2024，李敏（化名）计划再买一套房。3月23日，她在浏览贝壳网时，发现了一件超出她理解范围的事。正弘蓝堡湾三期，金水区绝对的核心，无敌王者配套，二手房均价23541元/㎡。万科民安江山府，惠济区和金水区边界处，属于惠济区，二手房均价22138元/㎡。二者，差价只有一百来块钱。李敏看不明白了。她发微信问咋回事？我说什么咋回事？她说：蓝堡湾的地段、配套、商业等等都比江山府要好吧，那价格为啥和江山府差不多，是蓝堡湾低了还是江山府高了？我问她去过江山府吗？她说还没有。

【1】万科现象

感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，专注郑州城市发展和高端地产研究。带着李敏的疑问，我也登陆了贝壳。登陆之后，我发现，除了价格看齐蓝堡湾让人惊奇之外，还有2个令我人惊奇的事。惊奇二：成交价高于挂牌价贝壳网显示江山府历史一共成交13套。最新的一套成交日期显示是2023年11月10日，户型是一套中楼层的178.87平米四房二厅产品。我点了进去，详情如下，注意看小字。在“挂牌”选项，440万后面有9个字：成交比挂牌高12万这套面积178.87的房子业主的挂牌价是440万，最终的成交价是452万，比挂牌价高12万。在我的印象中，这二年郑州卖房，都是挂牌价在逐步下行，江山府出现成交价大于挂牌价。惊奇三：价格看齐豪宅再焦聚一下它的具体成交单价：25270元/㎡25270元/㎡，是什么概念？可以买到主城豪宅的古翠隐秀，可以买到新区豪宅的幸福里北院，更能买到北龙湖北的兰溪府，如果你不太挑位置和楼层的话。25270元/㎡，总价440万，在东润泰和也可以买个舒舒服服的160㎡的大四房。因为这三个惊奇，我去看了一下江山府的开盘价。江山府是2019年5月29日开的盘，当时是郑州房地产的巅峰时刻，也是价格最贵的时候。项目开盘均价2万/㎡，大户型2.35万/㎡，如今，项目整体涨了2000元/㎡。注意：这是在郑州房价普跌30%的大背景下的价格表现，绝对值上，项目涨了10%。如果以城市均价为参照标准，江山府实际涨了约40%。以二者对比再看，本来都是100，我涨到110，平均跌到70，110相对70，涨幅就是57%了。绝对值10%相对值40%对比值57%说过，过去三年干什么都赔。如果3年前买一套400万的江山府，现在还有440万，再加上3年租金20万，应该有460万。肯定不赔是一定的。我们再来看旁边另一个万科的盘世玠，早期世玠没有成交，现在有了，下面是项目二手房均价和最近成交数据。2024年3月24日显示，世玠的二手房均价为29593元/㎡。而最近的成交的一套167.69㎡的房源成交价格为490万，单价29221/㎡，成交周期仅为29天。单价稳定，成交周期短不得不说，南阳路-江山路-天河路一线（以下简称主城西北线）的万科楼盘在二手房市场表现得真的真的很优秀。翠湾中城去年卖得也是火热，我估计有很大因素受是这二个盘影响的。进入2024，万科趁热打铁！又在这条线上拿地开发项目了，项目叫云河锦上。在项目示范区开放的当天，到访客户量实现500+人。（截止3月27日下午14:30，短短几天，累计已突破2500人）不得不说，万科楼盘在郑州“主城西北线”表现真的太强大了。

