2025，南京土地市场开门红！刚刚，南京成功出让两幅低密宅地：
鼓楼滨江G96，经过19轮竞拍，被合肥瑞伦房地产开发有限公司（南通亚伦）以1.36亿总价拿下，楼面价29195元/㎡；
麒麟G98，经过1轮竞拍，被绿城乐居建设管理集团有限公司+南京市科技创新投资有限责任公司（绿城管理+东南国资）以3.5亿总价拿下，楼面价11463元/㎡。
意料之中，鼓楼滨江G96激发了较高市场竞争度，房企对主城优质地块的认可度居高不下。需要注意的是，储备地块+纯新盘密集摆上货架，今年鼓楼将迎来改善人居迭代大年。
这其中，由金基+绿城联合开发的鼓楼滨江G51；绣球公园旁，容积率低至1.05，可打造2层合院+4层叠墅的黄土山地块等，期待值满格。可以预见，“鼓楼现象”，将实打实提振南京楼市！
01
先看今天的土拍。
两幅已出让地块，分布在鼓楼滨江、麒麟，延续此前土拍地块的低密度基因，最低容积率仅1.05。
鼓楼滨江G96意料中的溢价，经过19轮竞拍，被南通亚伦拿下；绿城管理联手东南国资底价摘得麒麟G98。
主城核心板块优质地块居高不下的市场竞争热度，对南京房地产市场发展稳健、筑底企稳，形成积极正面影响！
拿地房企，则是南通亚伦、绿城管理这样的市场化企业，为全年土地市场营造积极稳健的开局信号。
锐评君认为，尽管这两年南京楼市行情整体趋向理性，但单从土地市场来看，老门东、河西南、河西中、鼓楼滨江等核心板块，优质地块的市场认可度还在，主流房企仍然坚定相信南京、认可城市价值。这传导到新房市场，造就了金陵月华、金陵序、桃园金茂府等的顺势热销，有效提振楼市信心。
鼓楼滨江G96
地块四至：东至现状，南至现状，西至热河南路，北至察哈尔路
用地性质：R2二类居住用地
出让面积：3726.68㎡
容积率：1.01＜Far≤1.25
建筑高度：≤60米
挂牌起始价：1.17亿
起拍楼面价：25116元/㎡
成交总价：1.36亿
成交楼面价：29195元/㎡
拿地房企：合肥瑞伦房地产开发有限公司
鼓楼滨江，陆续拿出压箱底好地！继桃园金茂府、绿城G51之后，紧邻桃园金茂府的G96，来了。
地块容积率为1.25，建筑限高60米，但体量极其迷你，未来可建设住宅面积不足5000平方米。有业内人士指出，地块适合打造居住舒适度更高的低密度第四代住宅。
最终，G96经过19轮激烈竞价，被南通亚伦以1.36亿总价拿下。
有了与龙湖联合开发江北龙湖亚伦·央璟颂的经验，相信部分南京人已对南通亚伦有了初步了解。
据查，南通亚伦隶属于江苏亚伦集团股份有限公司，总部在南通，是一家以从事纺织业为主的企业。成立10年后，也就是1999年，江苏亚伦涉猎房地产，这才有了南通亚伦。目前，这家房企已布局上海、昆山、南京等城市。
G96地块北侧是已交付的桃园世纪，南侧不远则是中海桃源里，东侧是桃园金茂府和锋尚国际，附近的姜家圩等是有些年头的低密老小区。
目前，区域内有地铁9号线在建，白云亭站与G96地块的直线距离还不到100米。加上地块周边有察哈尔路、姜家圩路等主干道覆盖，未来交通出行非常便捷。
地块周边的自然风光一流，距离护城河、小桃园等不远。走远些，可以领略滨江风光带、阅江楼等的景色。
一直以来，鼓楼滨江凭借杰出的地段、丰盈的配套等优势，生活氛围浓厚，次新房价相对坚挺。新房供应相对稀缺的缘故，桃园金茂府自去年6月底首开以来三开三捷，已完美收官。项目旁边的G96地块未来入市，必定也不愁卖。
但锐评君认为，G96地块体量过小，可腾挪的景观等空间有限，对房企的综合实力要求较高。南通亚伦是否会寻求更懂南京的房企共同开发？不妨拭目以待。
麒麟G98
地块四至：东至苏嘉路，南至前庄路，西至苏兴路，北至苏盛路
用地性质：R2二类居住用地
出让面积：29079㎡
容积率：1.01＜Far≤1.05
建筑高度：≤24米
挂牌起始价：3.5亿
起拍楼面价：11463元/㎡
成交总价：3.5亿
成交楼面价：11463元/㎡
拿地房企：绿城乐居建设管理集团有限公司+南京市科技创新投资有限责任公司
