摘要：海南的目标从来都不是深圳，而是迪拜（欢迎关注杠杆地产）

撰文|道一&编辑|雯雯

3月7日，海南放了一个“大招”。

当晚，海南省新闻办公室召开发布会，介绍了海南省委办公厅、省政府办公厅当日出台的《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。

其中“新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度”，可谓震惊全国楼市。

意外的是，本来已经开过发布会，官网也挂了新闻通稿的一件“板上钉钉”的事情，在今天（3月9日）却出现重大反转：这一政策从海南省政府官网消失了。

截止3月9日傍晚发稿，杠杆地产在官网找了好久，新的通知并未找到，但相关发布会的视频还能看。杠杆地产分析，可能已经还在发布的路上，我们拭目以待。但没有也正常，前面驻马店不是已经操作过一波。

事实上，不管有没有新的通知，海南的这次表态，信息量都很大。其影响可能不会小于曾经那些令人眼花缭乱的利好。今天，杠杆地产就给大家聊聊这一信号。

1

海南这次做了什么？

先看看这则发布又暂时被撤回的通知，到底讲了什么？

这则通知的主要看点有三：

第一，本地居民限购第三套房。

本地居民家庭限购两套住房。对在海南已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭（含夫妻双方及未成年子女），停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。

根据官方解读，这条政策的目的是——为进一步遏制投机炒房行为，回归住房民生和居住属性，同时为防止占用过多社会公共资源，为自贸港建设提供充分的空间要素保障。

第二，试点安居型商品住房。

主要面向无房或人均住房面积未达到平均水平的居民家庭销售，限定销售对象、销售价格、套型面积和转让条件，采取政府主导、市场化运作方式建设，是具有政策保障性质的商品住房。

第三，实行现房销售制度。

改革商品住房预售制度，自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。

敲一下黑板，杠杆地产注意到一个有意思的措辞：

各市县对本地房地产市场平稳健康发展负主体责任，避免将住房作为短期刺激经济增长的工具和手段，因地制宜、综合施策，把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处。

责任下沉到了县一级，可见真的很严格。

不过，最重磅的炸弹，还是属海南全省落地现房销售。

现房销售其实不是新鲜事，此前全国其他一些城市都有过尝试，但鲜有推行下去。海南的规定可认为是全国首个省级现房销售的政策。

而且此次通知出台的时机非常耐人寻味。如今大环境不景气，又碰到“黑天鹅”冲击，各地纷纷救市，为楼市托底。连有的一线城市都撑不住了，想为楼市松绑。

海南为什么有当逆行者的想法？

2

海南是什么？海南在哪里？

光看小标题，可能有人会笑，这不是常识吗？

海南是个岛。很多人会觉得岛是用来旅游的，海南岛这点是合格的。

但是，岛就一定不能成为经济高地？往大了说，日本、英国是岛，往小了说，新加坡、中国台湾省也是岛。

如果做得好，岛上可以繁衍出高级文明形态，建立完善的工业体系，还可以作为一些制度的试验田。

如果海南不是一个岛，而是一个半岛，那它与湛江有什么区别？不要说经济特区、自贸港、自由港，就连单独建省都没有必要。

但历史一次次选择了海南，那是要海南承担使命的。不是简单搞搞旅游。

改革开放以来，海南主要获得过三次历史机遇。第一次是1988年4月海南建省、建特区；第二次是2010年建设国际旅游岛；第三次是2018年开始，先后喜提“自贸区+自由港”。

