房价与租金作为房地产市场的核心指标，其动态变化深刻影响经济发展与民生。近年来，在政策调控和市场供需的双重作用下，房地产市场历经深刻变革。房价下行从三四线城市蔓延至一二线城市，租金市场也波动异常，自2019年起增长乏力，2025年开年在租赁淡季和需求减少的双重压力下，下降幅度显著加大。深入剖析房价与租金的变动趋势及其背后驱动因素，对房地产市场健康发展、政府精准制定政策以及保障居民居住质量意义重大。
据URI数据，2019 - 2024年租金市场增长乏力态势明显。2019年全国重点50城平均租金45元/平方米·月 ，2020年因疫情微降至44元/平方米·月。2021 - 2022年经济复苏，租金短暂企稳但涨幅有限，2022年平均租金44.5元/平方米·月，较2021年增长不足1.14%。2023 - 2024年租金再陷下行通道，2024年全国重点50城平均租金降至42元/平方米·月 ，相比2019年累计下降6.67%，其中二线城市前期租金上涨快，市场调整中冲击明显，累计跌幅达7.95%。
50城中，一二线城市表现欠佳。一线城市平均租金87.52元/平方米/月，同比下降3.24%；二线城市平均租金32.71元/平方米/月，同比下降2.18%。一二线城市租金同比持续下滑，市场现状不容乐观。
01
2025开年
需求低迷 租金乏力
2025年开年，租赁市场处于传统淡季，需求端的萎靡使得租金下降态势更为突出。受经济环境调整、就业市场波动等因素影响，租房需求持续减少。大量租客因收入预期不稳定，对租金价格更为敏感，部分租客甚至选择退租返乡或合租以降低居住成本。
为维持出租率，众多房东和租赁企业不得不下调租金。在一些城市，租金下调幅度达到10% - 20%不等。例如，上海静安区原本每月租金为5000元的两居室，在2025年初已降至4000元，出租率仍未得到明显提升。
02
一线城市中
北京租金下降最猛
根据市场公开数据显示，在四个一线城市里，从近一个月、近三个月、近一年情况来看，北京房租都是下降最多的。
2025年1月，北京全市平均租金较去年同期下降了12%，部分热门区域的租金降幅更大。以朝阳区为例，望京、国贸等核心商圈周边的租赁房源，租金同比下降了18%。由于经济结构调整，部分互联网、金融企业的扩张速度放缓甚至出现裁员现象，导致大量租客退租或更换更为低价的房源。
同时，北京持续推进保障性租赁住房建设，新增房源进入市场，进一步加剧了租赁市场的竞争，使得租金价格不断下行。
受访者：林女士
年龄：46岁
城市：北京
背景描述：拥有三套房，出租近10年
“我的第一套房子在北京西城区的德外，房子周边名校环绕，配套资源非常丰富，至今已经出租10余年了，21年租金是9000元/月，24年收房后，租金9000元/月根本没法租出去。一而再、再而三地下降，最终降到6000元/月。
我的第二套房子在海淀3-4环之间，原先租金9000元/月，今年租金7500月/月，下降幅度16%。第三套房子在朝阳北五环边上，原先租金7050元/月，现在租金6000元/月，下降幅度14%。”
URI观察发现
北京租赁市场当下供需失衡问题突出，出租房源供给量持续处于高位，远超预期需求。根据URI调研数据，北京出租房供应量稳定在9万套左右。即便在每年5 - 8月的租房旺季，房源数量也毫无下降趋势，需求端的疲态尽显 。
03
上海核心区域
也难挡租金下跌
上海的房租往年都是连连涨，沪漂们动辄就要搬家，动辄就要换房子到更远的地方，饱受涨价之苦。URI调研观察到，2025年1月，上海内环内核心区域的平均租金较去年同期下降了10%，每平方米租金从80元降至72元。曾经租金高昂的静安区、黄浦区等区域，租金也出现了不同程度的回调。
受访者：王先生
年龄：32岁
城市：上海
职位： 某国企副总
“我来上海一直都是租房子的，近期我打算换房子，感觉上海租金是进入了“跌跌不休”的状态。目前的这个租金水平，就相当于24年的9折左右，跟5年前的租金差不多持平。
我在各大社交平台上，也能看到不少关于上海租客以低价拿下“好房子”的消息。其中一个帖子说：静安区，现在的房子三年前就看上了，要12000元/月，租不起，今年房东降到9000元/月，中介谈到8000元/月，拿下好开心。”
URI观察发现