麒麟，首次迎来超低容积率宅地！G98地块容积率低至1.05，建筑限高24米，加上地理位置，低密度、高品质、观山景的差异化竞争优势突出。
地块所在的位置靠近麒麟人工智能产业园，与高科紫麟景院、仁恒城市星徽、云谷世纪、龙湖天街（在建）等聚集的片区有一些距离，这也是麒麟首次在绕城高速以东片区推出住宅用地。
最终，该地块被绿城乐居建设管理集团有限公司+南京市科技创新投资有限责任公司以3.5亿底价收入囊中。绿城管理与东南国资携手，麒麟改善人居要放大招了！
麒麟科创园，产业越来越成熟。大力发展新一代信息技术、新能源、新经济业态、智能制造等主导产业的同时，着力培育综合交通、生物医药、新材料等一批未来产业。
片区内的配套也很成熟，麒麟科技生态中央公园、沣麟广场等之外，地铁8号线一期、S3号线东延提上规划日程；龙湖天街在建；初步选址的麒麟南师附中规划初高中就在G98地块北侧的南湾营街以南。
02
接下来，重点说说鼓楼。
作为南京的中心城区之一，鼓楼汇聚了约90%以上的省级机关、超120家科研机构、20多所高校等，政治、经济、文化中心地位不可撼动。对优渥资源和城市精英的吸纳力，不难想象。
很长时间里，受限于土地的低频供应，鼓楼鲜有迭代改善机会。但这两年，南京官方对这里进行挖潜，新增供应了一些稀缺地块。就在上周，鼓楼举办了一场土地招商推介会，集中上架多幅优质地块。
鼓楼黄土山地块
图片来源于江苏土地
地块四至：东至黄土山路、西至绣球公园、南至中山北路348号住宅区、北至鼓楼区特殊教育学校
用地面积：12679.13㎡
用地性质：二类居住用地（现为商办用地）
容积率：1.0<Far≤1.05
建筑限高：7/12米
绿地率：30%
建筑密度：35%
这块地是南京老城核心区内距离明城墙最近的可开发用地之一，西侧一路之隔就是绣球公园，周边还有狮子山、小桃园、八字山公园等优渥的生态资源。
据鼓楼区土地招商推介会释放的信息，鼓楼黄土山地块容积率仅1.05，西侧部分建筑限高仅7米，拟打造合院产品；东侧部分限高12米，拟打造叠墅产品。合院+叠墅的稀缺组合，或将是今年南京土地市场和主城新房市场的绝对“王炸”。
鼓楼滨江商埠街地块
图片来源于江苏土地
地块四至：北临公共路、南至庆康里、东临郑和中路、西至商埠街
用地面积：1.04公顷
用地性质：二类居住用地（现状为商办用地）
容积率：待定
建筑限高：待定
鼓楼滨江商埠街地块，在鼓楼滨江的核心地段。地块距离滨江岸线约500米，与绣球公园、狮子山等的直线距离均在1公里内，被在建的地铁5号线静海寺站覆盖，公共出行便捷。
此外，鼓楼滨江的天妃宫小学、拉萨路小学直属方兴分校、大观天地、深业漫埠等优质教育、商业配套也在地块周边。
不过，这块地的容积率、建筑限高等具体指标尚未敲定，更为详细的信息恐怕要等正式挂牌时揭晓了。
幕府创新区郭家山地块
图片来源于江苏土地
地块四至：东至国营七二零厂二十九号宿舍、西至幕府南路、南至金祥南苑小区、北至郭家山路
用地面积：2.24公顷
用地性质：二类居住用地
容积率：1.0<Far≤2.0（可优化）
建筑限高：60米
绿地率：30%
建筑密度：30%
郭家山地块位于鼓楼的幕府创新区，片区从2018年起启动了棚户区改造，将全力打造产业、商业、生活有机融合的品质空间。
地块现状为空地，周边有南京站、中储泛悦城市广场、花样年喜年中心、地铁3/7号线等诸多生活配套。
图片来源于江苏土地
据悉，地块初步敲定的容积率为2.0，但预留了优化空间，不排除降低容积率，打造低密改善住宅的可能。
幕府创新区老虎山西侧地块
地块四至：东/北至老虎山、西至金燕路、南至滨江小学
用地面积：3.2公顷
用地性质：二类居住用地（现为商业、居住、小学用地等）
容积率：1.0<Far≤1.2（可优化）
建筑限高：18米
绿地率：30%
建筑密度：30%
老虎山西侧地块，同样位于幕府创新区。这块地规划为商业、居住、小学用地等，后续将调整为二类居住用地，容积率1.2，但也有可优化空间。
地块周边有金陵小区、金陵村、幕府佳园等住区，北侧是江山汇、金陵船厂公寓楼等，最近的地铁站点为地铁3号线上元门站。
