福州的边缘板块，从期房卖到现房的楼盘屡见不鲜，毕竟在挑剔的新老福州人中，对地段都有比较大的抗性，比如中海锦江城，中铁城江督府，熙悦府等。

这些楼盘在福州的边缘板块，周边配套较为缺乏，在这个网络高度发达的年代，购房者还是有基本的认知，卖成现房自然是情理之中！

奥体板块，在福州楼市中也曾经有过高光时刻，这种板块，也有楼盘从期房卖到现房！

2018年上半年的时候，奥体板块众多楼盘开盘，当时阳光城檀府3万的均价，必须要带上车位，要想选个好楼层，还有点难度。

其他几个楼盘，因为楼面价较高，正常销售的话，没多大利润，于是在备案价约为3.1万的基础上，加了4千的装修，主要以复式楼为主，得房率会高一点。

五年前，风光无限的奥体片区，现况如何呢？

前言

图片为实地拍摄

在二手房市场里，以檀府为例，这在奥体片区算是一个品质比较高的楼盘了，当时3万单价也是该板块的性价比之王。

该楼盘虽然挂牌价大多数高于3万，但实际二手房成交的中位数也在2.7万左右。

这已经算相对亏的比较少的，至于那些3.1万＋4千装修的楼盘，如今早已经迷失了自我。

这些楼盘，就是现在奥体板块的缩影！

板块内真的有天花板，毕竟奥体片区只有一条受关注度不高的5号线，部分片区城市界面还略显薄弱。

更准确一点表达，奥体板块曾经被高估了，当时几乎和东区板块并驾齐驱，但一番炒作过后，没有硬核支撑的奥体，如今更像一地鸡毛！

PART 1

图片为实地拍摄

2018年年底，奥体金茂悦走进购房者的视野，于开发商而言，它迟到了，这个时候的奥体片区已经开始降温了！

但是当时的金茂悦是打着奥体改善型楼盘做宣传的，如果对比金茂在其他城市的产品，会觉得该楼盘未来会有比较高的品质。

然而在2020年6月底的时候，已经接近现房的金茂悦受到不少购房者的质疑，品质大幅度缩水，业主称高端楼盘居然不如安置房小区，上了热搜。

当时开发商连夜改了沙盘，让人忍俊不禁，这么多购房者，谁会没拍几张沙盘图的照片呢？更像是此地无银三百两之举。

根据权威媒体统计：奥体金茂悦最初的销售均价为2.9万每平米，最高均价高达3.1万。

这个楼盘也曾经出现一年的空置期，居然是因为要修路，售楼部拆了。

如今变成现房了，却开启了暴跌模式，在案场的销售介绍均价为2.5万每平米，而业内人士透露，这只是表面的报价，实际每平米为2.4万出头。

折合下来，每平米的降幅约为6千每平米。

PART 2

图片为实地拍摄

现在气温高达37度，这个时机点踩盘，更能准确地反馈市场行情。

这个售楼部如今在小区的一座古建筑里，进去的时候，并没有看到其他购房者，只有接待的置业顾问，第一感觉挺low的，这么热的天，居然没有一次性水杯。

大部分小面积段的房源售罄，现在在售的主力户型为118平米和148平米，均为四房户型。

图片来源于幸福里

148和118户型基本一致，算是放大版的，四开间朝南，和传统四房有点不同的是，大多数户型朝南房间是紧挨着，这个户型中一个卧室在入户门处，显得不太规则。

有一点比较奇怪的是，沙盘上的3号楼还是水晶体，但已经盖好了，居然没有开这个楼栋，不知道开发商是不是还指望着3号楼卖个好价格。

小区的容积率为1.73，楼栋是由9-12层的小高层组成，即使是中低楼层，也会有比较好的采光，社区的绿化率达到43%，也有一定的优势。

整体来说，勉强能和改善盘擦边吧，但真的没有当初宣传得那么好。

一句话总结：当初吹得太爆了，导致购房者有比较大的心理落差。

PART 3

图片为实地拍摄

其实社区内部的配套设施，对比其他同级别小区，有一定的区别。

一般现在的小区里，有改善基因的楼盘会多个游泳池，有几张乒乓球桌，外加羽毛球场，跑道等。

这个楼盘比较新颖的地方是有一个五人制的足球场，目前福州能有这种配套的社区并不多。

但金茂对福州人的习惯是不是还不太了解呢？

从北方的一些城市，篮球和足球普及度差不多，但是在福州，篮球的民族参与度会比足球高很多，如果改成一个标准的篮球场，效果可能更好。

图片为实地拍摄

虽然有500平米左右的游泳池，做得比较不规则，如果从创意角度看的话，这种布局比较新颖，但实用性差了点。

如果做成20*25的游泳池，因为那样可以在距离上规范，业主在利用游泳池锻炼的时候能测出大致的运动强度。

整体来说，金茂悦并没有像其他小区那种千篇一律的盖房，种树，达到绿化率即可，在奥体板块突出一个运动特色，所以说能擦一点改善的边。

PART 4

图片为实地拍摄

第一眼看，因为楼盘里有较多的古建，似乎更像不利因素，实际上这些古建并不是宗祠或者寺庙，而是当初普通居民的建筑物。

开发商对这些建筑做了改造后，有点类似徽派建筑，其实大多数会作为商业住宅出售，不过有一栋是住宅性质的徽派建筑，估计价格挺高的。

但是，其他方面的缺点蛮多的：

首先，金茂悦周边没有地铁经过，现在没有，未来大概率也不会有，这是硬伤！

其次，周边城市界面相对会差一点，在高楼层上往外看的时候，总有一种鱼龙混杂的感觉。

还有，不得不提的是，进出该楼盘的路况实在很差，一条是要从村子里经过，另外一条也只能勉强算是双车道，现在还处于建设中。

最后，要提的是，该楼盘有31%的安置房，为18,19,20号楼，虽然有做软隔离，但小区内部也是互通的。

至于学校，因为齐安小学在修缮中，暂时在高盖山实验小学过渡，中学为高盖山实验中学，只能说是中规中矩。

小结

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在2019年的时候，2.85万左右的均价，似乎也比较符合市场的行情，当时购房者对金茂的产品有太高的预期。

只不过后来楼市遇冷，奥体板块更是遭到毁灭性回调，只能以价换量了。

现在实际价格下降了4千多元，早些买入的业主确实血亏，现房居然能比期房便宜这么多！

如果只是以刚需的定位入手的话，这个楼盘其实还有一定的性价比，奥体板块至少有一个下限，2.4万应该接近于那个下限了。

从地段上看，奥体板块处于老仓山和金山之间，如果在老仓山或者金山的上班族来说，购买逻辑也算成立。

现在只有118和148平米两种户型，不建议选择后者，这个面积段更偏向于改善群体，但这个楼盘所处的地段并没有改善的基因。

现在回顾2018年的奥体，似乎只是黄粱一梦，如今，梦醒了，奥体还是那个奥体，当初虚空的膨胀，到点了，一切都被打回原形！