以价换量正成为当前温州楼市一个重要信息。

继七都绿城春月江澜下调售价后，上周，永嘉县三江街道的国鸿中心也发布了部分房源的调价公告。

调价楼幢为B11-02地块的1幢（类住宅）和B08-04地块的1、3、5、6、9幢（住宅），共计443套房源。

普惠后毛坯单价在1.18-2.6万元/㎡之间，毛坯总价在130-589万，折扣为8-9折，套总价降价幅度约15-150万。

这次调价的房源里还有一线江景房源，并且条件公示后，成交情况还挺不错的。看来哪怕冷市之下，降价依旧是最直接、最有效的促销方式。

具体情况怎么样？我们一起来看下。

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国鸿中心（备案名：国鸿财富中心）

位于永嘉县三江街道楠瓯大道与三江大道交汇处西南侧。

2019年9月，国鸿联手华鸿嘉信先后以20.01亿元、21.21亿元竞得永嘉三江商务区B09、B11地块、永嘉三江商务区B08、B16地块，楼面价分别为4266、4876元/㎡，溢价率分别为25.1%、41.4%。

国鸿中心占地约284亩，建筑面积约130万方，由30幢建筑组成，包含约356米等超高层地标、高端星级酒店、超7万方垂直商业街区、高端商务办公楼等配套。

项目效果图

其中B-08地块商品房位于 B08-04地块1幢、2幢、3幢、5幢、6幢、7幢、8幢、9幢、10幢、11幢、12幢，已交付。

B09地块3幢、5幢、6幢为商品房；1幢为约356米超高层商业、办公等；2幢属于办公，4幢为商业，计划2024年12月31日交付。

B-11地块商品房已经交付，位于 B11-01地块1幢、2幢、3幢、5幢，B11-02地块2幢、3幢；B11-02地块 1幢为商业产权，5幢业态为商业和办公。

B16地块业态为以商业为主，少量办公，01地块1幢、2幢、3幢，02地块1幢、2幢、3幢。

小区建筑外立面相当有辨识度，外立面以玻璃幕墙+铝板为主，整体比较大气，支撑起瓯江北岸的城市形象。

但小区的商业配套至今仍处于施工中，开业时间、运营商、招商情况都尚未明确。

小区的356米超高层地标建筑，目前已经完成核心筒19F，已完成核心筒整体进度35%，外框钢柱已安装至14层（来源：陕建二建集团8.21公众号消息），预计2028年3月达到竣工验收条件。

对比今年4月建设进度（已完成核心筒3F/钢构1F），进度相当迅速，按照这个速度，预计明年这个时候核心筒就基本完工了。

2024.8.17实景图（来源：抖音小林航拍AOPA）↑

2024.4.2实景图（来源：高楼迷）↓

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楼市温州  LOUSHIWENZHOU

该项目自2021年1月至今，国鸿中心一共开盘了十二期。

本次调价的房源集中在B11-02地块1幢、B08-04地块3、5、6、9幢，面积段在116-183㎡之间，价格相差也较大，普惠后毛坯单价在1.18-2.6万元/㎡，毛坯总价在130-589万，折扣为8-9折，折扣金额在15-150万。

其中B11地块的1幢拥有部分一线江景面，户型设计与常规住宅房源一致，但需注意该幢的产权性质为商业，后期的交易税费要略高一些。

本次调价的房源共计115套，而1幢总房源为165套，相当于这次拿出了近7成的房源进行调价。因此低、中、高楼层基本都有，高区房源略多一些，01-05室房源都有，05室房源略少一些。

