根据金刚石发布的数据显示，合肥市区2023年新房供应面积458.2万方，同比下降4%，成交面积439.2万方，同比下降6%，是近五年来最低，不过成交均价稳步上升，2023年达到22528元/平，同比上涨27%。

具体到2023年月份看，3月、4月受2022年末和春节积压购房需求集中释放影响，销量为全年的顶峰，不过5月后便开始下滑，9月的密集调控也没有明显拉动，下半年的供销量明显低于上半年。

还有一个明显的特点，不同于之前区域分化，现在不仅是不同区域冷热不均，同板块的不同楼盘、甚至同一个楼盘的不同产品也分化明显，最典型的是地王、高价新房对周边已经基本没有带动作用，还会常常看到某个楼盘洋房或者大户型热销，但小户型或者大高层去化惨淡。

由此也导致马太效应越发明显，有限的客户向一些头部项目集中，大多楼盘无人问津，越来越多的现房、准现房出现，年后如果市场还没有回暖，只剩下“打骨折”这一条路可走，当然这是排除了“统一回购”这一选项。

为什么现在这么多新房卖不动？虽然有大行情的影响，但合肥新房库存量很低，购房需求也是存在的，班长简单总结了三个原因，分别是：缺乏性价比、刚需地段做高价改善盘、改善价格做刚需户型！

先来看看缺乏性价比，对于一个楼盘，我们不能单纯的说价格高低，要结合具体的地段、产品来看待，是比出来的。举一些典型的例子，如同地段的新房和二手房，其中能产生价差的因素主要是产品、品牌和物业。

合肥近年产品的更新迭代，我们可以简单的划分为竞品质前和竞品质后，在普遍竞品质后，又遇到市场下行、竞争加剧，产品是有很多升级的，如大门、会所、外立面、架空和车库等，所以同地段新老产品之间，存在溢价是正常的。

但目前很多楼盘属于竞品质前的产品，或者品牌和产品力不佳，与市场上的次新房相比并没有产品优势，在二手房持续下行后，甚至价格优势也没有，新站区、肥西滨湖西都是典型。

新站区在售新盘大多都是21年之前拿地，与次新房差距不大，以如今次新频频破发的价格，新房显然没有性价比，随着现房越来越多，新房销售压力会更大。

而滨湖西板块这类缺乏品牌房企的新房市场，二手房的优势更加明显，像滨湖江来、时代御府等次新房，不但价格低，还具有明显的品牌优势，所以我们看板块内新房去化困难，但次新二手房销量却表现良好，如滨湖江来12月仅在贝壳就成交了8套。

再来看刚需地段做高价改善盘，这点很好理解，一是改善客户对于项目地段的稀缺性、生活的便捷性、居住的舒适性、品质与美学、开发商的品牌、市场认可和口碑都有要求，所以在刚需地段做高价改善盘，本就是矛盾的，在下行的市场，买房人更加理性，也越发挑剔。

二是改善客户位于金字塔顶端，数量有限，遍地做高价改善盘，没有这么多的需求，并不符合市场规律，从班长之前发布的二手房成交数据分析上可以明显的看到，二室和三室的成交量占据了绝对的主力。

最后再来看看改善价格做刚需户型，刚需买房最看重什么？

从重庆大学城乡建设与发展研究院、贝壳研究院、新华网联合调研的数据看，对于青年人，“好房子”应更注重空间面积和质量耐久、楼栋单元的外观设计和外观维护、小区配置的车位规划和休闲娱乐、物业服务中的安全管理和智慧服务、周边配套中的商业配套和公共服务。

而中年人则对“好房子”住宅内部的空间面积和居住环境、楼栋单元的设施便捷性和外观维护、小区配置的车位规划和休闲娱乐、物业服务中的安全管理和设施维护、周边配套中的商业配套和教育服务要求更高。

对于老年人，“好房子”应更注重住宅内部的居住环境和装饰装修、楼栋单元的设施便利性和外观维护、小区内的老幼设施和休闲娱乐、物业服务的安全管理和邻里关系，以及周边配套中的医疗配套和周边环境。

不同年龄段的买房人，需求不一样，购买力也不相同，对于青年刚需买房人，空间面积则更加重要，可以降低对于品质的要求，何况品质溢价的部分，也并不是不可或缺。

所以，理性的市场下，买房人会充分的权衡利弊，而且未来的还贷压力和收入预期都是影响居民购房的主要阻力因素，对于刚需买房人，“不是新房买不起，而二手房更有性价比”。

对于高端改善客群，随着时代的进步，信息更迭加速，人们审美和要求都在不断提高，批量复制的路子也会慢慢行不通，要放弃标准化，打造更优质、更契合需求的产品，才能获得改善客群的青睐，也是未来的市场方向了。