公摊面积谁说了算，挖个坑就卖房行不行？

以前也写过几篇有关公摊面积和预售制的文章，主要分析这两个特殊概念的来龙去脉和存在的问题。今天，看到一个网络大V的帖子，我想再多说几句，把这个问题解释清楚一点。因为大V似乎是把这个问题，说的乱成了一锅粥，如果真是这样，有关部门怎么交代？

这两个东西使用到今天，有其发展过程，不能一概否定，对我国房地产业发展也发挥了一定的积极作用，如果真是一点正面作用没有，又是乱的一塌糊涂，我们怎么能让它延续到现在。

大V说，公摊面积猫腻和腐败太大了，其中的水太深了。你买个房子，公摊面积多大，都是开发商说了算，人家胡乱给你多个几平米，你可能都不知道。预售就等于你还没有拿到房子，开发商就拿到了你买房子的所有的钱。

他说，可能只是挖了一个坑，房子还没盖呢，你已经开始还贷了。他说，开发商拿到你的钱后，就胡乱改规划，房屋质量差，你也无能为力。所以，房地产领域很多纠纷，基本上是因为预售造成的。

不能否认，公安面积和预售制确实存在很多说不清楚的地方，受害者也是购房人。并且这个东西，在其他国家都不存在，只有中国大陆地区在使用。不过，在房地产起步阶段，这两个东西在筹集开发资金方面，还是发挥了积极作用的。不管怎么说，现在到了该取消的时候了。

但是，说公摊面积是开发商随意想加几平米就加几平米，这是不可能的。搞设计也好，搞施工也好，或者是做预算也一样，其中一个最基础的工作就是计算建筑面积，不但要计算建筑面积，还要计算使用面积，和使用率。

这是楼房的几个重要的技术经济指标，不可能说，是开发商想加多少就能加多少的。特别是，现在，在楼房交工之前，还要有测绘部门进行现场测量，最后，以测绘部门出具的证据，作为交房的依据。

我国关于房屋销售的有关规定就明确提出，房地产开发企业在预售商品住宅之前，应当公示有资质的测绘单位出具的商品房预售面积测绘技术报告书和分摊情况，包括被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积；参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数；不分摊的共用部位等详细资料。

并且，共用建筑面积的分摊情况经公示并与第一个预购人签订预售合同后，房地产开发企业不得更改。房地产开发企业与预购人签订的预售合同中应当附有上述经公示的共用建筑面积分摊的内容。其他商品房预售时，房地产开发企业应当明示共用建筑面积分摊情况。

我们在购房和收房的时候，可能会发现，有的面积有一定误差，有的多点，有的少点。主要也是出在公摊面积上。因为，公摊面积主要是本楼的公用部门建筑物的面积，但是，在建筑的过程中，可能会因为一些功能的调整，对公用设施进行调整。

比如，增加了一个增压泵房、增加了天然气管理间、弱电机房等等，都会摊到公摊面积中来。也有的可能是几栋楼共用的设施，被平摊到每个住户里面，可能在图纸阶段，以为是物业用房，属于公共房屋，现在，认为是业主使用，就在分摊下来了。

公摊面积就是这么回事，绝对不能说是开发商一手操纵，一套房子也就百八十平米，如果开发商凭空加上几平米，那样使用率就会下降很多，业主只要对照一下购房图纸，就很清楚了。重要的是，这个问题，国家有专门的规范规定，《国家房产测量规范》很详细的，不是开发商说了算的。

关于预售制的问题，以前，确实有挖个坑就卖楼的情况，甚至没有挖坑，只要图纸出来，节开始买楼了。因为这个销售方法来自香港，在香港也叫卖楼花。但是，这些年不行了，卖房必须取得销售许可证才能入市销售，这是最基本的要求，并且也是最严格的规定。

2011年的商品房预售规定要求需具备以下条件：七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数；已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户。按提供预售的商品房计算，投入开发的建设资金达到工程建设总投资的25%以上。已确定竣工日期，且满足市房地产行政主管部门公布的预售最长期限，等等。

在具备了一切条件之后，还要取得住建部门的预售许可证才能开始销售，并且，对购房人的贷款还有很多的要求，不是说，挖个坑，就把房款收齐了，开发商就可以拿着购房款优哉游哉地消费了。

去年疫情期间，为了促进住宅销售，缓解开发商资金困难，北京住建部门才规定，新申请办理预售许可的商品住房项目，一个施工证范围内的可售住宅部分，从原有只能办理一次预售许可，调整为可办理两次，但最低规模不得小于栋，不得分层、分单元申请预售许可；可售仓储、车位等部分可再办理一次预售许可。同时，要求开发企业在项目首次申请预售许可时，应一次性申报施工许可证批准范围内全部可售住房、仓储、车位的销售价格。这算是，对开发商预售房屋，网开一面。【本文由“马跃成”账号发布于2021年1月8日】