URI有话说：
2024年，也是“十四五”保障性租赁住房筹集工作收官之年，政策、金融支持力度持续加强。保租房迎来爆发，国资品牌迅速崛起，推动行业产品力、创新力不断提升，整体企业布局住房租赁行业的积极性大幅提升，开业房源和管理房源规模稳步增长，我国住房制度即将迈入一个全新的发展阶段。
01
租赁市场大洗牌
国央企入场占据半壁江山
1#租赁市场总规模持续上涨
新开公寓增速明显放缓
从供应端看，2024年整体住房租赁市场规模表现持续上涨，根据URI相关数据显示，截止年底，全国新开业长租公寓项目达702个，其中602个披露开业房间数，新开业规模达35.1万间，企业万科泊寓、漫柏集团、浦发有家、城家、华润有巢、上海地产城方等新开项目较多，整体开业体量相对有较大提升。
虽然新开长租公寓规模虽连年上涨，但环比增速已从2023年的103%下降到35%，放缓趋势十分明显。主要由于保租房成为租赁市场供应主力，24年新开规模中约有22.9万间房源已纳保，占比超65%；保租房供应量的激增，打破了部分重点城市的供需平衡，导致无论保租房还是长租公寓都出现租金下跌、空置率上升、爬坡期拉长。这对于毛利较低的民企租住行业来说，无疑造成了经营性现金流和利润的双重打击。
2#民企规模扩张按下“暂停键”
国企保租房供应激增
URI调研发现，24年每家企业多少都受到了市场下行的影响。50个重点城市的租金同比下跌约2%，非核心位置的出租房一度悬挂数月，无人问津。市场之黯然，已非昨日可比。全国除了国企开业活动依旧热闹，民企几乎都处在投资停滞状态，把精力都放在了稳运营上。
相反，保租房崛起的背后，是大量国资企业涌入租赁市场，租赁市场面临大洗牌。在国家政策的鼓励下，地方国企依托平台优势，借势存量收储加速入局，展现出强劲的增长势头。其国企管理资产的开业速度加快。据URI统计，区域性国企系企业总体新开业规模达20万间，占比最高达37%，增幅显著。国企新开规模占据租赁市场的半壁江山。
在加速属地化布局的同时，区域性国企不再满足于资产持有的角色，开始向“品牌化”“平台化”方向发展。2024年整年，URI统计，超80家地方国企创立了自有租赁品牌，并构建了完整的运营团队与管理平台，显示出在供给和运营两端均展现出强大的实力与决心，开启了国资国企市场化操盘租赁住房的新篇章。但同时，进一步挤压了市场化民企的生存空间传统租赁民企面临着新一轮的挑战。
02
热衷于发展第二曲线
更迎合年轻人的消费风格
保租房的大量入市、国企品牌化的崛起，长租公寓不仅进入存量时代，产品竞争进入白热化阶段。面对这样的背景环境，民营住房租赁企业转型之路刻不容缓。为此，众多头部租赁企业开始改变运营方式、创新产品、提升服务等手段发展第二增长曲线。
1#租赁市场的边界被打破
“长短租”结合已成风潮
国内近两年，受就业环境影响，一部分租客的工作稳定性下降，短租需求比例明显提升，加之各大酒店集团抢摊长租业务，租赁市场的边界不断打破，长租企业也开始拓展短租模式，通过长租兜底、短租实现溢价以获取最大化收益的动力较强。
例如，龙湖冠寓推出全国“随心住”产品，主打全国24个城市随心住7天。魔方公寓则推出了“短租月付”服务，在东莞银丰店和西平地铁站店均有所提供，满足短期居住需求。万科泊寓更是推出了“年末商旅短租三大权益”，包括针对考研学生的短租考研房优惠、针对出差和旅行用户的连住套餐优惠以及提前预定折扣优惠。而拥有酒店基因的城家旗下品牌“瑞贝庭”高歌猛进，将长短租结合玩出了利润，玩出了规模，在2024年一整年，表现尤为突出。
面对愈发竞争激烈的租赁市场，面对消费者需求的转变，优化租期设置不仅能够最大化保证出租率，同时也能通过灵活变动租赁时间，获取多样性市场周期的收益最大化。因此，长短租组合的租赁模式逐步成为行业运营模式新趋势。
2#解锁Z世代的“梦中情房”
直播租房成为了新趋势
当前Z世代已经成为新一代的消费客群，这些年轻消费客群的消费习惯和租房理念正在重塑行业格局，他们习惯于在购物前，先在搜索引擎、电商平台、社交媒体等渠道进行产品筛选和比较。从地理位置、周边环境，到室内装修和设施配备，每一个环节都经过严格筛选。而这种线上筛选的习惯不仅限于商品购买，也延伸到了住房租赁领域。经过线上筛选和沟通后，再来到线下进行实地考察和亲身体验，验证线上信息的真实性，并做出最终的消费决策，找到那个能够与自己的生活方式和追求完美契合的“梦中情房”。