中央路以西地块
地块四至：东至中央北路、南至建宁路、西至规划道路、北至京沪铁路
用地面积：3.46公顷
用地性质：商办混合用地
容积率：5.5/6
建筑限高：100米
绿地率：20%
建筑密度：50% / 55%
中央路以西地块，在中央北路和建宁路交汇处，被玉桥商业广场和南京商厦左右围住。
就在上周，南京市规划和自然资源局发布了《鼓楼铁北中央门片区控制性详细规划》NJZCb031-24、25规划管理单元图则修改（公众意见征询）。中央路以西地块局部，就位于规划管理单元范围内。
根据规划，地块为商办混合用地，用地面积约3.46公顷，由两个子地块构成，容积率分别为5.5、6，建筑限高100米，将建设2栋百米高层建筑，涵盖商业、办公、酒店式公寓。
当然，随着这份控制性详细规划文件的曝光，鼓楼中央门片区即将腾挪出的多幅住宅用地、教育用地等同样令人期待，中央门或将开启整体改造，迎来重生。
03
新的一年，整个鼓楼值得期待的纯新盘也不少。重点信息，锐评君为大家整理好了。
绿城&金基G51
在房地产行业，绿城和金基都是品质的代名词。两者联袂，将碰撞出什么样的火花？2025年，鼓楼滨江G51给出答案！
去年11月，绿城经过2轮竞价，以7.91亿元总价拿下鼓楼滨江G51地块，并很快官宣与金基共同开发项目。
地块在金基皓樾府、江望润府中间，北侧紧挨着南堡新寓，容积率仅1.05，建筑高度限制在24米内。
本月中上旬，G51地块规划设计方案出炉，将打造16栋4-7层低密纯洋房，下沉式庭院、会所等空间也安排到位。
从效果图来看，G51没有做大热的带错层露台，南京绿城官微透露，项目将打造成南京的新一代洋房产品。
有消息称：G51的产品定位接地气，主力户型只有124、143㎡两种，另有部分176、198㎡的顶跃，整盘只有不到280套房，预计年后公开。
中建宁悦府
中建宁悦府位于幕府创新区，临近汽轮五村、美景雅苑等住区。项目所在地块于2023年9月被中建八局以16.4亿总价拿下，容积率2.45。
去年12月底，中建宁悦府公开了售楼处，项目规划打造7栋6-26层住宅，有洋房、小高层、高层三种业态。
项目亮点如下：
① 初始版规划中，中建宁悦府并非第四代住宅。南京刮起四代宅的风之后，项目顺势爆改规划，成为区域内的首个四代宅，挑空露台等设计很吸睛；
② 主力户型112-169㎡，共513套房。精装交付，甄选一线大牌之外，使用了木饰面、岩板、原木、皮革、奢石等高端材质，并贴心融入静音系统、收纳系统等细节；
③ 公区里，约70米超具仪式感主大门、约2000㎡下沉式会所、以《金陵胜景图》为灵感的景观园林等，颇有辨识度。
幕府创新区G51
幕府创新区G51，与中建宁悦府相距不远，并与中建宁悦府在同一天被中建八局拿下。
这块地容积率1.5，规划打造5栋6-17层住宅，6-7层低密洋房占比非常高，共有4栋。项目整体进度比中建宁悦府慢，不排除后期与中建宁悦府一样，爆改成四代宅。
润珹中心·润玺
与鼓楼其他招拍挂宅地不同，地铁7号线古平岗站上盖的润珹中心·润玺，是华润携手中电十四所，打造的轻资产综合体项目。且即将开售的房源，为酒店式公寓。
整个综合体总建面约35万方、占地7.9万方、容积率约3.49，由精装公寓、风情商业街区、商务写字楼等多元业态组成：
约12.8万㎡（地上+地下）华润置地万象系购物中心，填补区域的商业空白；
低密洋房公寓润玺，总高7-12层，主力户型为53㎡、82㎡、132㎡，放风单价在3万/㎡以内，很快首开，入手门槛非常务实。
更多公寓产品亮点如下：
① 为配备玻璃幕墙立面、全明候梯厅等的全明设计，三款主力户型都尽可能拉大开间，卧室、餐客厅等功能空间独立分区，提升居住舒适度；
② 低密度、两梯六户设计，梯户比很高，避免后期入住、使用时的高峰期电梯挤兑情况；
③ 燃气入户、民用水电（需后期申请），且中央空调、地暖等硬件统统在交付标准内，实现超高性价比的拎包入住；
④ 注意一个政策风向，2025年鼓楼区将积极探索实行新购公寓小学统筹入学政策，润玺或将能赶上这波政策红利。
