年终榜单｜2024中国住房租赁蓝领公寓典范品牌•TOP10

随着我国经济持续稳健发展与产业功能深度转型，第三产业就业人口规模展现出显著的增长态势。自2011以来，第三产业就业人口占比逐年攀升，平均每年增长约1.06%。以劳动密集型为主的新型制造业和生活服务业发展势头强劲，蓝领群体规模持续扩大。据相URI研究统计，截至2024年，蓝领群体人数已突破4亿人次，占中国7.47亿就业人口的53%。这一庞大群体的租赁居住需求亟需市场补充。过去，蓝领人群受户口和收入限制，在住房选择上较为窘迫。相关数据显示，约80%蓝领人群因经济因素，无奈选择群租房。但群租房不仅不受法律保护，还存在诸多安全隐患。因群租房引发的安全事故屡见不鲜。在这样的背景下，蓝领公寓的重要性日益凸显。但反观2024年，产业转型深刻影响就业格局。新兴产业蓬勃发展，人工智能、新能源等创造大量新岗位，还带动上下游及服务业发展，拉动就业。但产业转型也带来挑战。传统产业如制造业、实体零售萎缩，造成人员失业。同时，产业转型对劳动者技能要求改变，引发结构性失业。此外，全球经济增长放缓、国际贸易环境恶化，也给企业经营带来压力，减少了就业岗位，大背景下势必压力下传，对蓝领住宿领域产生了一定的负面影响。

URI手记：

具体模型展示如下：

具体而言，URI总结了2024年蓝领公寓市场的一些特征，供行业同仁参考：

01

蓝领市场 急转直下

蓝领租赁市场曾是一片充满潜力的领域，然而近年来，尤其是24年，其发展态势却不容乐观。整体市场遇冷，新进入企业寥寥无几。URI研究成果显示，部分原因类似“新时代城市建设者管理者之家”等非市场化因素的冲击也有较大影响。

以上海为例，2024年，上海计划新增筹措3万张以上床位，其中从既有保障性租赁住房项目中遴选1.8万张，全年已筹措3.03万张。政府与国企主导的建设者之家数量攀升，一定程度上挤压了市场化蓝领租赁企业的生存空间，且多为政策性任务驱动，而非基于市场规律运作。虽“新时代城市建设者管理者之家”体现了党和政府对城市建设者的关怀，是保障民生政策的生动实践，解决了一线建设者住房难题，增强其归属感与幸福感，为城市稳定发展筑牢了根基，但也不可忽视其对市场化蓝领租赁市场产生的影响。

02

企业减产 需求萎缩

蓝领租赁需求与经济大环境紧密相连，近3年来持续下滑。据URI数据显示，在企业减产潮的影响下，制造业众多企业产量下降，对蓝领劳动力的需求也随之减少。餐饮行业同样深陷困境，经营状况不佳，新增就业岗位有限。酒店业更是大幅裁员，例如全球头部酒店集团万豪国际将于2025年1月3日启动裁员，涉及员工人数为833人。同时，Booking Holdings集团计划在未来三年内通过裁员节约成本。大背景下，市场对蓝领劳动力的吸纳能力持续减弱，预计25年形势将更加严峻。相关预测表明，2025年中国制造业10大领域人才缺口将接近3000万人，意味着蓝领就业机会进一步减少。这直接导致蓝领租赁需求持续低迷，租赁企业客户获取难度增大，出租率面临严峻考验。据URI调研访谈，上榜企业表示，客户需求相比往年下降15%-20%。

03

租金困境 价格博弈

在蓝领公寓租金方面，市场呈现明显的疲软态势。据URI数据统计，2024年，一线城市中，北京蓝领租金同比下降4.64%，上海同比下降7.91%，广州同比微降2.23%，深圳10区集体下跌，降幅从0.46%到7.46%不等。深耕蓝领租赁企业表示：“以往蓝领公寓租金稳定递增的局面已不复存在，24年租金不仅没有上涨，反而出现了明显下降，被迫用低价换取高出租率”。降本增效的大背景下，运营企业与租户企业之间的价格博弈愈发激烈。租户企业为了削减开支，租金敏感度达到了顶点，每一分租金的变动都可能影响其决策。而运营企业为维持高出租率，不得不妥协于租金下跌。据URI研究表明，市场化蓝领企业的利润空间被压缩，利润率下降了10%-15%。部分小型租赁企业由于抗风险能力较弱，面临着更大的经营压力，甚至有20%-30%的企业出现了亏损风险，其盈利能力遭受了严峻挑战。

04

园区经营困境 配套遇冷

产业园作为蓝领就业的核心集聚区域，当前运营状况陷入困境，这对配套蓝领宿舍的需求产生了直接且明显的冲击。园区内不少企业面临经营难题，部分企业无奈减产，一些企业选择搬迁，甚至还有部分企业被迫倒闭。这些状况致使原本精心规划的蓝领宿舍入住率急剧下滑。以某大型产业园为例，在企业经营困境出现之前，其蓝领宿舍入住率长期稳定在 80%以上，然而随着企业经营状况恶化，入住率如今已降至 50%左右。这种入住率的大幅下降，使得蓝领宿舍的资源利用率严重不足。在这种大环境下，新建的产业园在配套宿舍建设方面变得更加谨慎。它们纷纷削减蓝领宿舍的建设规模，相较以往，规划面积平均缩减了约30%。对于运营企业而言，此前投入的宿舍资源难以充分发挥作用，资产闲置问题愈发突出。大量宿舍长期空置，导致租赁企业资金回笼极为缓慢，进而严重制约了租赁企业在产业园配套蓝领宿舍业务上的拓展与运营，使其发展举步维艰。