19楼以下房源毛坯均价约0.8-0.9万元/㎡，19-34楼房源价差不大，毛坯均价约1.3-1.4万元/㎡。

并且从成交结果来看，1幢降价后的效果很好，除了江景面受限较大的01室，其余单元的备案情况相当不错。

本次降价的房源位于B08-04地块的1、3、5、6、9幢，全部为住宅房源。房源多为15层以上的高区房源，也有部分中低楼层房源。

其中1幢本次调价仅1套201室房源，建面约143㎡，毛坯折后单价约1.65万元/㎡；

3幢位于08地块东北侧，仅个别高区房源有小角度的远眺版江景，体验感要稍差一些。中间套02、03室房源为116平，边套01、04室房源为143平，因为东侧为超高层住宅，影响采光及视野，因此边套和中间套的价差很小，毛坯均价相近，都在约2-2.2万元/㎡。

5幢位于08地块东北侧，个别高区房源拥有小角度的远眺版江景，同样受东侧超高层住宅影响采光及视野。中间套02、03室房源为121平，边套01、04室房源为155平，35楼及以下房源单价多在1.5-1.8万元/㎡，35楼以上房源单价多在2-2.2万元/㎡。

6幢位于08地块东侧，高区房源拥有角度尚可的远眺版江景。01室房源为150平，02-04室房源为122平，15楼以下房源单价多在1.5-1.9万元/㎡，15-41楼房源单价多在2.1-2.3万元/㎡。

9幢位于08地块西侧，西侧房源拥有江景面，但价差相当大，中间套02、03室房源为141-143平，边套01房源为161平、04室房源为183平。

西边04室房源价格多在3万元/㎡上下；01-03室价格相近，9楼及以上房源单价多在2.4-2.6万元/㎡，9楼以下房源单价多在2-2.2万元/㎡。

项目楼幢图

今年1、4、7月国鸿中心都发布过调价公告，涉及的房源各个地块都有，和本次调价房源重合的是B08-04地块的3、6、9幢部分房源。

当初1、4月，都是下调了备案价，折扣力度为9折，然后还能享受本次的普惠96折。并且除了普惠外，还设置了一些有操作空间的优惠，这里包含约12个点的优惠。

而7月的调价公告，备案价和4月一致没有下调，但普惠折扣放宽至92折，最低折扣9折。

这次的价格对比7月的价格，备案价已经进一步下调，再次打了9折，普惠折扣为91折，降价的力度和诚意更大了。

这种降价方式刚好对应了如今的房产市场，从年初开始，市场环境依旧在持续走低，价格跌跌不休。

在瓯越大桥以东、片区更成熟的瓯越江城2023年1月开盘毛坯均价约1.6万元/㎡，之后价格也做了调整，在1.3-1.5万元/㎡，目前开盘三期，一期250套房源，去化率为94%，二期399套房源，去化率为32%，三期为底商。C03-08地块已经全部取证，隔壁C03-03住宅地块尚未领证，仍有较为充足的库存。

隔壁三江立体城，后排不看江房源成交均价约1.5-1.7万/㎡，看江房源均价约2.2-2.4万元/㎡。

国鸿中心东侧的温州1号，既有住宅，也有办公性质的类住宅（民水民电），其中一线江景房全部是住宅，二线及三线江景房中仅10幢为住宅，其余全部为办公性质的类住宅。

据安居客平台，一线江景房源报价约2.4-2.8万元/㎡,313平超高层住宅报价多在3万+元/㎡，后排二线江景房源成交价约1.7-1.8万元/㎡，后排类住宅报价在1万元/㎡，具体受楼层、江景面等因素影响。

综合来看，这批国鸿中心调价的房源中，南侧B11-02地块的一线江景+高区房源有性价比，价格略高于二手在售非江景的类住宅，胜在部分房源拥有西、南两个方向角度不小的无遮挡一线江景，保值性和受欢迎程度更高。

而且小区已经交付，实景呈现，可以去现场看看江景面到底如何。

西侧B08-04地块的3、5、6、9幢房源，怕是难熬了，毕竟江景面偏小或没有，周边商业、生活、交通等配套较为匮乏，宜居程度不足，价格方面对比立体城片区，优势也不大。