总结2023年广州楼市，可以用六个字来总结：低迷、激活、观望。

2023年，广州房地产市场持续调整，整体处于筑底阶段，低迷态势未改；在确保房地产市场平稳发展的目标下，提振供需两端市场信心的政策不断落地；购房者置业情绪、企业端市场信心均未扭转，从需求端看，市场仍处于观望阶段。

2024年，房地产市场会走向何方，我们心里大致已有了答案。

新的一年，将从“政策底”走向“市场底”，广州也有许多值得我们期待的新楼盘/新项目，下面我就来看看是哪10个。

保利天御（珠江新城唯一的新项目）

保利天御是2024年广州最值得期待的一个新项目，但对于普通民众来说也是一个最不现实的楼盘，贵！

保利天御

保利天御位于天河黄埔大道以南，冼村路以东，金穗路以北，属于珠江新城板块。

根据规划，项目将建1栋3-4层的商业中心，3栋23层-49层的办公楼，3栋47层高的住宅楼，1所幼儿园，以及和地铁合建的地下商业广场。

保利天御效果图

现在广州楼市的分化很严重，越便宜越卖不动，越贵越有人抢，保利天御吹风价20万+/㎡，如按照曝光的楼王450产品，最贵一套房总价将可能超过一个小目标（一个亿）。

琶洲西区地块（广州住宅楼面价TOP1）

海珠琶洲西区地块“新鲜滚热辣”，就在昨日（12月29日）刚刚出炉的琶洲地块。

地块俯瞰（图源房天下）

12月29日，经历85轮竞价，越秀地产以227,009万元的总价，将海珠琶洲西区AH040331地块收入囊中，折合楼面价75670元/㎡，溢价率59%。

7.5万/㎡的琶洲西地块超过越秀南地块（即：广州城投·东园公馆）1.1万/㎡，将“雄霸”广州地王近四年的越秀南地块踢出榜首。

琶洲西区作为接棒珠江新城的实力选手，近几年琶洲一手住宅单价已达到10万+，大批千万级以上的富豪纷纷抢入。此次琶洲西地块达到7.5万/㎡，奠定了其在珠江新城之后的海珠“王者”地位。

保利天元（离珠江新城东区最近的项目）

2023年6月保利摇号拿下员村一横路项目，成交总价21.86亿元，折算楼面价57281元/㎡，即保利天元。

保利员村项目

我们不用担心保利在这个项目的投入，光所处的位置就有“三优”。

一是地段优。地块位于华南快速和黄埔大道交汇处，西侧一路之隔是珠江新城东区，东侧是金融城核心区，南面是珠江和琶洲西区。

二是配套优。医疗方面有华侨医院、中山三院、中山六院、南方三院、天河中医院。商业方面可以步行10分钟到家乐福超市，3公里范围内分布的正佳广场、天河城、天环广场、太古汇、太阳新天地等大型高端商场更是数不胜数。

三是地块优。员村一横路地块体量小，占地面积仅1.4万㎡，建筑面积3.5万㎡，容积率≤ 3.4。它的优势是总价低，仅为21.86亿元，这对于保利来说是小菜一碟。对比瑧林15万/㎡的价格，保利项目未来利润可观。

珠江新城

琶洲南TOD二期（继承琶洲南优秀“血统”）

琶洲南TOD一期最新加推的5#、7#楼，单价达12-15万/㎡。7#楼是琶洲南TOD一期最后一栋小户型，140㎡小户型的总价超2000万就此成为绝版，目前仅剩少量220㎡大平层，这购买力杠杠滴。

