在三月的倒数第二天，一直有中国房地产行业中的好学生之称的万科发布了其2023年年度财报。直观来看，其营收仍然有4657亿，同比只下滑了7.56%，归上市公司的母公司净利润为298亿，同比下滑43.1%，不过和友商相比仍然可圈可点。真正令市场和投资者关注的是其销售的持续能力和债务风险，毕竟这两者一个关乎着现金流的流入，一个关乎着现金流的流出，是企业存亡之际的关键，关系着是否会债务违约最终被债权人申请破产。截止报告期，其万科的经营活动现金流净额39.1亿，这个数字对于其体量而言，其实并不怎么能谈得上很健康。
销售是资金关键对于房地产的预售制而言，实现销售的一刻企业就已经得到了合同的现金流，虽然在会计上还无法确认成收入，但是其实际的经济利益已经流入到企业的账户当中。等待交房完成后，合同负债履行完毕，再在会计上确认为收入。不久前，恒大爆出的财务造假，核心就在于其没有在履行合同负债的前提下，提前确认了收人。由此可见，销售是房地产企业的资金池，持续稳定的销售是其生产最稳健的护城河。
疫情第一年的20年，在刺激政策下，其销售仍然有增长，在2020年除了上半年微跌之下，下半年迅速拉回，最终2020年销售达到7041亿，同比提高11.6%。在2021年开始逐渐出现颓势，21年从第二季度开始连续三个季度下滑。在2022年第一季度到23年第二季度，虽然不如以前，但是仍然稳定在季度销售1000亿以上，一直到23年下半年开始进一步销售滑坡，截止最近的24年第一季度，已经滑坡到580亿，同比23年下降43%，如果对比21年第一季度1795亿的成绩的话，更是只有其三分之一。当然销售不利不能怪万科，行业大势如此，都要低头。
由于期房制度的特征，在会计上，交房的时候才能确认收入，接受房款的时候需要增加对应的合同负债，债务的标的就是需要给房主的房产，所有当期的营收本质上体现的是当期的交房量的货币价值。其实并没有为企业当期带来资金流入，反而体现了在这个会计期间内，企业花了多少资源交了多少房，确认收入代表履行债务，代表交房，本身是对企业的资金的抽水。
在2020年，万科确认收入3774.2亿，当年其销售7041.5亿，明显是资金流入大于流出，并且多了53.6%。2021年，确认收入4022.7亿，销售6277.8亿，收入是销售的64.1%，企业资金仍然是流入的。2022年，万科迎来了资金拐点，当年其收入确认4444亿，销售只有4169.7亿，收入是销售的106%，其资金开始出现外流，而在2023年，其交房的收入确认4016亿，销售则是3761.2亿，销售货币量是交房货币量的106.8%。万科已经连续两年失血了。
交房代表失血，那么这个失血的上限是多少呢？在2021年，万科销售未确认收入的货币价值是7108亿，这意味当时其欠房主们7108亿。经过两年的交房后，在2023年其未确认收入的销售为3604亿，比2021年少了一半。
在建工程是生存关键对于预售制下的房企，能否顺利交房是其生存关键，这就意味着其“在建工程”的完成度是很重要的指标，如果完成度高，说明其接下来需要面对的履约投入就比较小，如果完成度很低，说明其距离完成履约还需要很多的资金。并且，如果因为完成度过低触发“合同违约”，土地使用权还可能被地方政府无偿收回。只有房子建成了，其就变成了待售的资产，风险只受市场波动。
2021年，万科的在建工程面值为8283.4亿，平均成本为1.29万每平方米，2022年和2023年分别是1.33万每平和1.31万每平，分别相当于其当年销售均价的83.7%和86.1%，这说明其在建工程的完成度是比较高的。毕竟在经济比较好的15-19年期间，这个比例不到70%。在2023年底，其在建工程的面积比2021年底已经减少42%，这表明其交房压力较小，工程完工度较高。
万科也“贪刀”了虽然万科很早就以喊出“活下去”的口号而闻名，但是其实际行动上还是贪刀了。其在17、18、19年期间分别拿地2770万平、2490万平、2480万平。在2019年底，万科的在建和规划面积合计达到9530万平。这个数字一直到2020年万科才放缓扩张，土地储备没有扩张，维持在9510万平的程度。在2021年微微下降到9340万平，2022年快速下降到7520万平，2023年则下降到5810万平。可以说在2020到2021年期间，万科并没有收缩，只是维持，在2022才正式开始收缩。
最近万科有关负责人也表示“万科虽然意识到了高速增长的结束，但是其本身并没有坚决摆脱行业的惯性。”不过虽然“贪刀”了，但是只要没伤害到消费者和社会，比起它的友商们就还是好企业！