对于长期饱受租金上涨之苦的沪飘群体而言，租金下降无疑是一个利好消息。租客在租房选择上有了更多的空间，租金支出压力得到一定缓解。
这一下降趋势主要原因有三：
1、写字楼空置率上升，企业办公需求收缩，进而周边居住租赁需求下降；
2、房源供应持续增加使得租金失去了上涨的支撑，上海保租房建设全国领先，大型租赁社区众多，居住品质优于传统房源。其租金与市场价相近，部分甚至更低，吸引了许多注重居住品质的年轻人，进一步分流租房需求；
3、流动人口减少。2022年，上海外省市户籍常住人口为1006.26万人 ，同比减少25.73万人。2023年，外来常住人口增长显著放缓，仅微增1.02万人。这批离开的外来人口，恰是上海租赁市场的核心消费群体。
04
深圳各区域之间
租金分化较大
深圳的租赁市场呈现出明显的区域分化特征。在2025年，南山、福田等核心区域，由于产业集聚，就业机会相对稳定，租金虽然也有下降，但幅度相对较小，约在6% - 8%之间。而宝安、龙岗等部分非核心区域，租金下降幅度较大，达到12% - 15%。
一方面，核心区域因优质的配套资源和就业机会，租客对租金的接受度相对较高；另一方面，非核心区域受产业外迁、人口流动等因素影响，租房需求减少更为明显，导致租金价格调整幅度更大。此外，深圳近年来大规模的城市更新项目，新建租赁房源不断入市，也加剧了区域之间的租金竞争与分化。
受访者：赵女士
年龄：45岁
城市：深圳
职位：某大型互联网公司总监
“今年，深圳房租也跌了。我的房子在深圳南山，去年7000元/月的房租，今年已经降至6000元/月仍然不好租，已经空置了俩月了。我的一个朋友是深圳龙岗的一位包租公称，年前空了5套房，到现在还有3套没人来租。
但是我的同事是不同的境遇，他们觉得房源出租依然很顺畅。我的还有一个老同事在福田梅林租的房子，因他的工作调动退租，还没等搬走，下个租客已经在等腾房子，租金8500元/月。感觉深圳的租金市场已经出现了明显的分化。”
URI观察发现
位于深圳核心区域或交通便利、生活配套设施完善的优质地段，其租赁房源供不应求，出租率近乎饱和，相反，那些地理位置相对偏远、周边配套设施不够完善，以及房源存量较为充裕的区域，则面临着较为严峻的出租压力。
05
2025年
租赁市场走势及原因预测
URI研究分析：预计2025年租金整体延续下降，产业单一、人口外流城市及非核心区域降幅或更显著，产业稳定、就业多的核心城市和区域降幅相对较小，租金在波动中寻新平衡。
总结原因如下：
（一）供应保持高位
“十四五”期间，各地政府大力推进保障性租赁住房建设，大量房源在2025年集中入市。全国范围内，2025年计划新增保障性租赁住房200万套，实际建设量预计也将维持在高位。同时，受房价下行影响，部分存量商品房由售转租，进一步增加了租赁市场的房源供应。
（二）需求持续降低
经济环境的不确定性使得就业市场不稳定，企业裁员、降薪现象时有发生，租客收入预期下降，对租房需求产生抑制作用。年轻群体作为租房的主力军，受经济形势影响，部分选择返乡就业创业，导致城市租客数量减少。另外，人口老龄化的加剧，使得年轻租房群体规模逐步下滑，进一步削弱了租房需求。
（三）消费降级蔓延
在经济增速放缓、物价波动等因素影响下，居民消费观念发生转变，更加注重性价比。租房作为居民生活的一项重要支出，租客在选择房源时更加谨慎，对租金价格的敏感度大幅提高。租客更倾向于选择租金较低的房源，甚至通过合租、减少居住面积等方式降低租房成本，这使得高租金房源的需求骤减，租金价格被迫下降。
（四）监管力度加剧
政策层面，政府大力推动保障性住房建设，住建部严格把控质量，财政部明确专项债支持，各地纷纷公布筹集计划，以此稳定租赁市场，引导租金合理回归。但近年来，住房租赁行业监管力度逐年加大，这既增加了企业运营成本，也极大限制了租金上涨空间。
结
语
URI认为：未来几年租赁房供应将持续高位，经济复苏尚需时日。预计短期内租赁市场仍处淡季，个体房东应顺势而为，出租房屋避免空置。集中式长租公寓凭借规模化管理和高品质居住体验，更易吸引愈发挑剔的租客，要抓住这一优势，稳固在租赁市场的地位。
数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank
撰文: URI研究中心
内容审核:MARK君
内容复核:木兮
运营编辑:树懒