别怪广州楼市没热度，是广州没有更好的项目。

2023年12月，赤沙车辆段二期地块新建项目主体工程设计方案公布，这就是琶洲南TOD二期。

赤沙车辆段二期地块设计方案

赤沙车辆段二期地块是广州地铁在2022年首次土拍中拿下的地块，是当时集中供地中总价最高、规模最大的地块，被称为琶洲“巨无霸”地块。

二期地块总占地约16.6万㎡，总建面约42万㎡，总价高达94.54亿元，折合楼面地价为22538元/㎡。

二期地块紧邻赤沙车辆段一期（琶洲南TOD），位于地铁12号线赤沙站（在建）附近，未来能3站到二沙岛、4站可到广州大学城。

赤沙车辆段TOD过程效果图

上涌果树公园北侧地块（海珠低密景观“王炸”项目）

2023年9月，经过85轮的角逐，海珠上涌果树公园北侧地块，最终拍到封顶，楼面价3.5万/㎡，最终由中海摇中。

地块剔除配建后，楼面价为5万+/㎡，未来售价或超10万/㎡。

项目容积率约3.0，其中027地块规划11栋建筑，呈围合式布局，主打低密舒适。全盘户型面积段约128㎡、142㎡、160㎡、188㎡、270㎡，产品选择较为丰富。

上涌果树公园项目效果图

地块区位非常优越，旁边的上涌果树公园及远处的珠江新城、广州塔一览无遗。该地块是海珠区，甚至是全广州本年度一宗难得的“靓地”，这使其甫一上架便备受市场瞩目。

地块位于海珠腹地核心，临近中大布匹市场、客村、海珠区府等老牌商圈，在配备丰富商业及便捷的交通资源的同时，兼备生态环境资源的板块。

海珠区上涌果树公园北侧地块（图源广州市房协）

与世界大观地块相比，上涌果树公园北侧地块位置更好，距离珠江新城更近。周边公务员、布匹市场老板、琶洲白领，以及来自天河、越秀等区域的改善型购买者，都是该项目的潜在客户，购买力强。

项目地块西侧规划了15年教育资源地块，有消息称，将引入中大附办学（包含一个托儿所、一个12班幼儿园、一个18班小学和一个72班完全中学）。

越秀·观樾（天河世界大观板块改善项目）

2023年8月，经过23轮报价，世界大观一期地块被越秀地产以68.324亿元斩获，楼面价50160元/㎡。算上配建道路、学校等配套设施，实际地价已经达到5.2万/㎡，即越秀·观樾。

2023年12月，历经16轮竞价，世界大观二期地块被越秀地产以总价43.9亿元竞得，楼面价4.4万/㎡。

世界大观一期地块和二期地块

越秀世界大观一期项目案名定了，叫越秀·观樾，广告语是“塑新天河的世界观”。这案名果然不走和樾系，跟楼主当初判断的一样。

楼主说楼市截图

根据设计方案，越秀·观樾共有25栋楼，住宅层数在13~17层之间。产品为两梯两户板楼，户型包括140㎡四房三卫、190㎡四房三卫、250㎡4+1房3卫。

当前天河东部竞争激烈，越秀·观樾走改善路线，价格大概率在8.5万/㎡以上，这个片区将又是一场血雨腥风的竞争。

珠江村旧改项目（广州第二个CBD鱼珠片区）

珠江村旧改项目是老黄埔最值得期待的项目，也是老黄埔最靠近天河的项目，甚至比老黄埔“三剑客”（富颐、城光、珺合府）的位置还好。

珠江村旧村改造项目（一期）位于珠江村中南部，北至珠江涌、南至珠江冷冻厂、 西至铁路、东至黄埔海关。

项目范围用地面积约25.05公顷，安置房项目用地面积约0.7公顷。2023年9月，珠江村旧改合作企业重新选定，是中交四航局。

珠江村改造效果图

项目2023年11月正式开工，如果推进顺利，预计在2025年年中完成第一期复建住宅结构封顶，2027年一季度进行第一期复建住宅回迁，2028年四季度完成全部复建住宅回迁。

