先做个调查：

假如预算在四五百万，要在成都买房，诸位觉得好买吗？

或许很多人认为，这样的预算，算是比较高的了，应该在成都楼市游刃有余。

然而实际结果，远远不是大家想的那样，不仅不好买，而且会非常纠结难受。这段时间听的最多的感受就是，成都的高端购买力真是太不缺了！

现在的成都楼市现状，一如观察员七月份的文章阐述的，刚改窘迫不已、豪改争抢不断、刚需务必淡定！

七月文章

预算上了四五百以上，不用否认，毋庸置疑，多多少少还是会带着房产投资理念的。

这是很正常的，是个人都会如此打算，在如今的大环境下你愿意花费四五百个的资金去做一件事，你告诉我没得回报，谁会干？

或许大部分人确实有居家的需求，但是必定也是带着投资的理念在内的。而这段时间，遇到最多的朋友，便是这一类刚改和改善的群体。

常听到他们感慨的就有三句话：

在成都，房子太难买了！

成都的高端购买力真是太不缺了！

现在花这么多钱，去买个房子究竟要啥子逻辑最靠谱？

观察员今天，就和诸位预算四五百个的朋友，详细聊一聊目前成都楼市，这种预算范围应该如何理清购房逻辑。

三万五六的盘，一楼都没剩下

在21年的时候，观察员提出了一个论断：

购房逻辑已变，择优只是基础，闭坑才是关键！

当时苦口婆心的告诫大家，想要在成都买房，一定要把握这点，不要去盲目的追求高收益，对于各种新区以及热度非常高的炒作板块，一定要慎之又慎！

结果大家已经亲身经历了，如今的成都楼市，21年高位站岗的数不胜数。优质地段的还稍微好些，一些过往热度高的地方，简直跌的惨不忍睹。

诸如天府新区锦江生态带这些地方，靠炒作起来的高热度区域，回首过去两年，至少跌了四分之一了。

购房逻辑已变

而时到如今，这个论断不仅没有过时，针对刚改和改善群体，反而越发显得更为重要！

为什么这么说？

因为投入的资金量更大了，需要更谨慎。

因为楼市的坑，目前更多了，更需要谨慎。

因为楼市大环境变了，成都楼市短期的未来迹象不明显，更需要谨慎。

虽然现在做什么实体生意都不太好做，股票基金也是问题一大堆，就算最坏的情况把这笔资金存银行，至少也不会亏多少。但是告诉大家，如果盲目的买房，投进去了两年撤不回来资金，如果要亏的话，更是会亏的心肝儿都会抽搐的！

资金是有成本的，不管是沉没成本，还是持有成本，都是能够创造价值的。

所以对于这种四五百预算的朋友来讲，你求稳妥的意愿，应该要远远大于冒进的意愿。通俗点来说，就是保值性的比重应该要大于增值性。

不要盲目去追热，也不要盲目去追求高潜力，不是特别熟悉楼市的人，你们所看到的热的背后，只是其余群体想让你看到的热，说白了其实就是接盘。

稳健性投资为主

第二个建议，是关于具体细则选择的，那就是：

居家为重，投资为辅，地段＞产品力＞城市界面＞蹭热度的概念。

最近陪这些朋友，实地看得地段比较多，基本上算是把成都适合他们的板块，茶花、国宾、杉板桥、崔家店、槐树店、万象城、驸马、白鹭湾、琉璃厂、桐梓林、太平园、新川南、新川北、大源西等等都看完了。

感触颇多，中间他们的疑惑和问题也比较多。

有人说为什么白鹭湾房子基本都能开盘清盘？也有人问驸马那里啥子都没得，凭什么房子卖的出去？还有人说新川印能都秒光，为啥金成府现在还有？

更多的是感慨，大源西的锦上锦以及西派善成，这么大面积和这么贵单价，怎么都秒光了？

诸如此类，不胜枚举。

这里面牵扯了很多楼市逻辑，尤其是板块的逻辑，观察员曾经都详细阐述过。关于房子的增值保值等，内在都是有逻辑的，不能去看表象，因为表象大多是别人想让你看得。

PS：这些纯逻辑理论的内容，观察员放在文章末尾，需要的自取。

言归正传，能秒光的高价楼盘，背后肯定是有逻辑的，譬如大源西的两个高价盘，首先就是有成熟的各种配套，而恰好整个大源板块，缺的就是纯改善的品质楼盘，说白了就是本身就自带地缘性潜在群体。

而所谓的新川，分出来了各种组块，其实就是新川南和新川北，为什么这么说？因为教育资源是决定房价的第一因素，以新通大道为分界线，所对应的教育资源就完全不一样了。

新川规控图

地段，代表了各种资源聚集度。

在居家为主的目的下，占据了地段，至少不会影响未来的居家体验，同时也是房价下限的阈值。

在地段之下，才是一些细微因素的比较，关乎居家舒适度的产品力，是接下来的重点。城市界面是经常要更新的，很多购房者受到外观的影响，总是把城市界面等级排的很高，其实这对房价的影响，微乎其微。

而最需要注意的，便是那些蹭热度的区域。

琉璃厂几个盘，蹭的是金融城三期的热度，虽然金融城三期确实有问鼎至尊板块的潜力，但是有个时间问题，还不知道多久能够实现。

等到金融城三期实现了，能不能跟着捡肉吃不知道，但是知道的是目前安置房遍布的区域，三万多的房价，不知道买来干什么。

旁边两年前的次新房，品质和绿化更好的新希望顶级系列，诸君不见二手房成交价也才二万八九吗？

白鹭湾如此，一个新经济产业园，到底能起不起的来？什么时候起来？一切都还是未知数，但是鸟不拉屎的地方，房价已经远超过三万了。包括新川，也是如此，各种所谓的产业和规划，在旁边次新二手房二万五六单价的时候，硬生生一些楼盘飚上了三万好几。

这些，就是蹭热度的区域，本身并不具备地缘性客户，或者区域现有接盘群体的，不是不该买，而是需要合适的价格买。

文章末尾的话：

洋洋洒洒又写了一堆话，只是希望大家不要踩坑了。

想上车成都楼市的朋友们，观察员为大家购房准备了详细方案：

专栏一：外地朋友想在成都买房的，不想被骗掉坑，可以阅读文章《外地朋友购房，三分钟熟悉成都》，链接如右https://www.toutiao.com/item/7242153606340673826/

专栏二：第一次买房的朋友，给大家总结了刚需买房的心态、逻辑、技巧、方法。文章《刚需买房：全套逻辑、心态、技巧和方法》，链接https://www.toutiao.com/item/7242139135291425080/

专栏三：想搞懂为什么这个板块起的来，那个板块没起来，看这里！专讲逻辑的《五个维度，判断一个板块潜力的逻辑》，链接https://www.toutiao.com/item/7249381452628885819/

专栏四：你想买房赚钱，就必须认真读三遍下面的文章。文章《房产投资：逻辑、技巧以及实操法》，链接https://www.toutiao.com/item/7245222965971779852/