8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议。会议要求，支持房地产市场平稳健康发展。
因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。
指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
我们可以关注7月14日关于存量房贷款利率的表态是：支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
但是从目前得到的消息来看，在7月14日后，只有出现存量房贷的松动迹象，而且主要为城农商行，没有看到大银行松动。
前言
在8月1日的时候，从支持和鼓励变为指导了，显然是更有魄力了。
很多人提前还房贷，其主要的顾虑就是当初购房的时候利率太高了。
我们可以简单计算一下，利率是由LPR+基点组成的，有不少人在高位时买入，是加了60个基点的（其实更高点的都有，看到过5.88%和6.37%）。
假设一套房子要三百万，首付一百万，剩下两百万作为商业贷款：
如果按照LPR+60个基点来算为4.8%，每个月的月供为10493元；
如按照福州首套进行商业贷款的话，利率为LPR-50个基点为3.7%，每个月月供为9206元。
背负两百万的贷款，是普通购房者的中位数，如果存量房利率也调整到现在的利率，那么一个月能省下1287元；
贷款三十年计算，两百万的贷款，4.8%的利率会比3.7%的利率总共省下46万之多。
PART 1
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调整存量房贷款利率的消息刚出来，对于利率在高位站岗的群体来说是一个重磅利好。
有没有想过，如果不降低存量房贷款利率的话，只会刺激到存量房购房者提前还贷；
甚至还有用于支持实体的经营贷，抵押贷换一种不太合理的方式流入楼市。
口罩这些年，很多老百姓在经济上都略显困难，即使有点小资本的老板，不敢创业了，他们会把多余的钱优先考虑还房贷；
对于普通家庭来说，也不敢乱消费了，手头有点闲钱也是存到银行。
其实，现在这种环境下，需要刺激适当的消费，让货币流动起来，才能保持住经济上该有的温度。
简单举例：
村口的王二麻子是卖猪肉的，三娃子是卖肉包的，村花是卖面粉的。
平时村花想吃猪肉，去王二麻子的店里购买，王二麻子有钱了，就向三娃子买肉包，然后三娃子再去村花那边买面粉，这样下来，整个经济链就活跃起来了。
但是如果村花不去王二麻子店买猪肉，王二麻子就没钱买三娃子的肉包，三娃子没生意，就没办法去村花店里买面粉了。
所以，降低存量房贷款利率，真的利国利民的好政策，能有效地盘活经济，春天真的要来了！
PART 2
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对于购房者来说，也是利好频出！
此次，高层还是指出：继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行。
7月27日，住房和城乡建设部明确表态政策支持的方向：
第一，首套房降首付和利率，第二，换房的税费减免，第三，个人住房贷款“认房不认贷”。
降首付和利率，对于首套房的刚需来说是一个重大利好。
关于认房不认贷，这个讨论度非常高。
当前限购较严格且执行“认房又认贷”政策的城市主要包括北京、上海、广州、深圳、成都、西安、厦门、长沙、合肥、武汉、青岛、福州、宁波、重庆、石家庄、珠海等十余个核心城市。
以北京为例，首套普宅首付比为35%，非普宅40%，二套房普宅首付60%，非普宅首付80%，这样的高首付比例对于改善型刚需来说，上车的门槛显然太高了。
如果认房认贷的政策适当放松的话，这些一二线城市能释放出更强的购买力。
按照以往楼市的规律，如果一线城市的房地产市场能活跃起来的话，那么行情也会很快传导到二线。
PART 3
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对于开发商来说，也迎来利好消息！
高层在会议中要求，支持房地产市场平稳健康发展。落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。
4月份会议的时候对风险的排序是金融机构，房地产，地方债，而在7月份的时候排序是房地产，地方债，金融机构。
对于房地产的风险系数排序已经发生变化了。
就是说会给房企进行展期，这让不少资金链有一定困难的房企吃下了定心丸。
这种给房企新增的延长保交楼贷款措施，显然是雪中送炭。
对于买到问题楼盘的业主来说，现在也可以缓口气了。
所以，此次会议中的这个要点，明面上让开发商增加信心，实则是要让其完成保交楼的重任。
小结
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从7月14日以来，利好楼市的消息频出，楼市恢复活力只是时间问题了。
对于8月1日晚间出的关于降低存量房贷款利率的消息，我们可以坐等细则出来，这是直接利好于经济的。
当然，认房不认贷会不会完全取消呢？这个可能性并不大，不过大概率能适当降低首付比例。
此次，高层关于房地产方面所释放出来的消息是非常积极的。
对于房地产，尤其是还未购房的刚需群体，更喜欢情绪化表达，希望楼市一路低迷下去。
但是，我们得客观承认一个事实，目前房地产仍然是支柱型行业，如果长期萎靡的话，对于未来的发展是不健康的。
当我们享受了城市新兴的变化，能免费逛公园，低价坐地铁，免费的图书馆，四通八达的道路，都离不开房地产的贡献。
相信我们伟大的民族可以通过互联网，新能源，AI技术等高端行业实现科技兴国，但我们需要耐心，而现在的高速发展，确实离不开房地产行业。
希望大家多一点理性的思考，少一些负能量的表达。