项目靠近地铁5号、13号线鱼珠站，在鱼珠与大沙地两大地铁站之间，紧挨港航中心，是黄埔鱼珠片区，广州第二个CBD。

融资项目总货量大概1000多套，限高150米，以超高层为主，首推地块最快将在2024年第四季度入市。

长隆三期AB地块（长隆又一“王炸”项目）

汉溪大道北侧BA0901081地块，也就是此前披露的长隆三期AB地块。

2023年12月，《番禺区汉溪大道北侧储备地块（BA0901规划管理单元）控制性详细规划》挂网公布，长隆三期地块便在其调整范围内。控规图中涵盖宅地、商业、游乐公园绿地等用地，相比之前流出的用地规划有所调整。

宅地减为约7.62万平，并且位置南移；新增商业用地约14.2公顷，丰富片区商业配套；规划路网连接长隆万博，有利于整个板块的发展壮大。

长隆三期地块的用地性质同样不是纯住宅，而是要打造为超级文商旅综合体项目，包含有全新超级乐园、潮流体育公园、全新交通枢纽、城市欢乐大道等，形成一个超级旅游度假区。

长隆三期AB地块毗邻长隆欢乐世界园区，可通过与汉溪长隆地铁站与商业综合体的一体化设计，串联地铁站点与长隆欢乐世界园区，一起打造长隆超级乐园。

长隆万博悦府

长隆万博作为番禺重点打造的世界级消费商圈，周边在建K11 select、万象系商业，临近汉溪长隆超级文商旅综合体，各类商业设施齐全。这里无疑是对标天河路商圈打造的番禺文旅中心。

目前该地块仍未推出，但并不影响其成为2024年最期待的项目之一。

黄埔图书馆北侧地块（黄埔高铁新城规划范围）

2023年12月，黄埔图书馆北侧地块经过3轮竞价后，溢价率1%，被保利发展以39.87亿元总价，24588元/㎡楼面价（未扣除配建）夺得。

黄埔这块地未扣除配建是2.4万/㎡，扣除配建的1万方体育文化场馆配建是2.7万/㎡。甚至地块在老黄埔中心位置和不限价的情况下，楼面价比两年前黄埔庙头两宗地（2.7万/㎡）还要低。

黄埔图书馆北侧地块区位

预期中被抢爆的地王并没有出现，按当前拍地后推货速度，该地块最快在明年一季度就可以入市。如果没有再来一个小阳春，该项目极有可能以低价入市，走刚改路线。

按地块楼面价计算，如果项目贴着利润点出货，4.2-4.8万/㎡是最好的出货价格。再加上花地湾一样的小面积，如71㎡刚需面积，300万上车老黄埔中心区或将再次杀回。

该项目最大的亮点是在黄埔高铁新城规划范围内（黄埔高铁站选址扩大至天河边界），如果对噪音有“免疫力”，这个楼面价对刚需还是比较友好的，在刚需群体中不失一个“王炸”项目。

中铁建·招商蛇口西派天河序（广州首个“智慧+品质”住宅）

西派天河序规划共16栋楼，坐北朝南布局，大部分产品是板楼。该项目已经在金茂广场设有展厅，据了解首推建面约125㎡、140㎡、180㎡和240㎡四个户型。

牛利岗北街地块示意图

今年10月10日，天河区牛利岗北街地块限时竞拍。经过40轮竞价，最终达到封顶价约59.8亿元，被送去摇号。

这块地去年流拍，今年降价（降1.6亿）和改名（原梅花铝厂地块）后回炉，竟然抢崩头。

这块地虽然靠近白云边界，但它依然叫天河。就好像它的案名一样，一定要有“天河”两字，要不大家以为是白云的盘（难道白云就那么差吗？项目案名都要强调“天河”）。

虽然靠近白云边界，但这块地并不便宜。掰下手指头，扣除300套安置房后，楼面价约5.27万/㎡，总价比隔壁的天河和樾府楼面价（50842元/㎡）还贵近2000元/㎡，冲上广州楼面价TOP5。

不过，既然地块溢价了，那么就给它来点新颖的交付，官方叫“智慧+品质”住宅。

在官方的规划中，该地块是广州市“智慧+品质”住宅标准的首个试点项目，要按照《广州市建设“智慧+品质”住宅 打造好房子好小区行动方案》的标准建房，综合评分不能低于80分。