众所周知，前两次机会，海南都浪费了。

第一次机遇被浪费后，得到的只有连片的烂尾楼。第二次机遇被浪费后，得到的是因遍地开发房地产，不少海滩被破坏。

房地产搞得一地鸡毛。就连搞旅游，一度也是屡出负面，沦为全国笑料。

前两次利好被浪费，让海南记住了血的教训——管好房地产行业。所以从2018年以来，海南一直对房地产保持警惕。即便过去两年楼市低迷，海南也没有再动摇。

3

放松有泡沫，收紧会怎样？

说到这里，有人可能会慌。毕竟海南已经痛失过两次好局。

这两年大环境本来不好，现在又碰到收紧，会有怎样的结果呢？

坦率地说，如果按照这次海南撤回前的通知，短期内确实利空，这是官网撤回的原因吗？不至于，海南应该是经过深思熟虑的。

对开发商而言，这意味着资金成本将全面提升。

中国内地从1998年全面建立房地产市场以来，基本在学习香港，采取“预售制”。通过预售，开发商可以提前回笼资金，加快资金周转。

海南“现房销售”落地后，开发商想在海南开发项目，门槛将更高。这意味着，很多中小房企将被挤出市场。

何况海南还配了一条“安居型商品房”的政策。这个全国很多城市都在推行。海南这次力度很大，想让安居房成为抢人才、抢人口的利器。

这些房子价格低于商品房，相当于打折卖给人才和当地居民。这将跟商品房形成竞争关系。

现在经济不好，还对房地产这样卡，这不是自杀吗？

非也！

虽然是利空，但杠杆地产说了是短期。其实海南看得是长远，从长期来看，绝对是看多。

海南这么沉得住气，底气源于从今年开始，自己会收获的第三波利好。

因为去年海南“自由贸易港”被纳入国家战略，跟京津冀协同发展、粤港澳大湾区、长三角一体化发展同处于区域发展战略的最高规格。

关于海南自由贸易港，全国人大正在立法。而深圳经济特区、上海浦东新区，都没有在全国人大层面上立法。

有人说，这是海南这回出台政策的原因，可能有重大事情要发生。

据说，这个自由贸易港将有“对标世界最高水平的开放形态”，将“建立具有国际竞争力的特殊税收制度”，海南省也因此将获得“更大的改革自主权”。

种种利好的迹象都表明，海南将走上一条崭新的发展之路。为了避免重蹈历史覆辙，对调控房地产市场严防死守，就顺利成章了。

未撤回前，大致应该是如此想的。至于撤回后，会不会发新的，我们且行且看。

4

岛屿想腾飞，需要什么条件？

关于岛屿的腾飞，杠杆地产已经说了4个模范生：日本、英国、新加坡，还有我国中国台湾省。

但这4个岛，要么引领了工业革命，要么赶上了工业化浪潮。而且它们基本是独立经济体，现实也逼迫它们必须建立齐全的工业体系。

这个岛屿腾飞的先决条件，海南注定是失去了。

中国幅员辽阔，没必要在海南布局所有工业门类，如果海南想通过工业化实现腾飞，这条路肯定走不通。

不过没关系，岛屿腾飞还有第二个先决条件，一定量的人口基数。

从世界经验来看，离岛区域想成为发达经济体，一般需要足够的人口基数。日本的人口总量达到1.26亿，英国6600万，中国台湾省2358万，而海南只有945万。

而在海南建省之初，人口大约是605万。30年增量才300多万，抢人成绩虽然不差，但和上海、浙江、广东等沿海省市相比，对人才的吸引力，可以说完全不及格。

再看看同为离岛的中国台湾省。中国台湾在1949年只有600万人口，而2018年已达2358万，70年净增量约1750万。海南呢？

海南在产业定位上长期以旅游和农业为主导，虽然污染不大，但也不提供大量就业机会。导致海南人口还是呈现“候鸟“特征。很多人冬天来避寒，天暖就离开。难以沉淀为常住人口。

可见，海南迫切需要人口倍增，在人口规模上至少接近我国台湾。海南与我国台湾的面积相当，而且平地更多、物产资源也丰富。容纳与我国台湾同等规模的人口，生态环境完全允许。

很多文章都是这样建议的，但是在今天，这样体量的人口增长，现实吗？

5

海南不做深圳，目标是迪拜

工业化常被认为是一种实现人口倍增的途径，但海南没有选择这个路径。

其实，工业化不是最重要的。

最重要的是，通过什么产业可以实现海南的人口倍增？这方面，可能就不必照搬我国台湾了，可能迪拜的模式更加适合。

就是继续发展服务业，寻求服务业本身的升级，即寻求从生活型(低端)服务业向生产型(高端)服务业转型。比如做高端旅游、高端会展、航运还有贸易。

这本身就非常契合“自贸区+自由港”的政策。而且民航局今年1月已经在研究在海南自贸区开放第七航权。这样的力度，在国内真的前所未有。

要知道，迪拜国际机场就是依靠航权的开放，从名不见经传的航运死角，一跃成为了世界最重要的枢纽空港。

产业最终是人承载的。大家现在都在吐槽深圳的房价，但只看到了结果。

深圳当年正是依靠对人才的重视与保障，才吸引来大量人才，然后有了产业，经济得到发展，最后才拉高了房价。

所以，第一步，得吸引人来。

海南这样压房价，不是为了弄死房地产。而是为了吸引人才、发展产业、振兴经济。只有经济好了，大家才能一起发财。

而且这次，海南绕开了工业化的路径，直接通过服务业崛起，在某种意义上更具前瞻性。

海南成不了深圳又何妨？那本来就不是海南的目标。

这一次，海南要做迪拜。

迪拜如今的经济、名望和房价，想必不用杠杆地产再渲染。

站在国家层面，海南这次不是抄作业，也没有现成答案可抄。海南这次是真正意义上的探路者。

从这个意义上看，“新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度”（如果施行）只是一个开始。

说得更直白些：今天的压价，是为了明天的灿烂前景。

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