也非常无助和迷茫。
公司给我们的回应是，甲方（头部房企）把维修和保洁的活儿，外包给我们，然后一直拖欠款项，导致公司资金链紧张濒临崩盘。
我在这行干了5年，家庭压力也比较大，本来想着能有稳定的收入，好好发展的，没想到那么艰难，真希望能有转机，不然我们这些从业者太惨了。”
URI观察发现：
而工资拖欠也不仅仅出现在普通员工身上，身为领导层的赵悦也难以幸免。
受访者5：赵悦（化名）
年龄：45岁
职位：运营总监
工资：原年薪50万，从2023年开始工资发放出现问题
从业情况：在租赁行业深耕10年
所在企业：专注蓝领公寓的创业型企业
“以前年薪50万，现在缩水到30万，还得自掏腰包垫付日常的工作支出，比如差旅、招待啥的。
裁员更是司空见惯了，团队从30人裁至15人，留下的员工身兼多职，压力都转嫁到员工身上了。政府鼓励的税收优惠？文件出了三年，我们没拿到一分钱。
我在这行干了这么多年，经历过行业的高速发展期，也没想到会变成现在这样。工资发不下来，大家难免有怨言，但又都盼着行业能好起来。
现在行业面临的问题太多了，租金收入减少、融资困难，企业为了活下去，只能牺牲员工利益。希望市场能尽快调整过来，政府也多给点实质性的支持，让行业重回正轨。”
URI观察发现
企业拖欠员工工资，对行业而言，易引发非常不良的示范效应，导致行业内员工不稳定，损害行业形象与声誉，降低社会认可度，阻碍行业可持续健康发展。
04
转行与跳槽，难道国企是避风港？
受访者6：孙婷（化名）
年龄：37岁
职位：公寓品牌负责人
工资：月薪2万元
从业情况：从咨询行业转行2年
所在企业：上海住房租赁国企
“咨询行业卷不动了，追求稳定跳槽到了国企。相比之前的动荡，到了国企还是相对稳定的，但是编制少，活儿也不少。
我一个人就是一部门，虽然入职的是品牌岗位，但是很多杂七杂八的事情都要我做，比如研究报告、策划书、文案整理、品牌手册等等。
2025年，我的考核和运营的KPI还挂钩了，年终奖也是有很多不确定因素的。我个人感觉住房租赁企业，未来是国企的天下，但是架不住经济下行，消费降级，前期的基建投入也很大，运营本身压力还是有的。”
受访者7：张磊（化名）
年龄：36岁
职位： 运营负责人
工资： 月薪4万元（跳槽后翻倍）
从业情况：从房企大社区店长跳槽至国企2年
所在企业：上海住房租赁国企
“工资翻倍跳槽，代价是365天待命。我的日程表写满“节假日巡店”“带病开会”“面试邀约”记录...
现在国企也很卷的，抓经营像玩命一样。国企嘛，相对于民企，很多的决策会更加谨慎，周期也会长一些，但是KPI考核也一点不比民企松，所以压力也非常的大，为完成领导下达的95%出租率指标，我几乎996。”
URI观察发现：
孙婷和张磊所在国企以稳健运营著称，2024年度毛利达1000万，未陷入资金困境。然而，行业整体不景气，仍给企业效益带来挑战。同时，国企编制和薪资结构对合适人才吸引力不足，优秀人才难以汇聚，限制了企业在困境中创新求变的能力。
某招聘平台数据显示，2024年租赁行业岗位投递量同比下降67%。
有从业者调侃：“过去离职率低于30%就算优秀，如今能留住人才就是奇迹。”
采访/撰文: URI研究中心
内容审核:白野
内容复核:木兮
运营编辑:树懒
