掌声雷动。
区首接着说：今年上半年，咱们华中区域只有郑州一个项目入市首开，咱郑州还是要继续再接再厉，再创辉煌，为区域取得开门红啊！
城市总头都没抬：10个亿。
背后的城市营销总一身冷汗，但，现场掌声再次雷动，区首再次感动。
【1】
一盘刚金水北十大金刚感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，一个专注郑州城市发展和高端地产研究的机构。
区首说的这个项目就是郑州惠济区的万科云河锦上。
会议还没结束，消息已经传回郑州，正在展厅忙碌的项目营销负责人邵东（化名）瞬间中国石化，一夜未眠。
第二天，城市营销总李希（化名）刚下高铁，坐到办公室，邵东就急冲冲地推门进来：这年不让过了啊。
李希不解：为啥？
邵东：虽然说现在的惠济区的项目不多，对区域可以通杀，搞个六七亿没问题，但10亿还是太高了啊，去哪找客户啊。
李希：金水北，郑州2023年最热的片区，客户量最大的区域。
邵东张大嘴巴：金水北？一己之力挑战金水北十大金刚？
李希：是。
听完这话，邵东脑子瞬间闪现出一堆楼盘名：教育港湾，金水印，天悦江湾，天樾九章，金水宸院，保利大都汇，缦城和颂，国泰官邸，时代天宸，中环壹号，这10个盘，哪有善茬？
邵东：美盛强势崛起，本土老大，三盘销售风头正劲，强龙不压地头蛇，咱惹得起？
李希信心满满：世玠开山，江山府跟进，翠湾大卖，且世玠江山府交付后逆势升值，万科口碑在区域正处于巅峰，在主城西北，见神杀神，遇鬼灭鬼。
邵东：越秀这二年在金水北弄得风生水起，大面积赠送吸粉无数，走路都是横着的，我们也不敢小觑啊？
李希：我们也有城投股份，同样高赠送，大量户型得房率达超过90%，你忘了？
邵东：保利，招商，信达……都是央企大佬啊！
李希不再说话，向后仰躺到沙发上，微微一笑，狠狠把烟头掐灭在烟灰缸，抬头死死地盯着项目总：难道还需要我再重复一遍深圳国资委的实力吗？
邵东：那……那，年后开打？
李希斩钉截铁：那必须啊。
【2】
11700元/㎡的开盘价就这样，郑州2024年第一个首开10亿的项目呱呱出生了。
必须承认，近二年金水北大火的原因有主城回归的因素，也有连霍北市场低迷客户导入的原因，此次云河锦上的强势上市，必将从金水北拉回一大批地缘客。
所以，云河锦上项目的入市，对金水北项目，特别是西北区的项目形成冲击是必然的，再加上项目总计60亿的货值，金水北一众楼盘必须要警惕了。
金水北，内卷还没搞明白，外部强敌已悄然出现。
但，金水北可不是好惹的主，万科也不敢怠慢，它这次来，肩上扛了三把斧头。
第一把：全新锦系万科的锦系产品在郑州还没有锦系产品出现，这的确是第一个。
万科体系里，锦系关键词是：18个月。
所谓18个月，就是以高层产品为主的项目，18个月的时间完成从项目首开到精装修交付。
截止目前，郑州唯一完成这个速度的是前不久刚刚交付的华润幸福里。
为此，万科速度同样极快，春节不打烊，这一点被惠济区政府官方微信公众号惠济发布发现了，于是发布了这一发现，该新闻也春节期间在郑州形成热点。
第二把：郑州第一超级组团这一次，万科在项目中央做了“南北双轴”景观带，这个景观带的面积高达20000㎡，折合土地面积30亩。
上图：云河锦上平面图
大家可能对30亩没概念，我列几个小区的占地面积：美庐湾约41亩，保利璞悦约32亩，未来天奕约32亩，青风院子约30亩，美景美之心约20亩。
也就是说，云河锦上仅仅景观轴绿化面积就有一个小规模豪宅项目的占地面积了，难怪万科有底气在景观轴上打造了一个“全场”篮球场。
这就是云河锦上单组团180亩的好处，180亩，单组团，这应该是目前郑州主城区在售楼盘里规模最大的。
之前我觉得社区的规模80亩最好，现在看，任何事都没有绝对的，80亩的社区还真不可能拿出30亩做景观。
