今天在网上看到“湖南省湘潭市日前印发《湘潭市加强土地利用 推进城市更新的若干措施（试行）》”的报道。
其中《推进城市更新的若干措施（试行）》的第六条为“支持开发改善性住房。引导房地产企业提供多元化产品，加大品质型、绿色生态型、康养型住房开发比例，将改善性住房项目优先纳入年度土地供应计划。”
鼓励推出大平层、第四代住宅、低层低密度住宅等改善性住宅产品，放宽住宅建筑面宽控制要求，鼓励建筑内部创新设计，取消高低配限制，可建设除独栋独院低层建筑外的住宅产品。
其实在当前供求基本平衡、局部甚至出现过剩的市场，随着二手房价格的持续下跌，刚需被挤压到存量房市场，想推动新房市场，盖“好房子”，满足能接受高溢价的改善型需求，是其中最重要的一环。
在这个大背景下，限制造“好房子”的相关政策也在陆续调整，以合肥为例，取消毛坯限价、取消地价限制、放松限价、取消楼层价差限制等等，都是顺应市场变化，迎合以改善为主的商品房市场。
而我们在湘潭发布的文件中看到，鼓励推出大平层、第四代住宅、低层低密度住宅等改善性住宅产品，那什么是第四代住宅产品？
第一代是茅草房，解决生存问题，第二代砖瓦房，解决了生活中的功能性和安全性的需求，第三代住宅是现代“电梯房”，用高层住宅容纳人们的居住功能，同时腾出更多的地面空间组织公共性活动，是一种集约高效的规划方式。
第三代住宅虽然基本满足了以人为本的设计原则，空间设计规划趋于合理化，但千篇一律的外部建筑形态与大同小异的室内空间布局，愈发不能满足人们对于美好生活的向往。
所以第四代住宅融汇叠加了中国传统建筑四合院、街巷胡同、低层别墅以及第三代住房电梯房的特点于一身，并且能向高层建筑形态发展，又称“空中庭院房”“空中城市森林花园”。
根据2021年发布的《T∕CECS 855-2021 城市森林花园住宅设计标准》，"第四代住宅"分为三类："空中户属庭园住宅"、"空中共享园林住宅"、"空中共享园林住宅（空中停车）（完全体）"。
成都的七一国际广场是国内首个落地的第四代住宅，与19年交付，将花园搬到高层住宅，每户自带60-100㎡空中花园，巧妙的利用错层空间，保证户型隐私，使家家户户在空中都拥有一座两层通高、三面环景的绿化庭院。
目前第四代住宅产品已经不断在多个城市试点、落地，有批量式爆发的趋势，其中福州在过去两年时间里已经开发了11个"第四代住宅"项目，如国贸天琴湾、国贸天琴樾、建发缦云、中建元亨府、保利国贸天琴湖、保利天珺、建发璞云、榕发誉湖郡、榕发麓里云筑、国子甲第、融旷明豪江山云起等。
市场反馈也比较好，溢价和热度都在一般产品之上，据福州房产报道，首个"第四代住宅"项目建发缦云建发首开去化超8成，国贸天琴湾首开去化9成，建发璞云首开去化9成，随后在短短1-3个月售罄。
当然，也并不是"第四代住宅"都能热销，当地也有项目去化惨淡，想吸引高端改善客户，除了产品以外，品牌、配套也同样重要。
整体上看，目前单纯户内庭院、户内庭院＋共享庭院、户内＋共享＋空中停车这三种第四代住宅类型中，既有空中院落，又有空中公共休息庭院，还有空中停车才是完整版的第四代住宅，但由于成本和技术难度的考虑，目前很少有开发商愿意配置空中停车的完全体产品，大多数都是前两种类型。
采用将水平空间与垂直空间融合的设计，将院落、绿化引入垂直空间，做到每家每户开门都能见到院落、绿植、树木，建造垂直森林。
以福州建发缦云为例，就是采用了“空中花园”、“空中园林街巷”概念。
空中花园：住宅每套设置空中花园，外挑尺寸大于2.4米且不超过3.6米，高度不小于两个自然层，平台不封闭，无围护结构、覆土深度不低于0.5米，平台绿化面积不小于其水平投影面积的60%。
空中园林街巷：开敞式公共休闲绿化平台，连接一定数量的住户并供业主共享，层高不小于两个自然层高的，不封闭，无围护结构。
而第四代住宅在全球也已经有多年历史，世界时尚之都意大利米兰的“垂直森林“双塔公寓、新加坡的”空中伊甸园”、浪漫巴黎的 “白之森林”都是其中代表。
作为一种创新的住宅产品类型，近年来在地产行业得到越来越多的关注和尝试，政策支持、市场需求和设计创新推动了这一产品类型的发展，最近两年国内第四代住宅也开始从零星噱头“概念阶段”逐步步入到批量爆发“落地阶段”。
安徽省首个试点“第四代住宅”的项目在芜湖，也就是芜湖人民公园2314号地块，要求建设的商品房每户须设置至少一个主体结构外悬挑的空中花园，高度不低于两个自然层高度且≥5.6m，须两面对外通透开敞、不封闭、无围护墙。
另外单个空中花园面积不小于28㎡，不大于50㎡；空中花园绿化面积≥60%，平均覆土深度≥0.5m，最低深度≥0.35m；绿化应以灌木为主，适当种植小乔木。
最后，当下的人们更加倾向于亲近自然，对大阳台和大露台的需求增加，"第四代住宅"正是符合当前购房者的需求，但也注定是高端改善的专属，期待早日在合肥能够落地。
