1、政策背景

近期房地产市场继续下行，而且跌幅并未收窄，成交规模创阶段性新低，行业面临失速下行的局面，且可能会危及到系统重要性房企的偿债能力。政治局会议提出，消化存量与优化增量的政策指示，成都长沙等热点城市已经全面推出了限购。

2、市场背景

一是房价明显下跌。根据杭州贝壳研究院的统计，4月份杭州十个行政区二手房均价全部下跌。跌得最惨的是临安区从新政前的15415元/㎡跌至12199元/㎡，跌幅高达21%。此外，滨江区、钱塘区、西湖区以及余杭区的跌幅均超过了10%；最为坚挺的是上城区，跌幅为2%。根据国家统计局的数据，二手房价格下跌已经连续。

二是成交疲态。二手房退出限购新政后，新增客源和新增带看对比去年同期都超过50%，成交同比上涨了35%。成交上涨主要来自两个方面：一是降价激发了自住客群的置业需求，二是学区房的客户在增加。新政出台的前半个月，二手房的日成交量接连突破300套，最高峰时更是达到了421套。但从中下旬起，成交量出现明显回落。

3、严峻的形势

除了房价下跌，杭州最大的问题是二手房库存的积压，以及待开发的巨大的土地规模。杭州目前二手住房挂牌出售量，公开的数据显示是超过20万套，实际数量可能在25万套左右。这一规模应该是全国最高的之一。从2018年开始，杭州卖地数量是全国最大的或排在上海后面位居第二。这几年，杭州楼市火热，基本靠新房和二手房价格倒挂，刺激了一波又一波的打新和做多的行情。但这种局面的维持是要靠二手房价格坚挺为前提的，一但二手房价格下滑，市场预期开始动摇，打新的积极性下降。同时居高不下的二手房挂牌量开始降价出售，恶性循环就开始了。

4、标志性意义

不久前杭州退出二手房限购，目的是鼓励更多的购买力进入二手房市场消化库存，为新房销售打开局面，但从目前的状态来看，政策力度还不够，于是就在国家政策新指示以及其他热点城市推出限购的情况下，全域退出限购。杭州市热点城市的代表，限购政策相对严格。杭州退出限购意味着，除了一线城市核心区，上一轮布局的限购基本上退出。

5、对市场的作用

杭州目前新房和二手房的库存去化压力都非常大，当打新刺激的购买力减退以后，当二手房挂牌量居高不下，价格持续下跌，新房土地成本比较高，当滨江这样的本土优质房企拿地的意愿都开始下降，未来一段时间，杭州将进入消化库存、去化泡沫和需求相对低迷的阶段。毕竟，杭州楼市热了很多年了，其他城市低迷的时候，杭州也非常坚挺，现在到了回调的时候了。