文｜邓浩志

上周先后出席了保利燕语堂悦，越秀滨江和樾两个项目的新品发布会。两个项目都在海珠西，都主打改善，各有优势，刚好也是广州头部两大房企的产品。海珠西在过去一段较长时间里，只有少量新房供应，且多为一线江景豪宅，一直没有成规模的改善型小区，所以片区市场交易多集中在二手房，新房市场关注度并不高。现在两大开发商，两大楼盘PK，市场关注一下子提升了。

不同房企在同一片区同时开发楼盘，我认为对计划在这个片置业的购房者是好消息。直接竞争，将带来更好的产品，更实惠的价格。反过来过来，一个板块如果只有一家房企的项目，则其将在一定程度上享有了片区的定价权。这对想买这个片区的购房者是不利的。

举个例子，在2018年前后，佛山千灯湖板块的若干楼盘基本都是由一家大开发商开发的，他们根据初次置业，改善置业，高端豪宅把旗下项目划分了几个档次，几乎通吃了市场上所有类型的客户。尤其在定价上，由于没有明显的直接竞争对手，房企对旗下项目有较强的定价权，比如刚需项目，高于同区小房企20%以上的一家，而豪宅产品，比刚需产品价格高近100%，非常夸张。

其实从投资的角度考虑，这是非常不合理的，同一个片区，都是住宅，价格差距如此之大，毕竟建设成本，装修成本在房价构成中占比并不高。之所以这种定价能够存在，很关键是片区垄断而获得的定价权。只要你想买这里，只有一家可以选。觉得贵，你要么买，要么不卖，就是没有选择其他的机会。直到最近两年，千灯湖核心片区一下子进入了一批大房企，再加上市场不景，片区房价一下子大幅下跌，新盘一个比一个便宜。更关键是的，之前垄断市场这家房企的豪宅楼盘，价格跌幅最厉害，比其他刚需楼盘跌得更多。

正是由于楼市的局部市场垄断能让房企活动定价权优势，所以大房企在土拍时往往更愿意将土地购置资金集中在某一个特定板块上，比如前几年中海集中海珠沥滘片区，这两年越秀集中琶洲片区等等。都是希望能形成局部的优势，获得额外的收益。

当然，如果片区内突然放入了“鲶鱼”，来了新的大房企。那片区就会进行重新定价，这种情况多半会引发价格下跌，产品质量提升。这也就是我们所说的“卷”。比如去年的荔湾花地湾板块，牛奶厂板块，都出现了在产品不断升级的情况下，价格跌幅反而加速了。这只是一种情况，还有“鲶鱼”进来后导致片区价格上涨的。但这个涉及房地产专业程度较深的研究，这里就不展开介绍了。

对于普通购房者而言，关于片区房价未来走势，除了片区未来有没有规划利好，产业持续是否足够，片区定价是否合理也很重要。尤其要关注是否存在垄断定价的情况。