端午小长假来了，又赶上了降利率，开发商真的铆足劲卖楼。

节点搞些活动，再卖房，也合情合理，但总有一些韭菜盘在浑水摸鱼！

解析几个最近中介经常推销的韭菜盘，不说绝对不能买，不过很多人买入就是成了绿油油的韭菜。

PART 1

图片来源于中介朋友圈

万科城市之光在开分销之后，中介的热情度一下涨得很高。

位于西三环边上的城市之光主打两个卖点：江景房＋地铁房。

往期文章已经很详细很大家解释了，大多数房源都不是一线看江的，外围是有遮挡的，况且，乌龙江的江景周边多的是，都在金山更核心的地段；

至于在金山大道以北的城市之光，无论地段，配套，都和核心区域有差距。

在福州地铁公众号上，有网友问地铁4号线今年能开通吗？得到的回复是：

福州地铁4号线采取分段开通方式，今年10月将开通首通段帝封江至凤凰池19个站。

此外，由于4号线金牛山站至洪塘站盾构区间下穿闽江处于两条断裂带交会处，目前还有未完成的440米过江段下游线盾构施工已历时19个月，仅掘进61米；

后续穿江施工还有种种不可预见困难需要克服，贯通时间还无法预计。

按照最紧凑的工序安排，4号线全线通车需在下游线盾构贯通后的15个月左右。

这对于早期接近三万单价买入城市之光的业主来说，无疑是失望的。

图片来源于网络

去年勇夺销冠的楼盘，今年底气彻底不足了，从现在查到的网签数据上看，到现在为止仅有860套。

奇怪的是，今年2月份踩盘的时候，发现城市之光已经卖出918套了，将近四个月过去了，网签数据还只是860套。

去化遇到困难了，应该审时度势，适当放低姿态，以价换量才是王道。

万科一顿操作猛如虎，怒开分销！

感觉有点南辕北辙了，房子卖不动，不是应该降价吗？怎么请来流量大队中介邦呢？

不可否认的是，中介在福州楼市有一定的话语权，人多力量大嘛！

但是如果真的拿出诚意的话，应该是骨折式促销啊，看看二楼居然还能卖两万七左右的单价，问一下中间楼层，逼近三万了。

福州中介那么多，大家都在群发的情况下，总能找到合适的韭菜吧！

PART 2

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中介刷屏了锦颐公馆这个楼盘，打着五一路和学区房的标签。

理论上没有错，确实在市区的核心地段，不过被中介当学区房炒作就有点过了，国货小对口福八中的配置压根算不上什么好学位。

这个楼盘的前身是公寓楼，分为南楼和北楼，现在在卖的北楼，采光效果和户型都很差。

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这个楼盘前身就是阿波罗公寓，如今华丽转身，现在是锦颐公馆了。

又是一个打着低首付的口号，想收割一波韭菜。

从阿波罗二手成交数据上看，实际单价约为2万左右，锦颐公馆再怎么包装，不还是阿波罗公寓吗？

真想上国货下的话，直接买二手房的南楼不就好了，至少价格还厚道了一点，朝南还有少许的采光。

最近经常刷到锦颐公馆的直播间，相对比二手房的价格就是割韭菜了。

别去看什么返租，送物业，你要明白自己入手的价格和同小区其他二手房的差距才是重点。

PART 3

图片来源于网络

鲁能公馆三期也是典型的韭菜盘，单价高达2.85万。

从网签上看，鲁能公馆的中间户卖得很差，主力面积段约为110平米。

先说优点，鲁能公馆的社区确实不错，楼间距够大，业主也有比较大的活动空间。

琴亭湖片区也算得上五四北的核心区域，周边配套较为齐全。

但是，五四北的价格和东区差不多的时候，鼓楼的外溢群体会怎么选择呢？

五四北往北都是山脉，发展空间极为有限，处于发展中的东区，未来还有进一步提升的空间，4号线即将通车，还有晋安湖，未来还有产业。

鲁能并不是一个在福州深耕的开发商，其鲁能公馆一期的超大公摊也成为业界笑谈，销售时承诺安置房和商品房隔离，后来隔离事件经常刷屏各大平台。

从户型上看，110平左右的中间户做三房，无论新老福州人，认可度很低。

这个时候，鲁能公馆三期也没想到以价换量的良方，而是打出了学区的擦边球。

屏东中学当然不错，也和对口的小学有一定的关系，但是象峰学校未来能出好成绩吗？现在就急于宣传，还能说成潜力股了。

咳，都怪韭菜不够用啊！

小结

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端午小长假，于楼市而言，是开发商的镰刀和韭菜之间的博弈。

客观承认，有部分楼盘确实有一定的优惠，但友情提醒，部分特价房之所以特价是有一定缺陷的，大家还是要擦亮眼睛。

很多开发商在这个时候，想浑水摸鱼，趁机甩库存，篇幅有限，只能说到部分楼盘。

现在利率下调至3.7%，只是鼓励刚需上车而已，并不能让福州楼市有上涨的基础面，因为楼市现在还有比较大的库存。

端午节，粽子飘香，陪陪家人，岂不乐哉，没需求就别到售楼部，成了免费的托了。

最后，祝大家端午安康！