以线下交易为主的住房租赁行业也乘上了这波潮流，开始尝试利用直播带货的方式来拓展市场，直观、互动的方式吸引了大量消费者的关注和参与。
例如，6月29日，魔方公寓携手抖音生活服务，开启了住房租赁行业直播带货的先河，收获了高达256万的成交额，更在数据上证明了自然流量转化的威力，也展示了从“流量”到“留量”的有效转化路径。
万科泊寓也在今年双十一期间陆续开展抖音直播活动，进行全国租房优惠推荐，参与直播互动送100+福利奖品，活动参与互动频率高，赢取较好的品牌宣传效果。
住房租赁企业通过直播带货的方式来拓展市场的方式，是一次营销与服务模式上的创新与尝试，先不说能不能带来巨大转化，但一定可以更深入地了解新生代的消费习惯，扩宽品牌宣传途径，为住房租赁行业带来全新的发展机遇，也为广大租客提供更加便捷、高效的租房体验。
3#行业内卷 国企挤压民企生存空间
被迫转型 跨界营销玩出新花样
当前长租公寓行业正面临着激烈的市场竞争，传统的营销方式逐渐难以满足现代消费者日益多样化的需求。尤其在品牌塑造上，长租公寓面临着差异化不足、认知度不高等问题，产品同质化严重。传统的广告投放和促销活动虽然有效，但往往较为单一，难以吸引到核心目标群体的长久关注。除了直播宣传、许多长租公寓品牌开始通过跨界合作实现品牌营销，这不仅为品牌带来了更高的曝光度，也帮助其形成了差异化的市场定位。
例如，招商伊敦在成立4周年之际，联合了滴滴出行、蔚来汽车、gaga、宜家家居、SKG、开心麻花、冰希黎、混果汁等8大知名生活方式品牌，内容涵盖“吃、住、行、购、乐、娱”六大基本生活场景，为客户提供了切实且高品质的惊喜福利。友间公寓八周年庆典与红宝石东北大板跨界合作，打造特色文创冰淇淋，免费派发给在公寓打卡的租户、看房者、周边市民以及辛勤工作的快递、外卖、环卫工人等城市建设者。
URI认为，借助跨界营销，运营商不仅为客户带来了品牌的温暖和关怀，增强了社区的凝聚力，深化了品牌价值，同时也拓宽了长租公寓的服务边界以及客群覆盖度，为行业提供了新的营销思路。
03
企业践行社会责任
ESG理念实现可持续发展
当下，ESG（环境、社会与治理）已成为衡量企业可持续发展能力的重要标尺，它不仅是一个热门话题，更是企业战略规划中不可或缺的一部分。由于长租公寓社区具备天然的社会微单元属性，所以行业企业也自然而然成为绿色低碳、社区共建、稳定就业、增进民生福祉等议题的践行者。
例如，万科泊寓自持项目已100%采用变频一级能耗空调、热水器。在租房合约中，也已 100% 覆盖绿色倡议条款，包括：减少资源消耗和能源浪费、遵守垃圾分类和回收规则等内容，并实现了个人租房合同的100%无纸化签约，与租户共同推动绿色租赁。城家秉承绿色设计理念，参照国家标准，采用绿色技术等设计原则进行绿色产品设计，积极推广施工工艺标准化，并使用多项绿色施工技术，优先使用绿色环保设施、设备及建材，最大化减少资源消耗和对环境的影响。尔家公寓主要从绿色产品打造、合作模式变革、慈善公益推广、合法合规经营等维度展开行动，以为环境、社会、城市和青年人才“办实事”为宗旨，与各利益相关方共同创造可持续价值。
2024年，住房租赁企业对ESG的采纳和认知水平越来越高，纷纷以ESG战略和行动为抓手，成为了ESG实践的先行者，追求更可持续的企业生命力，同时积极承担社会责任，与全社会共生共赢。未来，住房租赁企业的发展将会在可持续性与发展质量方面更上一层楼。
04
“超级社区”迅速发展
企业硬软件双提升
1#超级社区遍地开花
成为保租房REITs基础资产
2024年，随着各地租赁专项用地建设项目建成投产，大体量租赁社区逐步成为住房租赁市场的核心组成单元，租赁客户也发生了成倍数的增长，长租公寓也从单一零散的居住公寓，逐步走向独立完整的超级社区形式。越来越多的新开业项目趋于大体量项目，2024年，大型租赁社区（房源量超1000间）供应总量上涨超200%，占比超半数。2024年集中入市106个大型租赁社区项目，提供房源近19万间，相比去年全年43个项目6.17万间的成绩，总房源量上涨208%，其中超七成项目已纳保。
