1、非本市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）限购1套住房，在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，个人所得税、社会保险的缴交年限要求由3年调整为1年；在其他范围内购买住房，个人所得税、社会保险的缴交年限要求仍为3年。
点评：这一条是最大看点，因为深圳外地人比较多。此次深圳参考京沪松绑限购的原则，小步快跑、留有余地、定向疏解。针对外围区域库存挤压、去化压力大，房价下跌严重，并扰动全市房价预期、楼市整体预期的现实情况，将铁板一块的外地人限购政策松绑，将其购房资格从社保3年收缩至1年，定向疏导到外围库存压力最大、楼市销售下滑最大的区域。其他区域则继续坚持原有的限购政策。
2、有两个及以上未成年子女的本市户籍居民家庭，在执行现有住房限购政策的基础上，可在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内再购买1套住房。
点评：对多子女家庭提供住房支持，这是过去各地普遍实施的政策，但多见于公积金额度提升，杠杆率提升（降低首付比例）。多子女家庭多购一套，而且还是在外围多购一套，这种政策还是第一次见到，逻辑上很难说得通，关联性有点牵强、有意为之。可能就是鼓励多子女家庭到外围购置大户型住宅。但是多子女家庭对于教育医疗的需求增加，中心区不是更好吗？另外，多子女家庭，还有能力在外围多买一套，这样的购买力是非常强的家庭才能做得到，在深圳这样的家庭并不多。总之，这个政策更多的是为了去库存。另外，近年来深圳等一线城市新市民结婚延后，甚至选择单身，松绑单身限购，符合个体对于婚育的个性选择，不能在住房方面继续坚持单身限制购房的歧视性政策。
3、同时满足设立年限满1年、在本市累计缴纳税款金额达100万元人民币、员工人数10名及以上条件的企事业单位，可在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区购买商品住房，用于解决员工住房等需求。
点评：恢复企业购房，且没有套数限制，并与解决职工住房需求结合，这是一条很好的政策，但一方面，企业购房的税费、持有成本比较高；另一方面，目前的经济形势下能够有实力为员工购买住房的企业，除了少数实力派，比如华为、格力等，寥寥无几。而且，对于优势企业，完全能够从政府那里拿到地，进而给职工建房，这样的成本更低。所以，这个政策的效果也不能高估。只能说，多了一个去库存的渠道，可能会有一些科技型企业为了留住和吸引人才而购房，但这个比例很低，规模也很小。当然，企业购房区域的放开选择上，也彰显了深圳希望通过住房政策调整，引导企业在外围投资、设厂，员工在外围买房，实现职住平衡、产城融合。
4、支持在本市有开发项目的房地产开发企业以及相关房地产中介机构开展商品住房“收旧换新”和“以旧换新”工作。对于实施“收旧换新”的房地产开发企业，收购换房人旧房时不受本市关于企事业单位、社会组织等法人单位购房政策的限制。市住房公积金管理中心将提供房屋交易便民服务，优化商品住房“带押过户”流程，提升房地产交易便利度。
点评：这是深圳地方政府首次出面支持“以旧换新”，此前都是中介机构、行业协会在推动，但实际效果并不大，属于小大小闹。根据笔者了解，目前已经签约以旧换新的某项目，现在合计有20位业主计划参与，但二手房还未卖出去，卖房难、卖房周期长，这是最大的问题。笔者认为，还应该由各方（特别是行业协会）动员，鼓励开发商降价、拿出优质房源，鼓励业主降价出售，并在新房折扣上得到弥补。同时，加大利率、税费、经纪费减免的支持力度。此次，深圳还提出优化商品住房“带押过户”流程，这也能加速以旧换新，但据我了解，带押过户提了2年了进展不好，主要是中介机构和金融机构担心蛋糕受损，建议住建部门和金融部门合力推进，让以旧换新的效率更高一些。
5、总体评价和效果分析
总的来讲，此次深圳的新政在预料之中，贯彻了小步快跑、留有余地、定向疏解的原则，与京沪的策略基本一致，不是单纯为了去库存而去库存，而是将存量消化与增量消化结合起来，与新市民、年轻人购房，融入城市和就业解决的新型城镇化结合起来。不过，政策手法还是折射出去库存的浓重痕迹。同时，此次深圳将外地人在外围购房资格从社保3年收缩至1年，并未完全退出，彰显了不希望深圳再次成为炒房之城。另外，外围库存压力大，也希望外来人口能进来消化库存，即便需求增长，但在巨大的库存下，加上预期疲弱、加杠杆意愿不高，很难导致房价再次反弹。
从效果来看，2021年7.15新政以后，到现在已经近3年了，客观来讲积累了一部分购房需求。此次深圳新政是对政策的纠偏，能够释放一部分被干预政策限制的需求，包括多胎家庭到外围购置大户型住宅、企业给人才买房、满足非户籍人口、单身人群在深圳上车的愿望。
不过，就在不久前，深圳松绑户籍3年社保3年入户的购房限制，但效果并不是明显，突出表现在新房（改善为主）继续在地量运行，反而是刚需为主导的二手房开始反弹，但主要也是前期积累的低价房源消化、业主降低挂牌价，以及一季度入学购房需求集中释放。从购买力来讲，外地人远逊于户籍人口，因此此次政策的效果不能高估。当然，如果市场继续疲弱，后续还会有其他政策跟进，比如非户籍彻底退出限购，增值税免征期5年改2年等。关键还在需求端购买力的提升，这取决于收入、就业和消费等。
