复盘刚刚过去的2024年：国家持续推进保障性住房体系建设、大力支持租购并举、存量收购、住房租赁金融支持体系建设等工作。一系列的政策组合拳首先利好国企平台，各家企业积极响应国家号召，在租赁市场中稳步前行，不断加大企业品牌塑造与传播力度，持续推进优质租赁项目建设，以实际行动做好表率作用，承担社会责任，以实际行动践行国企社会责任，为新市民、青年人等群体提供坚实的住房保障。
2024年成为国央企存量土地资产规模化盘活的元年，也是国央企深耕租赁行业的精细化一年。URI研究数据显示：住房租赁行业国企品牌的发声力度在2024年总体呈现出较为积极和强劲的态势，TOP50发声量同比提升26%，在市场上持续释放积极信号，展示国企在住房租赁领域的担当和作为，提升品牌知名度和美誉度。
在社会责任践行方面，主动承担社会责任，通过例如开展“深梦启航”“青春回声”“保租房进校园”等针对青年人才、毕业生的租赁优惠活动，提供低押金或免押金等优惠政策，赢得了社会的赞誉和良好的口碑，同时也提升了品牌的形象和知名度。
在官方媒体和行业媒体上的曝光度逐渐增加，部分国企的租赁项目和品牌受到了各大主流媒体的关注和报道。
URI基于五力模型，发布《2024年度中国住房租赁国有企业品牌力测评》年终总结。
URI品牌力“五力”模型展示：
2024年度品牌测评解读
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国企品牌强势崛起
逐步向“品牌化”“平台化”发展
2024年国企品牌继续加速属地化布局，整体发声密集，传播力加剧，发声渠道多元组成。从榜单上看，共有42家国企品牌发声指数保持60以上、23家国企品牌发声指数超80以上、8家国企的发声指数超90以上，同比发声指数提升26%。作为保租房筹集主力军，地方国企凭借政策和资源优势，大跨步进入住房租赁市场，同步持有资产规模快速上涨，并呈现三大趋势：
1）市场占有率加速，借势保租房筹集和存量盘活加速布局。2024年新开项目中，地方国企占比最高，接近50%，占据半壁江山；
2）国企不再满足于资产持有的角色，逐步“品牌化”发展，推出自己的品牌愿景，搭建品牌部门，拓宽新媒体发声渠道；
3）部分国企已尝试利用自身资源及属地优势，进行“平台化”转型。典型企业，例如成都城投臻寓自主研发的不动产系统已实现90%的数字化场景覆盖，可为租户提供全周期服务。其平台已实现市场化推广，并在西南地区经济圈的国企内进行了广泛运用。
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华东活跃度全国最高
上海国企成全国学习风向标
榜单显示，发声指数TOP50中，整体华东地区的占比达到44%，发声指数前10名中有5家位于华东地区，它们分别是上海地产•城方、上海浦发有家、南京•东南青年汇、南京安居•瑾家、上海新黄浦•筑梦城。上海的企业占比接近20%，可见上海是住房租赁行业的练兵场，是全行业发展的风向标。
其中，上海浦东新区巨头，浦发有家仅仅经过两年的摸索，构建了“居住+配套+社交+创新+人才孵化”五位一体人才安居服务生态，为上海青年人才长效留聚提供更适配的高品质租赁社区。在今年整体发声频繁，活动密集。11月15日，浦发有家康桥社区举行了盛大开业仪式，成为上海首个宠物友好保租房社区，也是浦发有家打造的首个健康主题社区。
南京•东南青年汇成功中标六合区四坝人才公寓项目，这是与南京建新企业管理有限公司合作三年后的再度续约。与南京大学、中铁上海局合作的不断深入，让“东南青年汇”在品牌管理输出方面愈发获得市场认可。尤其是与中铁上海局合作的南通公寓项目，标志着“东南青年汇”离打造“南京第一、长三角领先、全国知名”住房租赁企业的战略发展目标更近了一步。
南京安居•瑾家聚焦运营服务，深化品牌理念， 打造了以“瑾SHOW派”为主题的社群活动IP，从租客的文化需求、社交需求出发，将社群活动品牌化、标准化、互动化、平台化，以实际的举措提高租客对品牌忠诚度、产品认可度，增强客户黏性，打破租住社交壁垒。
另外，西南地区的成都和重庆也有不少国有企业跻身榜单，例如重庆两江•知寓、成都轨道交通集团、成都•锦邻公寓、成都城投资管•臻寓、成都锦江发展、成都天投集团等。
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区域国企势头迅猛
等同于“城市安居名片”
在大力发展住房租赁行业的背景下，深耕区域的国有企业发挥了积极作用。研究显示郑州城发安居•美寓、重庆两江•知寓、合肥•滨纷公寓、广州安居集团、成都轨道交通集团、杭州安居•宁巢等区域性国企的发声指数上升较快，均位居榜单前列。
URI调研了解到，上榜区域型企业在所在城市拥有超高知名度及房源规模，堪称这座城市的商业巨擘，同时也代表了这座城市的“安居”名片。
其中重庆两江•知寓持续供应新房源并发声，11月，天堡雅苑一组团1646套人才公寓陆续开放配租。两江知寓公司还协调两江新区重点企业解决员工住房问题，为长安汽车800余名员工提供“宿舍型”定制公寓。合肥•滨纷公寓旗下自持5个集中式公寓项目、分散式房源“滨纷公寓·满天星”系列，4个轻资产运营项目等连续入市。