这些大型租赁社区的入市，不仅切实解决了新市民、青年人住房问题，也为后续保租房REITs基础资产提供了大量的储备。目前我国的大型租赁社区头部企业产品迭代已进入4.0版本，与其他租赁产品相比，租赁式社区具备更加完善的社区服务和生活配套，将成为住房租赁行业新业态，引导着租赁市场向社区化、品质化、生活化的方向发展。
2#产品迭代升级周期缩短
公区配置更多元 深化绿色施工
面对市场竞争压力的增加以及消费者更加多元的租住需求，公寓运营商也在不断提升产品力。2024年，多家头部租赁企业迭代产品、完善公区配置，提供更多人性化、多元化的服务配置，以此在市场竞争中成为脱颖而出的佼佼者。
例如：自如推出全新的整租产品标杆“心舍3.0”，该产品针主要针对养宠人群需求，对空间设计进行了精心优化。房屋设计简洁开放，确保宠物拥有宽敞的活动区域；同时，每套房源均遵循“深呼吸2.0”环保标准，选用环保板材与涂料，并优先采用圆角家具与强收纳设计，以保障宠物安全。此外，沙发、床头等区域广泛采用防抓挠科技布材料，确保耐用与美观。
瓴寓国际升级3.0，将租赁空间设计拆解为了“私密、半私密、公共”三类空间。首次在租赁社区内规划出了私密社交场所。作为居室功能的外延，半私密空间具有特点分明的场景分化，可以根据租客不同的需求，在15分钟内实现家庭聚餐、小型派对、私享沙龙、影音桌游等不同社交场景的转场。
龙湖冠寓迭代至4.0，在公共社交空间、装修的颜值美学、户内生活场景三大维度精心打磨。在保留了精工、强大收纳能力等优点的基础上，进一步关注空间复合功能性。通过对于有限空间更加灵活的设计使用，开辟更多的收纳空间。
中海友里发布3.0产品，着重感性的设计，社区氛围营造也是一大亮点。通过举办如 “宠爱友里” 等丰富多彩的社群活动，为租客搭建交流互动平台。租客在此分享宠物趣事、交流养宠经验，宠物嬉戏娱乐，增强情感联系和归属感。
漫柏集团发布人才社区4.0，以全生态模式为核心，将“居住+配套+社交+产业+人才孵化”完美融合，打造出高品质玩趣社区空间。其多元空间设计别出心裁，像南通高新人才社区由闲置办公楼改造而成，大厅时尚，且配备健身房、自习室等丰富功能区，充满艺术气息；户型选择多样，大中小户型各有特色，满足青年居住需求。服务保障上，既有商业体和公共服务区域，涵盖多种功能设施与休闲空间，又通过自主开发的系统提供全方位服务。
（图：瓴寓升级3.0私密社交空间、冠寓4.0强大收纳空间、自如3.0宠物生活空间）
租赁企业在产品功能、健康环保、设计颜值方面“卷”出天花板，不仅是促进自身企业的创新发展，保持竞争力，同时也推动整体行业向前进步。
3#软性服务不断提升
社群文化的建设成行业共识
一个“好”长租公寓产品是硬性设施和软性服务的良好结合，而社群活动是长租公寓产品软性服务的重要组成部分。如今，租赁产品竞争的已经进入到白热化阶段，不少运营商开始“卷”起了活动和服务。从曾经单一的活动组织到打造集中的社群中心，运营商从多角度为租客满足工作、学习、娱乐、运动、甚至创业需求。
以浦江中心微领地青年社区为例，社区特别打造了一个“社区花园”项目。在社区花园活动中，住户们可以参与各种丰富多样的活动，如社区庆祝活动、艺术创作、户外运动等。
北京泊寓成寿寺社区，优客工场打造“社区青创营”，设有近50个工位，配备500平方米的众创空间及700平方米的服务配套设施。此处空间不仅提供专业办公场所，还为青年创业者提供公司注册在内的多样化服务。
社群营造构建了独特的社区文化属性，使租客与其他租客、与社区乃至与城市产生链接。这种社群文化不仅让租客在居住过程中寻求到归属感，还通过定期的社群活动提升了租客的粘性，促进品牌知名度的提升。
数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank
撰文: URI研究中心
内容审核:林夏
内容复核:木兮
运营编辑:汤梦
