近日，广州开发区城市更新局发布《黄埔区 广州开发区城市更新专项规划（2021-2035年）》（决策征求意见稿），正式公开征求社会各界意见。
这是第二次征求意见。2021年初，已搞过一轮。当时文件名为《黄埔区 广州开发区城市更新专项总体规划（2020-2035年）》。
不过，两版规划文件，大同小异，没啥特别新鲜的内容。
对于普通吃瓜群众，尤其是黄埔村民来说，其实只需要看我们整理的旧改项目推进时序表即可（见文末）。
01
《征求意见》对于黄埔三大片区：知识城、科学城、海丝城的重点改造区域以及产业规划，进行了粗线条描述，大家了解一下即可——
知识城片区：重点推进知识大道（原九龙大道）、广汕公路两条主干道沿线及知识城集成电路产业园、新一代信息技术产业园、智能制造产业园、 国际生物医药价值创新园等重要产业园区涉及的旧村庄，提升重点地区城市品质与产业服务能力，推动“三集群两高地”产业建设，完善创新人才安居服务配套。
科学城片区：重点整合科学大道、开创大道、香雪大道、广汕公路—永顺大道、天鹿南路-天鹿北路沿线零散用地，推动连片改造，积极发展楼宇经济，打造新经济走廊。
通过城市更新改造补齐各类优质服务设施短板，增加商务会议、洽谈交往、休闲娱乐等商业服务业设施配套和集聚度，保障国际社区、人才公寓等多样化住宅的供给，为科学城建设科技创新中心提供优质载体。
海丝城片区：重点围绕黄埔东路、临江大道沿线区域，通过旧村连片更新统筹，促进重要道路沿线地区功能转换，拓展延伸产业空间，布局数字经济、总部经济、航运服务、商贸服务、海丝文旅休闲业，建设城市服务中心，优化公共服务设施配置及产业配套设施供给。
以旧厂更新、工业遗产活化利用，加快推动珠江岸线企业搬迁改造和港口码头转型升级，促进珠江沿岸地区功能置换，助推珠江黄金岸线黄埔段高质量发展。
02
《意见稿》明确了城中村改造的目标、规模、分区分类分步策略，按2021-2025年、2026-2035年两个时间段，安排项目推进时序。
2021-2035年的15年内左右，黄埔区推进的城市更新项目，高达72个。
加上未列入《意见稿》的将军山、宏仁两个巨无霸旧厂改造项目，实际项目共计74个。
2021-2025年区间，改造项目59个。
黄埔视野粗略梳理了一下，目前在售旧改项目12个，预计2024年入市项目7个，预计2025年入市项目3个（以实际为准），2026年之后入市待定项目超30个。
重点讲一下远期（2026-2035年）推进的项目，共15个，各片区分布如下：
海丝城核心区3个：裕丰围旧改、茅岗东片旧改、新溪旧城改造。
这里要注意：新溪旧城改造与新溪旧村改造，是新溪改造的两个组成部分，推进时序不一。
其中新溪旧村改造部分进度快，目前复建区和融资区均已动工。融资商品房地块预计今明两年内入市。
旧城改造部分进度很慢。大家很关注的规划华润万象商业项目，恰恰在旧城改造地块。
新溪旧城改造滞后，严重影响了万象商业项目的兑现，并充满了很大变数。
南岗片区3个：南岗北片旧改、海地小区旧城改造、沧联旧改。
科学城中心片区0个。
云埔片区2个：火村二期（小塱、赵溪、小坑、簕竹、枝山、新一、新二等7个经济社）、莲潭村旧改。
黄陂片区2个：班岭村旧改、黄麻村旧改。
永和片区1个：永岗旧改。
知识城片区4个：金坑银岭片区、九楼村旧改、镇龙西片旧改、红卫村三四社旧改。
以上15个项目，推进时序跨度长达10年（2026-2035年），是比较漫长的。
这部分远期项目虽然起始年份为2026年，但我估计大部分要到2030年左右才可能会有实质推动。
原因一个是不少项目的现状是未批未拆未签，甚至也未有前期服务企业进场，旧改的紧迫性不是很大。
另一个是，近期内的项目高达59个，其中近两年左右（2024-2025）在售、入市的项目也高达22个，消化期至少是五六年，极个别甚至可能长达8-10年。
所以，仅近期项目的供应量就已经“天量”，远期项目也就充满了很大变数。
03
未批未拆的黄麻村，虽也列入了远期推进项目名单，但最终能否实施，存在很大不确定性。
当然，我是不希望黄麻村旧改的。黄麻位置偏僻，风景深幽秀美，村庄稀疏，违建极少，村庄容貌简朴完整，是目前广州东郊难得的徒步、避暑胜地。