【2】老百姓看万科

我觉得“江山府”是一个现象级楼盘，支撑它的主要因素决不仅仅是它的建筑本身。我们想知道，究竟是什么原因造就了“江山府现象”？往者不可谏，来者犹可追。过去的盘卖完了，我们可以通过新盘来看看。云河锦上第一天就有500人迫不及待到访，他们是怎么看万科的？怎么看项目的？通过微信和置业顾问进行了深入的沟通，他把了解的客户做了总结。最后他列举了7个最为典型的客户。第1个客户：看中万科保值增值第一个客户是经朋友介绍排号的，他朋友是江山府的业主，没事就喜欢晒小区照片，当得知他要买房时，第一时间就推荐了云河锦上。他朋友觉得现阶段买万科的改善盘是保护资产一种好方式。《楼八》认为，现阶段，这个因素应该超越地段、产品、学区等所有的一切因素，排在购房考虑第一位。其实它也可以说是一个楼盘所有优质因素的集中体现。客户1给出的是直接结论，是长期印象，我想他依据的标准不止是江山府世玠，应该还有诸如山河道等万科历史上很多盘。第2个客户：看中楼盘规划配套第2个客户的理由是万科+大盘，他喜欢规模较大一点的社区，这样的话，配套就比较齐全。这一点，这个客户选对了。上图：云河锦上实景图

云河锦上有约179亩的规模，约35万的总建面，在此之下，社区配套基本上能配的都配了：约2万平米的南北东西景观轴相当于一个中等小区的面积了，还有地上篮球场，好几个不同规模的盒子空间……这些都是万科在郑州的开发历史上前所未有的。

客户2是认可楼盘大规模之下的配套，在生活配套的提前布局和后期运营方面，万科一直做得特别好。

第三个客户：看中楼盘外部配套

他说云河锦上具备了主城全套基因！第三个客户的理由我觉得这个客户总结很精准，而且完全概括了这个楼盘的灵魂。

惠济区紧靠郑州繁华的金水区，最新的定位是“北静”，静，是最适合居住的地方。

惠济整个片区和楼盘都是“低密低容”，密度低就意味着居住的舒适，同时，云河锦上还靠近惠济区政府、万达广场、京广快速和地铁二号线，在低密低容之下，行政、商业、地铁、快速等惠济区最优秀的基因一个不缺，具备了最完美的外部配套。

客户3认可的是项目区位和外部配套，万科会根据地块的不同区位，做精准定位产品和客户，对万科来说，没有差地块。

第四个客户：看中大面积赠送

第四个客户是实用主义，他要的就是实惠，他说这个盘是万科近几年赠送面积最大的一个盘。

云河锦上得房率最高可到92%，一般高层得房率在72-75%，一个100平米的房，赠送面积差不多就有一个卧室了，这对刚改改善客户的吸引力十足。

客户4看中的万科产品的设计，的确，这一次是史无前例大赠送，万科一有机会，考虑的就是客户实惠。

第5个客户：看中社交功能

第5个客户看中的就是云河锦上的配套，除了上面所述2万㎡的中央景观带之外，项目还有约1700㎡的社区盒子空间和约3000㎡的商业街区。

上图：项目空间盒子实景约1700平米的社区泛会所盒子空间包括：社交盒子：用来接待亲朋好友。学习盒子：自己可以用来阅读、学习，孩子们可以用来课后自习，学习达人还可以用来考研复习。运动盒子：不仅有匹克球、羽毛球、网球场地等，还AI智能健身仓、有氧减脂区、拳击区。童玩盒子：这个好理解。上图：云河锦上商业街区实景此外，项目地块的西北侧还有约3000平米的商业街区。客户5喜欢的是万科楼盘被赋予的强大的社交功能，这是万科绝对的强项。第6个客户：看中生活方式这个客户就是冲着万科的“奢适生活方式”来的，这是万科在郑州的首个奢适概念。他说，如果别的房企这么说，他听听就算了，可能就是营销术语，但万科，他必须信，因为万科做事不玩噱头，因为万科做事掷地有声，他相信万科能给他一个真正的奢适生活。上图：云河锦上大门实景他看了万科的宣传，也读透了万科的奢适计划：将都市度假融入生活范畴，让家有度假的感觉，让度假有家的温馨和归宿。客户6要的是万科奢适生活全新概念，楼八觉得这是万科最能打动客户的地方：创新力，这一点，万科冠绝行业。第7个客户：看中品牌魅力这个客户没理由，就是要买万科，他觉得万科就是楼市里的胖东来，消费起来放心踏实。翠湾中城看晚了，没买到合适的，这次，新出的云河锦上和翠湾一样，是惠济区最好的二个位置，所以，第一天排号，他就来了。我觉得这是最真实靠谱，最朴实无华的理由了，万科，在购房者心中早已经是金字招牌。而万科获得这个金字招牌的方式就更“朴实无华”了，它没有任何的花里胡哨，就是做事。客户7就是“无脑”信任，毕竟，隔行如隔山，并不是每一个人都专业，在地产行业有一个这样的企业，是百姓之福。

