土拍是楼市的风向标！西安的“地王”你们还好吗？

土地楼面价代表着未来房价（按行业普遍算法2.2~2.5倍），所以我们关注土拍。

不过在楼市下行趋势下土拍降温，曾经“高溢价”拿地的开发商也正为自己的“冲动”买单。

近日关于“德美置业的退地”行为引发关注！

消息来源于7月16日西安自然资源规划局发布了《西安市2024年度二季度存量住宅用地信息的公示》。

回顾土拍历史，遭遇退地的地块是德美置业在2021年3月份雁鸣湖板块附近摘得的一宗29.74亩的住宅用地，拿地成本核算：每楼面价约8090元+38200平方教育配套代建，溢价率高达43.86%。

溢价之高令人咂舌，比后来万科东望、龙湖云璟地块都要高出一大截儿，而且东侧紧邻就是地铁8号线车辆段。

地价和位置都不占优势，由此来看开发商“申请退地”似乎也变得情有可原，只能说当时的楼市氛围太让人“上头”。

回到当下的土地市场，火热就不要谈了，底价成交才是市场常态，还偶有“流拍”。

2024年上半年43宗住宅用地出让，只有高新软件新城两宗出现溢价，由中海（溢价率12.46%，中海云水观园）和保利（溢价率14.26%，保利天瓒）摘得。

更值得注意的是民营房企已基本停止拍地，央企、国企、城投成为土地市场主力军。

对于房地产开发，拿地只是第一步，后续还牵扯着资金、产品、品牌、营销多重输出，所以不具备开发能力的“城投企业”会寻求品牌房企合作，于是市场中就出现了一些的代建项目，以绿城、龙湖为代表。

当然也不是所有的“城投”都能如愿以偿，也有一些拿地多年却仍未动工的项目，也有申请解除出让合同的。

如在此次公示信息的420个项目中，灞桥区由城投（西安市纺织城开发建设有限公司、西安市灞桥区城建置业有限公司）旗下全资子公司在2022年6月摘得的两宗住宅用地“因开发企业资金短缺”未动工。

而在当时的土拍中，由西安市纺织城开发建设有限公司摘得的（BQ2-19-116）地块还出了2%的溢价，楼面价7692元/㎡，另一宗（BQ2-4-59）地块楼面价7703元/㎡。

回看灞桥区以往土拍，两宗地属于板块内的“地王”，但结果却有些唏嘘。

另外还有长安区亦由城投旗下全资子公司（西安市长安城晟房地产开发有限公司）于2022年6月摘得的（CA01-35-32）地块，同样有15%的溢价率，楼面地价8280元/㎡。

比较巧合的是，该宗地同样属于板块“地王”，如今却显示为“建筑单位申请解除出让合同”。

由此也不禁发问，西安的“地王”你们还好吗？

无疑！退地风波将对未来土拍带来一定影响。当然这只是个别现象，大多数的开发商仍积极发力，为西安的购房者带来大量优质产品。