今年的天气，似乎冷得早了一点。

而成都的楼市，也如同这个天气一样，似乎也开始冷了。

在楼市传统的金九银十当中，今年的金九银十没来早，也没来迟，然而却来的合适，走的太快。九月头一个星期确实火爆的，但是也就一个星期而已，接下来大半个月都不温不火了。

截止今日，成都本月二手房成交量11973套，新房成交7093套。

成交数据

光看数据，好像没得什么问题，成都楼市依旧是全国一枝独秀。

但是明显整个市场的氛围，呈现出一种低迷观望的状态。就在前几天，武汉和西安的楼市，没抗住，传来了取消限购的消息。

大家都开始再问，目前除了北上深，二线热门城市，成都和杭州，谁会先扛不住取消限购？

成都虽然确实还有巨大的成交量托底，但是作为传统的金九银十，这个月的成交量截至目前，甚至不如上个月相同时期的成交数据，这不得不说确实也给成都楼市铺上了一层迷雾。

8月份24号的成交量

中国楼市进入了下半场，由够住向住好进行转变。

这是毋庸置疑的大势，观察员曾多次强调这个事实。

楼市下半场的到来，分化会逐渐加大，一是城市之间的差异化，二是区域板块之间的差异化，三是产品本身之间关于产品力的差异化。

在这三种趋势之下，不同城市，不同区域板块，不同产品力的房子，将会差距越来越明显。

本以为成都楼市凭借其热度、体量以及成交量，或许可以抗住这个大势。现在看来确实观察员想的太幼稚了。

或许会延迟，但是终将还是到来了。

终究还是来了

传统楼市的玩法，是围绕地价来操作的。

无论如何，地是要先卖出去的，而且不能卖的便宜。

在地高价卖出去之后，左手倒右手也好，还是真实开发商拿地也好，会通过提升产品力或者明里暗里的优惠赠送等等，又把房子卖出高价，至少是明面上的高价。

高价新房销售完了，你会发现原来拿的地价，似乎又不那么高了，大家又开始接受了。

新房单价太贵了，好像还不怎么买得到，于是很多购房者又把目光转向了二手房，慢慢的经过周期，二手房又消耗了一波。

如此，完成一个循环，经过时间周而复始的循环，至少这二三十年是这样的。

周而复始的循环

然而如今，似乎这样的玩法，好像玩不动了。

很多在成都购房的朋友，看了新盘之后，基本上就看不上二手房了。原因无他，成都新房和二手产品已经形成了代差了。

而成都的二手房，即便在巨大的消耗之下，挂牌量也开始猛增，逐渐升高到了一个天量。

通俗来说，普通的人已经不具备上车新房的门槛了，大多数刚需已经上不了新房，而又心有不甘极度的不想上车二手。剩下的能上车新房的人，大部分又是属于改善换房，首先需要做的就是，处理掉原本的刚需二手房。

即便以后的新房，理念规划设计再好再优秀，这一大波改善人群在面临高价新房时都需要先处理目前的二手房，不管是因为资金，还是因为资格。而天量的二手房挂牌，刚需们选择余地更大，并且时不时可以捡漏，甚至心里还略微有一丝不甘心上车二手，因此迟迟不下手。

刚需们迟疑观望，改善们挣扎焦虑，高价新房也不太好卖了，基本都顺销，甚至出现了网红神盘依旧顺销的场面。整个楼市二手房挂牌量猛增，新房普遍去化周期长，地价再想卖高，开发商们也不太热情拿地了。

哈哈哈哈

想判断楼市的状况，可以从五个维度出发：供应，需求，产品力，购买力，预期。

而成都楼市目前的状况，也可以套用这个五个维度的模型，来详细阐述。

当购买力足够的人，会愈加追求产品力，所以前天白鹭湾壹号才能开盘即清盘。然而目前的大环境，是大部分有需求的人，购买力不太足。

大部分改善的群体，需要置换才能具备购买力，而能接手他们的群体，又在他们置换的房子当中具备太大的选择余地。你不动，我也不动，因为我无法动。

焦灼的局面，会造成供应端的急剧减少，同时又持续影响着整体的楼市预期。预期会持续下降，进而让整个楼市更胶灼。所以大家可以看到，这段时间一系列的调控政策接踵而出，不就是为了提振市场信心，调整楼市预期嘛。

为什么要调整？

因为预期调整过来，信心提振上去了，那么你动，我动，大家动，这个游戏才能继续玩下去，刚需动，改善动，动完之后开发商动，然后地价才能再动。

如果不调整，大家都不动，无法循环，到时候就真的大家都动不了了。

而有巨大成交量托底的成都楼市，虽然不至于玩不了，但是这种焦灼的现状，会让整个楼市的运行和循环周期，变得越来越长，变得越来越艰难。

而如今，还想上车成都楼市的朋友们，观察员为大家购房准备了详细方案：

专栏一：外地朋友想在成都买房的，不想被骗掉坑，可以阅读文章《外地朋友购房，三分钟熟悉成都》，链接如右https://www.toutiao.com/item/7242153606340673826/

专栏二：第一次买房的朋友，给大家总结了刚需买房的心态、逻辑、技巧、方法。文章《刚需买房：全套逻辑、心态、技巧和方法》，链接https://www.toutiao.com/item/7242139135291425080/

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