上个月，是成都楼市的一场狂欢，也是全国楼市的一场狂欢。

很多地方低迷了很久的楼市，突然局部区域有了一丝火热的现象。

以致于上个月，网上很多腔调都开始转变，诸如开启最后一场楼市财富风暴、楼市要止跌起飞了、再不买房就又要错过机会了等等。

有利的地方，就有江湖；有江湖的地方，就会有很多表象。

表象总是迷人眼的，而真正理性的人，应该学会穿过表象看本质，用本质结合自己的需求，适时而动，伺机而动，才是最为理智和实用的。

成都楼市观察员，一个有专业、有态度，三观比五官还正的观察员，值得信赖和支持。

从新房二手成交数据来看，相对于前几个月，确实有明显提升。同比来讲的话，新房成交数据其实是在下降的，二手成交数据环比确实提升不少。

10新房同比

10月二手同比

这个数据其实没有什么值得大写特写的，但是网络上对这个盛况，确实各种吹捧甚嚣尘上。网络上还有种说法，说成都的二手房挂牌量急剧减少，高性价比房源基本没有，变相说明房价要开始涨价了。

观察员想告诉大家的是，尽信数据，则还不如不信数据！

这里面其实是有逻辑的，数据是结果端的，并且有一定的延迟。比如上个月的二手数据，其实还一直延迟到了这个月。这个月开始的时候，成都每天房管局二手房过户数量基本都在一千一以上。

11月二手同比

但是里面的逻辑思维是这样的，成交量是基础，衡量的是一个城市楼市的基本活跃度。但是楼市的活跃与否，更多的是说明里面水分的多少。而楼市热度，则是成交周期的长短，这个通俗来说就是大家所谓的市场火热与否。

成都的成交量而言，一直都是全国名列前茅的，这个也是观察员一直都说成都楼市并没有多少泡沫的原因所在。所以从成交量角度而言，在成都拿成交量来说，基本毫无参考价值。

而即便是成都这两个月消耗了大量的二手房，但实际上的挂牌量有增无减，基本上还是维持在二十五六万套以上。即便是按照成都每个月2万套以上的消耗量，保守去化周期也得一年以上。去化周期一年，还是需要消化量小于新增量的前提下，而事实就是消化量远小于新增量。

另外网络上还有种说法，说的是今年的土拍价格又创了新高，并且土拍量急剧减少，成都明年的新房大概率都是三万好几以上的价格。这个也是现实，像锦江的新房，去年开始就基本很少3万以下单价的了。

成都历年土拍

但成都楼市是个比较奇特的地方，新房的价格和二手的价格相差太大，所以才会有那些限价房一出来，造成了很多一房难求的网红神盘。但其实更为现实的是，但凡有心人就可以发现，成都的土拍地价，每年都是稳定上涨的，并且是不受楼市大环境影响的。

关于这点，懂得都懂，就不阐述了。

至于成都楼市的现状，基本上就是下面这句话了：

成都的房子都卖的出去，只不过绝大多数都要亏钱罢了。

在目前的成都楼市当中，房子的金融属性基本已经消耗殆尽，很多朋友老实问我，观察员成都现在哪里的房子投资收益还会比较高。

我基本上都是一笑了之。

朋友们，实话告诉你们，成都目前市面上的房子，新房不超过10%的还有投资价值，至于二手的话，除非大捡漏，否则99%的都没得啥子投资价值了。

房产投资

这话并不是危言耸听！

房子的收益，并不是简单的房价涨了多少，而是要综合资金利息、持有成本、交易税费、沉默成本等等一系列的考虑因素。在成都目前市面上的二手房，除非是在17年以前买的，这几年买的二手房，十有八九都是亏的，区别只在于亏多或者亏少的问题。

上个月有好几个朋友来问我，是不是下手的时机了。

我都很淡定的告诉他们，如果你们要考虑买新房，可以择机下手了。如果是考虑买二手，那么不妨再等一等，或者更为精细的筛选。