05

企业压传 大客需变

在蓝领租赁市场的格局中，B端大客户的需求长期以来都是关键的支撑力量。然而，24年市场环境风云变幻，B端大客户的需求呈异剧烈波动态势。经济下行压力以及市场竞争的加剧，使得部分B端大客户企业陷入了难以维系的困境。一些企业因资金链断裂而跑路，还有些企业为缓解经营压力，不得不采取大规模裁员措施，甚至直接走向倒闭清算。即使是那些在艰难环境中勉强维持运营的企业，也出于成本管控、业务收缩等考量，大幅削减了招聘计划。URI调研数据显示，24年，B端大客户对蓝领租赁床位的需求平均降幅达到了18% 。这一系列变化给蓝领运营企业带来了沉重打击。短期内，大量床位被闲置，部分蓝领运营企业的床位空置率飙升至35%。与此同时，由于部分客户经营状况恶化，蓝领运营企业的应收账款面临着极高的坏账风险，坏账率同比上升4%。资金回笼困难，资金链紧张的局面愈发严重，约80%的蓝领运营企业表示资金压力巨大，企业的日常运营和业务拓展都受到了极大限制，运营稳定性受到极大冲击。

06

年签变月签 租约缩短

过去，在市场环境相对稳定的情况下，企业员工队伍也较为稳定。基于此，企业在为员工提供住宿安排时，通常都愿意签订1年以上的租约，其中签订3年期租约的情况也屡见不鲜。这种相对长期的合作模式，既保障了员工住宿的稳定性，也为租赁企业带来了稳定的收益。然而到了2024年，市场形势发生了显著变化。受经济形势波动、行业竞争加剧等多种因素的影响，企业在员工住宿租赁方面的决策出现了明显转变，整体租约时长大幅缩短。据相关数据统计，同比，租约时长平均减少了约三分之一。企业做出这样的改变，主要有以下几方面原因。一方面，市场不确定性显著增加，企业难以准确预测未来的经营状况，担心一旦签订长期租约，若后续经营不善或业务调整，将面临高额违约金的赔付，这无疑会加重企业的负担。另一方面，当下员工的流动性明显增大，因此不愿被长期租约所束缚。此外，不少企业还面临着资金紧张的问题，这在一定程度上限制了企业在员工住宿方面的长期投入。租约的大幅缩短给租赁企业带来了诸多挑战。运营企业原本基于长期租约制定的运营规划被打乱，规划难度大幅增加。频繁的房屋流转不仅意味着租赁企业需要投入更多的人力、物力进行房屋交接、维护和清洁等工作，导致运营成本显著上升，同时也增加了房屋空置的风险，一旦在租客更替的间隙无法及时找到新的租客，收益就会受到直接影响。

07

季付变月付 周期缩短

过去，租户企业为降低住宿成本，多采用季度或半年度付款。如今，企业现金流紧张，更倾向于月付，即便价格会更高。对租赁企业而言，这一转变利弊共存。虽资金回收变快，但单次金额减少，资金管理难度上升，且价格让步压缩了利润空间。此外，月付模式下租户违约风险变高。尤其是蓝领运营企业，需投入更多精力催收租金、管理客户信用，这既增加了运营成本，也让管理工作更为复杂。

08

巨头企业 自给自足

在当下的企业员工住宿管理领域，像华为、顺丰这类行业巨擘，都倾向于自建员工宿舍并自主运营，很少会将其委托给第三方。这一决策背后有着深层次的考量。一方面，这些企业规模庞大，员工数量众多且工作地点相对集中，自建宿舍能够极大地便利企业进行统一管理，同时也为企业文化的传播与塑造提供了良好的载体 。另一方面，外部租赁市场长期存在不稳定因素，租金成本波动频繁，企业自建宿舍可以有效规避这些风险，实现成本的稳定控制。对于蓝领租赁市场来说，大型企业的自建宿舍举措带来了显著的冲击。大量优质大客户资源被抽离，使得原本竞争激烈的市场环境愈发紧张。在这种情况下，剩余的租赁企业不得不重新审视自身的市场定位，积极开拓新的客户群体。中小微企业成为了他们重点关注的对象，这些企业有着自身独特的租赁需求，租赁企业通过挖掘这些潜在客户，填补市场份额的空缺，为自身探索新的生存与发展路径。

09

结语

蓝领租赁市场当前正处于艰难调整期，面临着需求下滑、租金承压、客户流失与经营模式变革等多重挑战。深耕蓝领的运营企业需深刻洞察市场变化，灵活调整经营策略，如优化成本结构、创新服务模式、强化风险管理、拓展多元化客户群体等，以便在困境中寻得生机，等待经济回暖与市场复苏，实现可持续发展。

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