最近看到了一个有趣的观点，作者预测房价不是以主流的“短期看金融、中期看土地、长期看人口”的观点为基础，而是认为房价的涨跌和债务周期成正相关，这里的债务周期指的是居民负债，也很好理解，毕竟政府的负债、企业的负债最后都是落到居民身上的。

因为居民的负债不能无限制扩张，那房价自然就不能无限制增长。

结合现在房市的低迷，居民因为经济放缓导致收入增长的变慢，甚至倒退，已经无法匹配房价继续增长。就是说居民饭碗不稳当，刚需不可能再吵着换大房子，小老板们也暂时把小别墅的梦放下了，大家已经需要竭力保住现在的资产，哪还有心思再新增负债。

虽然信贷侧可以进一步放宽，但即使借款利率到2%，大家的收入也没法增长，自然再宽松的信贷政策也构不成吸引力。

很多人的预期是：

22岁大学毕业月薪5000，

25岁月薪8000，

30岁月薪10000，

很大可能，30岁的时候，月薪还是5000甚至是4000。

不是每个人都能节节攀高。

当人们发现自己的收入有缩水风险时，自然第一反应是减少负债。

需求其实还在，只是被隐藏了，负债链路最后一个环节不能撑起所谓的“社会责任”，那上层的增长就梦想也将破灭。

所以也可以说房价这些年增长到现在，是提前兑换了未来的价值。

类比股市，股民们投资某公司的股票，投资的也是它能带来高增长的想象空间。

再比如现在的科技公司，想要融资肯定都要带上AI、大模型、大数据等概念，到不是创始人们都想融入这些技术，是因为这些技术有高预期，投资人都认，如果你的BP中没出现这些词儿，各位投资大佬可能瞅都不瞅一眼。

那如果某公司通过了天使轮、ABC......各种轮后，突然出现了新技术，而它无法融入该技术，那在下一轮寻求投资时，它的价值就要被重估。

这个道理和房价一样，正因为过去的高预期增长，才使得房价被抬高，这里包括了对未来的想象空间，也就是未来的价格在今天提前被兑现。

回来开头说的房价涨跌和债务周期成正相关，现在的地方、企业、居民的债务都居高不下，经济如果想要再有增长，那就要让债务落地、去杠杆，新经济周期才能启动。

所以不要再忽悠人去上杠杆买房了，这就是妥妥的让老百姓用新债务来化解开发商的高负债，老百姓已经当不起接盘侠了。

我开始的时候也不懂，对于房产的认识还停留在大众观念层面，认为房价会一直涨，现在不买很大可能全款变首付，便急忙上了车，虽然没被套牢，但现在看来还是被环境愚弄了。

就像马克吐温说过的给你带来麻烦的，不是你不知道的东西，而是你自以为知道的东西。

写这个公众号也是为了系统训练自己，强迫自己去收集信息，了解规则，不要在云里雾里的情况下做重大财务决定。所以劝诫大家还是要尽可能武装大脑，去挖掘事物背后的真相，掌握规则，掌握趋势，过程可能会有艰辛，但总能抓住那根线，不要再让他人利用你的无知，你还不自知。

我举个例子，大家耳熟能详又恨的牙痒痒的房地产预售制它本质其实是一个“庞氏”，用一句话总结玩法就是利用前一波人的钱去赚下一波人的钱，只要中间不断链，开发商就能一直玩下去。但近两年倒了一大批房企，一方面是销售端哑火，一方面是融资端紧缩，对应的就是老百姓不买房了，银行不给贷款了，一下开发商的高周转玩不下去了，自然就只能退出舞台。

看吧，其实事实就在那，它是可以被挖掘和掌握的，只是需要花精力和时间。

再举个例子，现在都说经济下行主要是因为人们的信心不足，悲观情绪高涨。似乎只要高层出手遏制唱衰，大家就能开开心心回来继续买买买，继续为经济复苏添砖加瓦 。

近两年颁布的政策还不够多么，2023年仅房地产相关政策就有800多条，可市场不一样还是趴着么。

因为即使大家信心回来了，对经济的态度一路看好，但大家的收入没有增长，一样要为了还债而紧衣缩食，没钱去消费，没钱去背新债务......

现在借债，未来的你会向现在你的讨债，未来就要拿出一部分收入去还现在欠下的债。

记住，你的负债就是银行的资产，如果是房贷这种长期借款，那还是银行最优质的资产。

这也说明过去很多年为什么房地产是支柱产业，因为它是集中居民信用的工具，是使用居民信用积攒大量货币的手段。

大量的货币再通过土地转换成地方财政，地方拿着这些去大搞基建，招商引资发展经济。

明白了吧，发展经济不能没有百姓的参与，准确的说是不能没有老百姓举债参与，因为老百姓当前的消费能力实在是杯水车薪，必需要利用未来几十年的消费。

但是这几年居民和地方的杠杆能力已经被快速吞噬，央行可以借新债帮助地方缓解旧债，可居民没有这么强大的后盾，所以现在居民的高负债制约了发展。

地方也许可以一直复制借新还旧的模式，只要新借款及时到位，那此时就可以继续大搞特搞，至于未来怎么办，用某乎的说法就是“相信后人的智慧”。

当然如果能保证每期的利息都能还上，那无限套娃的模式就可以玩下去。

但是风险极大。

从个人来讲，我有个朋友在前几年楼市好的时候，高杠杆在全国各地重仓房产，后来因为一期的贷款未能按时归还，导致后面多套房产逾期，最终期盼的暴富没等到，来的只有破产。

就是因为错估了自己的实力，极限上杠杆。

再看地方，曾经著名的400亿贫困县，即使给他按最低5%利息计算，每年光利息就要付出20亿，结果大家都知道，大头还不是要靠转移支付。

全国县级行政区共2843到2862之间浮动，上面说的数字总值那又是什么量级。

现在全球资产价格都在通缩，资产都在缩水，猜猜什么是在通胀的？日用品，也就是生活成本在增加，里外一降一增，老百姓苦不堪言。

这其实就是成本转移，而成本中大部分都是债务，也就是债务在转移。

至于转移到哪里了，看看自己的荷包就清楚了。

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