在2016年8月11日，在福州楼市里注定是一个不平凡的日子。

这一天，三个板块拍出天价地王：

2016-10地块是位于南三环边上的螺洲地块，最终成交楼面价为15038元每平米，实际可售楼面价约为19224元每平米，是当时城南地王。

2016-11号五一新城地块，参考楼面价21685元/平方米，实际可售楼面价45511元/平方米，溢价率高达106%。

2016-12地块，约为94.75亩，最终经过67轮竞价福晟集团以17.8亿元竞得该地块，楼面价为16773元/㎡，实际可售楼面价约为33704元每平米。

曾经风光无限的地王，时运不济，善于加杠杆的福晟和阳光城负面消息连连，两个地块的楼盘也是一波三折。

得开首开是国企啊，财大气粗，要是换成其他民营房企，估计得是一个透心凉。

前言

图片为实地拍摄

螺洲，是一个很有故事的古镇，前段时间也探明，螺洲还有比较丰富的稀缺地热资源，这也让螺洲板块内有了温泉会所。

40多年前，我还住在螺洲，如今故地重游，当时很多建筑物现在还在，没有过度的商业开发，导致影响力不大，不过，这也可以看做是一个机会点吧。

螺洲有太多伟大的历史人物了，那些故事那些人，三天三夜都讲不完。

现在名气比较大的是帝师陈宝琛故居，对于他以及他的陈氏家族来说，在近现代史中都有很强的影响力。

他在教育上的贡献，就是从传统封建教育向新式教育变革，还主张学习西方的先进理念，中西结合。

首开拿下的这个地块，在陈宝琛故居北面约800米处。

可能是希望陈宝琛翰林内阁学士的身份能给楼盘注入加分项，推广名叫为国仕府，备案名为首开紫樾花园。

PART 1

图片为实地拍摄

不知道这个楼盘是不是从拿地的那一刻开始就注定命途多舛了！

没经历过16,17年楼市和土拍的人，或许根本感觉不到土地中夹杂着金钱的气息。

当时泰禾琼林台的高层产品每平米售价约为1.6万左右，当首开拿下这个地块之后，就把泰禾的节奏带乱了，琼林台捂盘惜售。

在那个时间点，首开应该是气定神闲地做出一个决定：做改善型产品。

开发商会不会在想：虽然不是改善型地段，但地价一点不输高端楼盘，现在人买房子，不求最好，但求最贵嘛！

不知道前期是怎么做市调的，这里真的开始盖改善型产品，关键是还有不少大户型。

最小的户型为95平米的三房两卫，最大户型多大呢？以前中介所卖的大户型一般是145平米左右；

实际上这个楼盘还有很多建面约155和185平米可售户型，只是之前的中介只接触到145平米及以下的户型。

也可以这么说吧，本来销售就不如意的国仕府如果爆出做了如此大户型，少不了被冷嘲热讽，所以大户型并没有太多人知道。

PART 2

图片为实地拍摄

踩过很多楼盘，说句心里话：

国仕府的传统园林景观还是很到位，如果说新中式园林只是大妈美颜后的效果，那么国仕府的园林像一个没有滤镜条件下很耐看的少女。

户型定位端可以看出偏改善，虽然也给滞销卖下了伏笔，但也能在一定程度上保持改善型定位的纯粹性。

传统的中式园林风格不会引发审美疲劳，对比新中式园林还留下更多的活动空间。

之前售罄的那些户型，在得房率上看远超过同类产品，以117平米的户型为例，实地看的时候大概相当于130左右的四房户型。

国仕府所有独体独户的设计，也是按照改善型标准打造的，特有的温泉入户也是主城区中少有的。

临近换乘之王地铁4号线螺洲温州站实际距离为300多米（因为楼栋分布不同实际上略有差距），也是很实用的配套。

这么多优点，奈何一个地段劣势，四年多了，国仕府还有一推钢筋水泥还没变现！

