2022年12月10日，厦门建发以底价19.42亿拿下宗地2022-52号上海西新村出让地块三，面积35.6亩，容积率3.05，限高100米。

楼盘的推广名为建发璞云，最近这个楼盘要开了，因为属于福州比较核心的地段，受到的关注度还是比较高。

因为北侧还有一个地块为国贸的天琴樾，所以经常有人拿这两个楼盘对比，直播的时候被多次提及，就聊聊这个楼盘的细节吧！

前言

图片为实地拍摄

在白马河和斗池路交界处的西南侧，51号地块为国贸天琴樾，52号地块的建发璞云位于其南面。

关于建发璞云，优点简单说一下：

这种离市中心区域比较近的地段是比较少有的，有一定的稀缺性。

厦门建发是属于国企，在风雨飘摇的楼市里，此前一直能做到保质保量地交房。

建发自家的物业口碑也是不错的，虽然收费略高，但服务基本都跟得上。

其实，大部分优点售楼部的销售都会倒背如流了，还是聊一些细节吧！

PART 1

图片来源于网络

因为指导价达到4.5万每平米，但因为可能还有一些装修费用，网传销售均价会超过5万，所以会有人把这个楼盘定位为豪宅。

先说价格吧，建发比较喜欢装腔作势，早先在建发玺云销售时，也说单价要到达4万每平米，实际上首次开盘3.3万能买到中间层了。

至于“豪宅”的定位，应该达不到，这个从产品的面积段定位能看得出来，因为147平米的户型超过一半，刚刚大于144的产品定位端更多是倾向于改善定位。

竞品国贸天琴樾，除了一栋143平米的户型外，基本都是大户型，其中接近190以及206的户型占比是很高的。

所以，从定位端来看的话，建发璞云更偏向于地缘性改善群体，很难达到豪宅的标准，天琴樾的产品应该偏向于高净值的高端改善人群。

PART 2

图片为实地拍摄

上图为实拍的新中式园林景观，如果不说名字，可能有网友会认为是泰禾或者建发的产品。

新中式园林的鼻祖是泰禾，坚持这种风格受到大众的追捧，作为泰禾的徒子徒孙，建发现在也学到了新中式园林的打法。

但现在很多开发商都会做新中式园林景观了，上图那个看似高端的新中式园林景观实际在售的均价约为1.4万。

和北方的一些同行谈及此事时，他们那边的小开发商也会做新中式园林景观了，关键是价格都不高。

大家有没有想过，连小开发商都会做这些产品的时候，从市场的包容度上看，这些园林景观进入审美疲劳已经开始倒计时了。

现在流行不代表未来一直会流行，当这种景观元素烂大街的时候，产品的保值度就会接受严峻的考验。

引以为豪的中式园林，未来会不会变成市场的鸡肋呢？

PART 3

图片为实地拍摄

高容积率，是核心地段的硬伤，建发璞云的容积率高达3.05。

其实建发没有把楼栋分布做好，35.6亩的地块居然安插了8栋楼，竞品天琴樾容积率为3.2，但多了近10亩地块，只多盖了一栋楼，会让人感觉真是容积率会更小一点。

建发对比竞品，面积段会更小一点，所以需要更多的楼栋，但这就造成一定的弊端。

从楼间距上看，璞云最小的南北楼间距只有30多米，而楼栋之间的最小距离为十多米，这样会显得非常压抑。

璞云的总层高都比较高，除了一栋16层小高层外，其他楼层在27-32层之间，结合楼间距看的话，中低楼层的采光效果会受到较大影响。

所以，整体看，璞云的楼栋布局并不能让人乐观，或许是因为定位端的缘故，做偏小的户型也会有自己的客群。

图片为实地拍摄

从售楼部样板间看，露台部分分为客厅和卧室，目测卧室阳台宽度约为1.5米左右，客厅接近3米，这种户型看起来有点鸡肋。

因为第四代住宅对比第三代住宅做了牺牲的情况下，就是为了让居住者有更大的露台体验。

因为阳台和露台做了联通，对比其他第四代生态住宅来说，就没有一个大面积，能有更高享受感的露台。

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从项目效果图上可以看出，璞云做的第四代住宅隐私性是很差的。

奇偶层的差距，楼下住户在露台上做什么，楼上都一览无余。

最开始的时候，销售并没有说有做挡板隔离，现在的说辞又有些变化。

但客观说，未来是否会做挡板隔离开，现在下定论还为时过早，毕竟起初没听到置业顾问说有做隔离的。

小结

图片为实地拍摄

在2017年后，建发开始学习泰禾的新中式园林景观，在一些楼盘上也取得成功，不过建发的楼盘对比竞品都有溢价。

只不过，现在谁都能做新中式园林了，建发继续自己的新中式风格应该没有太大的优势。

对于购房者来说，未来几年后，当新中式园林进入审美疲劳的时候，会不会影响到房子的保值性呢？

还有，就是楼间距的设计和户型的定位对比竞品都有比较大的差距。

当然，建发也会有其自身的优势，如果对于手头有限的改善型刚需来说，还是有一定的吸引力。

作为国企产品，建发基本不会出现烂尾之类的，其在交付品质上也会得到一定的认可。

很多人觉得上海西的两个楼盘有竞争，个人感觉并没有达到针尖对麦芒的地步，一个偏向于地缘性改善型产品，一个定位为高端产品。

提醒购房者一下，璞云应该不会卖到5万的单价，到时候如果开盘低于5万并不是给你惊喜，而是营销的噱头。

即使璞云刚开的价格有诚意，也不要急着下手，可以等其竞品开盘后，再做一下对比，不怕不识货，就怕货比货！