黄麻村保留目前这种状态其实挺好的，实在没必要再去大拆大建搞破坏了。
另外，黄麻也是目前泛科学城片区唯一未拆迁的村庄，更是片区内唯一还有农庄集聚的地方。
多提一嘴，原来长岭居岭头山上、水声水库周边，农庄扎堆集聚，是我们这些油腻中年食客的“白月光”。
但三年前大拆大建，长岭居的农庄被扫荡一空。如今山上满目萧条，山路杂草丛生，再去徒步游玩，很是单调，索然无味。
真心希望黄麻能够保留下来，留住一份宁静，同时也留住一份烟火气。
黄麻之外，同样未批未拆的黄陂二期，则明确未列入《意见稿》名单。这在意料之内。
黄陂二期不再旧改，对于打工人来说，无疑是天大的好事。
黄陂二期紧邻地铁6号线黄陂站，交通便利，硕果仅存的村屋用于承接周边打工人的出租需求，也是民生福祉：
既可承接天河区广汕路沿线的低收入打工族，也就近为科学城黄陂片区产业园的上班族提供一处相对低廉的住所。
当然，黄陂二期不旧改，对深居山脚下，南向被村庄包围的融创广府一号来说，则算是利空。
黄埔2021-2035年旧改推进时序
2021-2025年期间项目59个
项目名称
更新方式
合作企业
在售旧改项目12个
文冲西(城市之光)
全面改造
万科
茅岗西(富颐华庭)
全面改造
富力+南驰
横沙村(珺合府)
全面改造
中鼎
暹岗村(大壮名城)
全面改造
大壮
大塱村(罗兰四期)
全面改造
保利
沙步(黄埔新城)
全面改造
万科
火村(中央城)
混合改造
合生创展
长安片(翔龙天汇)
全面改造
保利+翔龙
萝峰（星河湾）
混合改造
星河湾
红卫村(时代印记)
全面改造
时代
汤村（学府上城）
全面改造
升龙
笔村（富力新城）
全面改造
富力
2024年计划入市项目7个
珠江村旧改
全面改造
中交四航局
双沙旧改
全面改造
中建八局+知识城
文冲东片旧改
全面改造
中建二局+知识城
新溪村旧改
全面改造
华润+平安+开投
何棠下(科城新世代)
全面改造
科学城集团
荷村(盛世悦禧)
全面改造
星河控股
华甫旧改
全面改造
星河控股
2025年计划入市项目3个
鱼珠旧城改造
混合改造
科学城集团
元岗旧改
全面改造
开发区交投
刘村格岗片旧改
全面改造
科学城集团
入市计划待定37个
五村七片房票试点
混合改造
知识城集团
南岗南片（房票试点）
全面改造
知识城集团
塘头村旧改
全面改造
保利
将军山片改造
混合改造
科投+中交
宏仁片改造
混合改造
开控
佛塱村旧改
全面改造
敏捷
枫下村旧改
全面改造
科学城集团
贤江旧改
全面改造
星河湾
洋城岗片旧改
全面改造
待定
岗贝村旧改
全面改造
科学城集团
双井村旧改
全面改造
科学城集团
宏岗旧改
全面改造
珠光
乌石村旧改
全面改造
待定
墩头基旧改
全面改造
高新区+盛高
凤尾村旧改
全面改造
天誉
五福堂一二社旧改
全面改造
华标
旺村南片旧改
全面改造
知识城集团
旺村北片旧改
全面改造
知识城集团
金坑村邓屋片
全面改造
科学城集团
迳头村旧改
全面改造
鼎南+知投+泰润
镇龙村东片旧改
全面改造
珠光
均和村旧改
全面改造
中鼎+知投
新田村旧改
全面改造
待定
华侨社旧改
全面改造
新世界
水西元贝旧改
全面改造
敏捷
水西长龙旧改
全面改造
待定
长平旧改
全面改造
科学城集团
庙头村旧改
全面改造
广州城投
夏园村旧改
全面改造
待定
洋田村旧改
全面改造
待定
黄登村旧改
全面改造
待定
岭头旧改
全面改造
五矿+科投
埔心村旧改
混合改造
知投+待定
姬堂旧改
混合改造
中交四航局
水西村旧改
混合改造
金隆+科投
南湾村旧改
混合改造
升龙
港湾一二村旧城改造
混合改造
待定
2026-2035年期间项目（共15个）
项目名称
更新方式
合作企业
裕丰围片旧改
全面改造
科投
茅岗路以东旧改
全面改造
待定
红卫村三四社旧改
全面改造
待定
镇龙村西片旧改
全面改造
待定
永岗旧改
全面改造
待定
火村二期
全面改造
合生+珠光
莲潭村旧改
全面改造
待定
沧联旧改
全面改造
高新区
金坑村银岭片
全面改造
科投
九楼村旧改
全面改造
待定
班岭村旧改
全面改造
华标
南岗北片旧改
全面改造
待定
黄麻村旧改
全面改造
待定
新溪旧城改造
混合改造
华润+平安+开投
海地小区旧城改造
混合改造
科投