【3】“软硬兼施”万科

说完了，我们做个总结，客户追捧云河锦上的点都在哪里？保值升值、社会配套、外部配套、面积赠送、社区文化、生活方式、品牌魅力。建材类的硬件原因不多，生活类的软件原因很多。奢华因素不多，奢适因素很多。硬件和软件，奢华和奢适，就如男人的“财富家世”或“才华人品”，虽然二种都能征服客户，但第二种才是有感情的。《楼八》观点：在房企把“硬件”纬度血拼成红海的时候，万科选择了软文化。买“房子”还是买“家”？万科选择了后者。万科现在的产品核心价值不是铝板，不是玻璃幕，不是石材等硬件的奢华，更多的是品牌、社群、景观打造、运动提倡、学习阅读等软文化的输出，当然，这一切是建立在硬件也很好基础之上的。目前，这是一条蓝海，但这个蓝海也不是每一房企都有实力进入的，没有足够深厚的文化底蕴，没有强大的创新力，没有优质的物业提供保障，是做不到的。小规模房企走硬件，大规模房企走软件。江山府现象的找到了：第一个原因：江山府是家万科的楼盘把“人文”从营销术语变成了现实，真正实现了落地，让“楼盘”成了家。第二个原因：富则兼济城市穷则独善其身，达则兼济天下。世玠、江山府和翠湾把万科的“大产品主义”体现到了极致！一个负责任的开发商，不仅仅要对楼盘本身负责，更要对楼盘周围的“大城市界面负责”，甚至在规划设计阶段都要考虑如何“让楼盘无违和地融入到城市当中”，这是一笔额外的成本，敢这么干的一线品牌开发商只有万科了。万科的大产品理念可能购房者不在意，但是！注意！注意！注意！产品交房以后，进入二手房以后，买二手房的客户可是最在乎楼盘界面观感的！我想，这就江山府世玠二手房表现的如此牛逼的第二个原因。第三个原因：情怀深耕西北楼八认为是万科对郑州西北一直是特别情有独钟。万科最大的创新就是从世玠开始的，项目对文化的传承和保护，对城市周边界面的更新和改造，老百姓看到眼里，记在心里。然后到江山府，万科在这里开始了它在郑州的第一个城市更新。然后，又到了翠湾中城，万科拿出了它的第四代住宅以及贾鲁河生态湾区概念……然后就是今天的云河锦上，万科拿出了奢适生活的先进理念。你看，对西北大区，万科是不是很偏爱。南阳路有幸，江山路有幸，天河路有幸，在这条线，万科做产品拼尽了全力。一天500人到访，真是“活该”……结语软实力、大产品理念、万科情怀，让一个普通的江山府在价格上看齐金水核心标杆楼盘，那云河锦上会不会延续这种奇迹呢？相比世玠和江山府略微偏离区域中心，云河锦上完全在惠济区的区域中心，而且在外部配套上强于前二者，再加上项目自身的2.99低容积率，4房占比五成以上的纯改善等因素，未来进入二手房之后，表现应该比世玠、江山府更亮眼。楼八预计：云河锦上交房后，高层二手房应该1.8万/㎡起，洋房3万/㎡，领衔三环主城区！我们可以拭目以待。感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，一个专注郑州城市发展和高端地产研究的机构。