看来，只要容积率不高（云河锦上2.99），社区面积大了也有好处，毕竟有很多文章可以做。
当然，前提是，房企愿意给你做。
上图：云河锦上景观效果图
第三把：高赠送下的11700元/㎡万科做事一直规规矩矩，这次搞大赠送，那可真是稀罕事。
万科的这次赠送，直接把得房率提升了约20个百分点。
20个百分点的提升相当于房价降了多少？
我们做个计算。
云河锦上高层预计单价1.5万/㎡，100㎡，总价150万，得房率72%，实得72㎡。
提升得房率至92%，实得92㎡，按72%原得房率计算，则合建筑面积为128㎡，总价不变150万，折合单价1.17万/㎡。
这个算账，不买房的可以不懂，买房的一定要理解透彻！
这个价格，对于万科来说，的确不仅仅可以通杀惠济区，的确可以剑指金水北。
《楼八》强调，在楼盘众多的优点里，高赠送必须是置业考虑的第一首选。
来欣赏一下云河锦上是怎么玩高赠送的。
下方高能：青色方框！
上图：云河锦上100㎡赠送示意
上图：云河锦上130㎡赠送示意
上图：云河锦上143㎡赠送示意
上图：云河锦上143㎡赠送示意
除了100㎡的3处大赠送，剩余的户型都是4处面积的大赠送。
不得不说，万科这次下了狠手。
第三把斧是万科真正的杀手锏，此次携此三大利斧，万科不仅仅要通杀惠济区，必定要染指金水区。
感兴趣的朋友可以加下方二维码，进入万科云河锦上交流群，群满加文尾主编个人二维码拉入，群仅限置业客户交流，非置业群体勿进，感谢理解。
为此，上周末我去了一趟项目临时展厅。
接待我的是顾问李鹏辉，他对项目的理解十分透彻。
他说：其实惠济区最好的位置就是开元路和贾鲁河中间的地带了。
上图：云河锦上航拍图
他接着说：云河锦上虽然没有占据贾鲁河一线河景，但距离惠济区政府大公园一条街区，同样享受生态配套，且距离2号线毛庄站仅二条街区，最重要的是可以快速上京沙城市高架快速系统，可以说是惠济区最佳地段和区位了！
最佳谈不上，但也是相当好了。
规划布局方面，李鹏辉也有自己的理解。
上图：云河锦上规划图
他还说：项目规模大，容积率低，所以，设计师就有极大的想象空间和发挥空间了，所以，我们这个小区未来的想象不到，住进去才能感受得到。
他继续说：项目在西北侧设置了宋式风商业街区，东侧的围挡做成了运动公园，而其他区域则是以景观作为社区围挡。
上图：云河锦上商业街
鹏辉讲了很多，但我提取讲解，在《楼八》看来，项目最大的亮点就是项目利用超大规模，做了4个盒子。
社交盒子：邻里社交，临时接待好友。学习盒子：有阅读分享区，阅读区，深入阅读区，自习区等。运动盒子：有匹克球、羽毛球、网球场地，中原首家AI智能健身仓等。童玩盒子：分年龄段儿童游玩区。
上图：云河锦上的盒子
所谓4个盒子其实就是4个小型会所。
最后，他问我项目怎么样。
我说：万科做产品，楼八很放心。
他说，是的，我们项目现在很火。
这个我信，因为第二天，我问他一个问题，一天都没见他回，真是忙得连微信都不回了。
到了凌晨2点，才收到他微信：对不起哥，忙到现在……
结语
楼八的话有人说云河锦上是万科代建，实际上不是，万科是拿真金白银入了股的，而作为全新的锦系产品，万科必定是要付出巨大心血的，这是近几年，惠济区置业的难得机会。
2024开盘要卖10亿的应该不仅仅有云河锦上，扒拉扒拉，中海时光之境如果西地块一次性全开，10个亿肯定有，兰溪府10个亿应该必须有。
如果中豫湖城、和谐江山府再能冲击10个亿，那郑州楼市2024的热度就稳了。
感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，一个专注郑州城市发展和高端地产研究的机构，关注我，陪郑州房地产走到天荒地老！