大家好，我是蓝白。
再不聊房子，我怕这个号的老粉要跑光了。
房价到底了没？应该看哪个指标？2025会出现哪些变化？这一期蓝白跟大家随便聊聊。
咱们判断楼市好还是不好，有两个角度。
第一个是行业角度，“房地产开发”这个行业里的钱多不多。
比如看投资额，看卖地收入，看新开工面积、施工面积、销售额、均价，过去两年肉眼可见的“钱荒”，开发商都快全军覆没了，不用多说。
我们可以把“在土地上盖房子再卖掉”这个过程称为“一级市场”，现在是地卖不动，房盖不动，基本上没水了。
第二个是资产角度，看房子能创造多少收益。
因为，所有新房，最后都要变成“二手房”，房子值多少钱，得看流动性怎么样。
这个过程可以称为“二级市场”。
既然是二级市场，那买房理所应当靠“差价”来赚钱。
要是走了狗屎运，持有5年房价翻倍，扣掉房贷利息，算上折旧，减掉契税个税增值税，减去物业费这些持有成本，按首付三倍杠杆，收益将近200%。
所以你回想前些年，人能有多疯呢？
收入流水假的，工作证明假的，3成首付有借亲戚朋友的，还有套信用卡的，甚至借小贷网贷的，杠杆轻松干到几十倍。
问题这是房价涨的时候，那房价跌的时候呢？
别说腰斩，加上持有成本和放大的杠杆，哪怕跌20%就够喝一壶了，首付不要了免费送房甚至都卖不出去，这种事最近两年不新鲜。
房子估值靠投机赚差价是不行了，那看什么呢？
现金流。
换句话说，以后房子的价值，源自未来的房租折现，也就是大家熟悉的房租/房价之比。
央行去年在二季度货政报告专栏中，少见的提到了对未来预判的一句话：买房出租获得的收益率，将高于多数资产回报率。
按央妈的算法，一线接近2%，二三线3%，考虑到CPI里的房租分项，年均增速达到了1.2%，保持这样的增速，房价如果不变，租金回报率会超过3%，比其他资产好多了。
不再是押注上涨的差价资产，而是细水长流的生息资产，这是挤泡沫后衡量房产价值的重大转变。
当然，这只是从算账角度来说的。
以购买动机而论，但凡现在还买的，要么是为了结婚和上学的小房，要么是卖小换大的置换改善，要么是财务没有受到冲击的富哥买豪宅。
这三种人，谁会冲着那点房租去买房啊？
但以资产定价而论，计算租金回报率，是提供了一种界定房屋价值处在哪种水平的估值方法。
二者相当于城门楼子和胯骨轴子的关系。
接着往下聊，既然央妈把租金回报率单拎出来说“会超越多数资产”，别管是固收类资产，现金类资产，权益类资产，这玩意总得有个参照不是？
其实很简单，对比国债收益率就可以了。
举个例子，你把钱存到银行吃利息，是由什么决定的？
央行在22年明确做出规定：存款利率，要参考10年期国债收益率为代表的债券市场利率，和1年期LPR为代表的贷款市场利率。
所以，无风险利率，是其他一切利率和资产价格的基础。
把租金回报率和国债收益率做对比，会得出什么结果呢？
咱们可以扒拉一下机构的报告。
1，2月25号，广发首席的报告，现在百城租金收益率已经到2.3%，已经高于五年期定存，以及一年期理财产品收益率。
要是放到全世界来看，租金收益率至少应该等于30年期国债收益率，还要再加上1个点的风险溢价，现在咱们还没做到。
所以，拉长周期来看，房地产的调整还没完成。
那这么看的话，要么是房价太贵，要么是国债收益率跌的还不够猛，二选一吧。
2，天风证券1月份的报告，从去年十月份开始，新房和二手房价格环比降幅开始收窄。
如今，一线城市住宅租金回报率—10年期国债收益率的差值持续，已处于2010年以来历史高位。
也就是说，长达十五年以来的“利率底”出现了。
一遍是二手房价下跌导致租售比上升，另一边，更重要的是低利率来的太快。
去年10月之后，货币宽松预期打的太满，国债跌太猛，租售比和国债收益率双向奔赴了。
大家都知道，一线城市租金是高，可房价却是最贵的，租金回报率实际上比二三线要差不少，如果把视角再扩大呢?
民银证券的报告，选中指50城租金回报率，与10年期，15年期，30年期国债收益率对比。
去年8月，50城租金收益率超10年国债。9月份，超15年国债。10月份，与30年国债相交。
截止今年2月底，已经超越了30年国债。
这个估值够低了吗？
还不行，对比上面央行划定的3%，参考国外超过30年国债1个点以上的规律，显然回报率还不够高。
更要考虑到：国债收益率只是在过去半年跌的极猛，逼得央妈在2025开年为了稳住汇率与利率不得不推迟降息降准，国债收益率一旦回升，想保持目前的估值，只能靠二手房价继续下跌才能实现。
所以我们可以得出结论：单凭这个“利率底”，还不足以彻底“去泡沫化”。
那接下来的问题就是：假如房子估值继续下降，何时才算底？
这问题要敞开了摆齐了放桌面上说，那得把收入、信心、经济循环、负债、发展模式都聊聊才算，那篇幅就太长了，找机会再说吧。
今天主要还是站在房地产聊房地产：算库存。
平时说的库存，是只统计现房的狭义库存。
所以现在有的报告说库存大幅下降啥的，我信了你的邪，开发商都快躺完了，中间商都干没了，哪还有那么多地？哪还有那么多新盘？现房不降就见鬼了。
在狭义库存之外，还应该包括已拿预售证未竣工的待售面积，更要加上拿地后没有开发的广义库存，还要把二手房挂牌量都加上才对。
现在新房库存还在7亿平米以上，去掉公寓写字楼之类对的商用房，住宅新房库存大概在4亿平米左右。
你看去年政策面的两个时间节点，一个是517，一个是924。517是放开限购+降房贷利率，924之后是地方收房收地，一个瞄准需求，一个瞄准供给。
目的都是一样的，加油卖新房。
起效了吗？确实有效，过去一年新房库存一直在降。
过去十年，新房库存积压是2013-2015，去库存是2016-2018，再积压是2019-2021，这又去好几年了。反反复复，恍恍惚惚，已经隔世。
问题是，这次不一样。
看总量，新房库存是比2014年要少，但还是和2016年的水平差不多。
为啥这么多招都用了，新房库存还是降的慢？
只有一个解释，想买房的被期房干怕了，二手房去化后才能轮得到新房。
看二手房挂牌量指数，从22年开始就在降，速度明显比新房库存降的快，尤其是二三线城市。
一线为啥二手房挂牌量反而降的慢？因为城市能级越高，二手房成交占比越高。
由此得出结论：去库存已经有效果了，只是速度还不够快，新房持续了1年左右，二手房持续了2年左右。
利率底有了，估值变便宜了，库存顶还在，大概就这么个事。
所以，要等二手房挂牌量自然消化，降到2014年的水平（因为那时候新房销售占比极高）。同时，新房库存在“收地+收房”的刺激下，加速去化到2018年的水平（因为那一年棚改结束拆迁户把新房抢光了），才称得上所谓的“见底”。
我是蓝白，今天先聊到这，咱们下期再见。