PART 3

图片来源于网络

表面上看，国仕府可售房源只有20套，但实际上远不止这个数。

从前后楼间距以及受到的不利因素来看，16号楼所能感知到的影响比较小，可以看出是这个小区的楼王。

令人尴尬的是，在这样一个近乎平庸的地段，居然做了185平米的户型，总价和受众群体进入了一个错位时空。

现在在售的这些房源均价约为2.2万，一套房总价大约在400万出头。

这对于购房者来说会怎么想呢？

你说他不是改善型客户吧，一套房子四百来万，未来装修和家具家电倒腾下来怎么着也得五百万吧。

单纯地定义为改善型客群吧，你看到有谁把大平层买在三环之外？

国仕府在四年前开盘的时候，曾经卖的单价为2.6w+3K（温泉入户）的天价，后来一番折腾后取消了，但高点还是在四年前的2.6万单价。

从价格上看，四年前，国仕府出道即巅峰，盖成现房后，多次调整价格，崩溃式降价，咳，只可惜当初并不明智的定位，让楼盘卖得如此低迷。

PART 4

图片为实地拍摄

现状这么多大户型入市，怎么卖，卖给谁？这应该是开发商要面对的一个难题。

如果长期看本号的人应该知道，我们对楼盘的包容度还是很高的，因为我们坚持一个存在即合理的原则。

但要给这些大平层找卖点的话，真有点难！

对于喜欢泡温泉的人可以考虑一下，毕竟这个开发商在旁边开发的温泉一家三口的团购价都要268元，一年下来就得花97820元。

那么你觉得这四百多万买的是房子吗？一年能帮你省下十万的费用，房本上还是自己的名字，以后同学聚会的时候，小酒杯那么一摇，告诉大家：有能力买大平层，就别买别墅。

你看看这下，是不是又被你装到了？

对于执着于本地，不想住安置房的地缘客户也可以考虑一下，如果有故友问你的房子在螺洲新城第几区，你轻蔑一笑：兄弟，你听过安置房有180多平，还带温泉的吗？

对于有大平层梦的人，国仕府也值得一看，如果别人问你这个大平层单价多少买的？

你泡上一杯茶，微微一笑：单价多少忘了，但开发商的楼面价接近2万吧，喝杯热茶，等会泡下温泉吧，对身体好，我们这年龄，要学会养身。

云淡风轻之间，又被你装到了，对不？

长文枯燥无味，以上纯属调侃，只图一乐而已！

小结

玩笑归玩笑，这里的大平层也未必没有前途！

只不过现在的泰禾今非昔比了，国仕府也进入尾盘阶段，没办法把螺洲的古镇元素以及文化气息释放到楼盘中来。

记忆中，螺洲的那条江，那些老建筑，都在散发着原汁原味的古镇气息，只可惜还未找到有情怀的有缘人。

要说等未来发展，并不是没有这个可能，但是西面的帝封江何时才能发展，楼盘附近城中村的状况何时才能改善，没人能给出准确的时间。

5号线太羸弱了，且距离偏远，对于楼盘的帮助可能会稍逊一筹。

孤独的4号线，有换乘之王的美誉，且能到达城市多个核心板块，这或许是这个地段该有的卖点吧。

但话说回来，一个买大平层的人，你告诉他离地铁口有多近，不觉得挺尴尬的吗？

还是好好研究一下国仕府的76℃偏硅酸温泉有什么优点吧！

听说目前主城区不再批温泉入户了，那么国仕府的温泉入户有一定的稀缺性吧。

说不定古镇元素＋76℃偏硅酸温泉能让国仕府的大平层卖得好一点。

不过，从这次首开国仕府推销大平层能看出什么信息呢？

那我们可以用逆向思维去思考这个问题，为什么会在这个时候叫中介帮忙卖大平层呢？

可能接二连三利好楼市的政策会慢慢起作用了，开发商想赶上楼市即将回暖的时刻，平时难卖的房子，趁机去一波库存。

或许，楼市的至暗时刻已经过去了！