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国央企加速“金融化”
||积极布局保租房REITs发展
随着我国公募REITs发行进入常态化阶段，未来租赁住房公募REITs发行节奏或再提速。值得一提的是，目前上榜国企均在积极推进保租房REITs“首发+扩募”的筹备工作。
据URI研究数据显示，24年品牌发声中，有多家品牌因积极布局保租房Reits，从而收到外界广泛关注和报道，品牌指数上升较快。
例如2024年10月23日，招商蛇口租赁住房REITs正式上市，“公租房+保租房”的组合，为未来REITs底层资产的多样化发展提供了重要的参考路径。
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“社群文化”成趋势
发声量70%用于服务租户
近年来，租赁大社区凭借社区环境、整体打造水平、居住氛围等，对客户越来越有吸引力。与集中式公寓或分散式公寓不同，租赁社区通常具有庞大的体量，房源数量多数超过1000套，物理空间更加集中。在此背景下，租赁大社区的社群文化呈现出多维度的发展趋势。社交互动方面，通过多元化活动和线上线下融合，促进租户交流，增强情感连接；品牌化与个性化趋势下，运营方打造特色活动与IP，同时依据租户特点提供专属服务；租客参与度和自治性逐步提高，在决策和日常管理中发挥更大作用；社区文化与城市文化紧密融合，传承创新并积极互动；还会拓展增值服务与商业合作，提供更多生活便利与优惠，通过整合资源，实现社群文化与商业价值的同步提升，为租户营造更具活力、归属感和便利性的居住环境。
在上榜品牌中，首创•和园繁星社区正是北京市当前最大的单体保障性租赁住房社区。在品牌运营层面，2024年，首创和园五大社区形成25个活跃社群，举办了大小社群活动300余场，累计参与人数20000+。一年两次的“摊玩市集”“园住民生活节”“园住民邻里节”成为了社区活力的标签IP，更有音乐节、养生局、非遗手作、名企游学、和园讲堂、党建学习等丰富的社群文化活动，极大增强了社区凝聚力和文化认同，让社区成为居民身心放松和自我成长的港湾。
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新上榜品牌点评
走出市场差异化 成品牌新秀
2024年新上榜的品牌及项目分别是厦门地铁TOD•地铁公寓、成都•锦邻公寓、苏州•芭菲公寓、武汉国博诚寓，分别以TOD超级底盘中心效应、产品力及管家服务、智慧公寓的保障措施、“城、产、居”一体产品模式，成为2024年国有企业品牌新秀。
1
厦门地铁TOD•地铁公寓
品牌特色：依托TOD超级底盘的中心效应，便捷链接多维城市资源，畅快开启多元场景；并无忧接驳城市主要办公场域，为城市新市民和青年族群，构筑通勤出行、居住品质、生活配套、稳定条件俱佳的理想归巢。TOD地铁公寓品牌入市以来，凭借卓越的产品力、销售力和服务力，走出市场独特行情。
2
成都•锦邻公寓
锦邻公寓由集团委托明宇尊雅代运营，国企高品质装修、明宇酒店式服务、保障性租赁价格，为客户提供安心且舒心的生活居住体验。锦邻公寓ICC天峻店优越地段和产品实力使其成为成都保障性租赁住房的标杆项目。项目采用管家式服务，通过常规服务+定制服务模式，全面提升服务品质。公寓注重细节管理，从户型设计、管家服务、社区活动到公区设施，力求满足租户的需求。该项目成为了成都“网红”项目，得到了多家媒体的报道和参观，知名度大幅提升。
3
苏州•芭菲公寓
作为苏州工业园区国有企业直营的人才公寓，已在科教创新区稳健运营长达17年。芭菲文缘公寓的项目亮点在于智慧公寓解决方案，通过智能化管理系统、房屋维护自动化、全方位安全监控、能源管理精细化、运营系统数字化，不仅提升了公寓的安全性和便捷性，还通过智能化手段优化了管理效率和居住体验。
结语
URI认为2024年是国有企业品牌化加快建设的一年，进一步实现了租赁住房的高标准打造和高品质呈现。
预计2025年，住房租赁国企品牌发展态势持续良好且充满机遇与挑战。一方面，市场份额有望持续增加，在保租房建设大潮下，地方国资平台房源持有量将进一步增加，人才公寓的高出租率及积极践行社会责任等也会提升品牌影响力与公信力，同时金融支持和资本化进程将加快，资产证券化借助 REITs 等形式得以实现，提升品牌价值。
另一方面，运营模式将创新，采用轻重资产结合策略并强化社区运营服务。当然也将面临市场竞争白热化、运营管理能力待提升、品牌创新和差异化发展需求迫切等难题。URI认为，未来国有企业需通过提升竞争力、优化管理、打造特色来应对，从而在行业中稳健前行，塑造更具优势和特色的国企品牌形象。
数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank
撰文: URI研究中心
内容审核:MARK君
内容复核:韩晓
运营编辑:汤梦
