广州5.28楼市新政，虽降首付跟了上海，但在限售、限购方面力度空前，掀起了舆论涛涛。这波流量，广州妥妥抓住了。

01

新政五条干货

简单梳理一下广州这次新政亮点：

1、降首付：首套15%，二套25%。

注意，这是新房首付成数，实际上买二手房，利用一下高评高贷，杠杆拉满的，首套可以做到0首付了。

当然，没有财力支撑的普通人，切忌玩火自焚！！！

2、降利率，并取消利率下限。

按最新政策，首套利率-55bp，二套-15bp。也就是：首套商贷下调至3.40%，二套商贷3.8%。个别银行则打出“首套房利率最低3.35%”，低于主流利率5个bp。

3、限购下调到以“区”为单位，限购基本取消。

只要你打算买的区无房，就可以按首套。如果有房，把房子出租或挂牌，再买也算首套，并享受首套利率优惠。

比如，无论你在天河有多少套，只要黄埔无房，买黄埔都算首套。如果黄埔有N套，全部出租或挂牌，再买都算首套。

不过要注意，挂牌或出租备案，在执行层面，不同银行可能有不同的操作空间。

有的银行可以直接放款，但也有银行比较坑——要等“假挂牌”的房子真正交易后，相当于要你假戏真做，才能放款。所以在选择贷款行时，一定要问清楚。

4、限购留了一块遮羞布：对限购区120平以下房源限购。

最新划定的限购区域为：越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙。

限购区120平以上（不含120平）不限购，按上面第3点操作，可任买。

很明显，就是收割改善群体嘛。这两年，限购区一窝蜂搞大户型，严重过剩，需要有钱人进场接盘去库存。

但120平及以下，对于非广州户籍，还有6个月纳税或社保的门槛。符合这个条件的，家庭和单身人士在限购区分别限购2套和1套。

6个月纳税和社保，很容易破解，开发商敞开大门等一等即可。

严格控制限购区120平以下的小户型，意图也很明显，提防炒房客扫货。

5、取消2年限售，但5.3%的增值税还是要交的。

政策规定，转让或办理析产，不再审核取得不动产权证时间。也就是说，只要取得房产证，房子即可上市交易。

02

救市到底了吗？

这次新政出来后，我看网上有声音说，广州总算不装一线城市了。很实诚地脱掉底裤裸身上阵抢人，很务实，很广州，挺好的。

广州过去半年来，所走的每一步，从细碎小步到最近相对的大步，难说不是高层的用意，即以广州为先锋，为其他三个一线城市接下来的政策调整探路。

如果说，之前我们讲楼市调控，讲“因城施策”，但实际上也是“因线施策”。不同城市之间，被粗线条地划分为“一线”与“非一线”。即便一线四城，也并非悉数一概脱光，也是讲究策略的。

即便广州，目前救市政策仍未见底，还有很大操作空间。

还会有哪些救市工具呢？

比如，买房送户口，解决一批学历低却收入不错的个体小老板的入户买房读书的刚性需求。

比如，延长房贷年限。目前降低首付出来后，不少人吐槽说：我是缺首付吗？缺的是月供啊！

那好现在除了低首付、低利率，接下来我把房贷从30年延长到40年甚至50年，摊薄月供，还款压力也就轻很多了。实际上，这一条已有银行偷偷执行了。

又如，还可以先息后本+延长贷款年限，月供就更低了。

利率也还有继续下调的空间，比如再降50个bp，也不是不可能的。

此外还可在以上政策基础上，全面执行收楼再交首付，收楼再月供，也能拉动新房库存。

总之，刺激的办法多的是，直到行情起来为止。有一点可以确定的是，不要怀疑高层救市的决心和救市的手段。

当然这种层层加码的救市节奏，也会产生政策“耐药性”，会加剧一部分人的观望情绪，何时上车个人利益最大化，成为很重要的策略。

至少，从目前来看，我认为还可以再耐心等等。一个优秀的猎手，一定是耐得住性子的人。

03

取消限售：毒药or解药

此次新政，我觉得取消2年限售，这一条杀伤力很大，属于那种杀敌一万自损八千的猛招。

类似于股票T+0，买入出证，就可以交易，相当灵活。

但，是药三分毒，搞不好毒性还挺大。

限售取消，到底是利好二手和一手现楼，还是利空一手期房？

这取决于接下来房价还涨不涨，什么时候涨。

一线城市有优质人口、优质产业支撑的区域，历史地来看，未来肯定会有上涨空间。我觉得这点没什么疑问。

只是上涨的时间节点，就难确定，人言言殊了。但个人偏向于认为，至少一年半载内希望不大。能稳住基本盘面，就不错了。

必须要认识到，当前所有的救市手段，归根到底都是在消化庞大的存量，填补前几年因各种瞎折腾而造成的巨大窟窿。只有把存量消化得七七八八了，整个经济基本面好转了，才有上涨的预期。

基本面没有好转之前，取消限售更多地利空二手。

行情继续扑街，前两年入手的二手次新房源挂牌量激增。当中，部分资金链断裂的炒房客或企业经营者，以及部分买错、改善置换的业主，将加速出逃。

比如广州新政48小时后，广州最新一批限售期解禁后的挂牌数量，还是很多的。相信一个月后，这个数据会更夸张。

天量房源压力下，肯定会延续目前的踩踏出货节奏。

而对于刚买入期房的业主来说，1-2年的交付期，恰恰是保护期。

当然，期房买家仅仅避免了扎堆踩踏。如果新房入手价虚高泡沫大，实际上相对于暴跌的二手，也是浮亏的，待遇并不比二手业主好多少。

但假设行情在一年左右起来，那么2年才收楼的期房，则是天大的利空了。

上涨行情赶不上趟，2年后出证行情又冷却，对于短炒客来说，两头扑空，也是尴尬的。

当然，以上跟相对长时间持有的自住客，没有半毛钱关系，可以完全忽略。你只关心买入价格有没有性价比，产品是否匹配核心需求。

如何判断一个小板块内的新房、次新房、二手、老破旧等各类房源有没有价格优势，关键是要找到一个接近于市场共识的“价格差”。

这个价格差，就是衡量一个区域房价的“锚”。

而这个“锚”的定价依据，基本来源于区域最新二手成交价。

PS：广州东部买房，尤其是黄埔买房，绝对主场优势，信得过的，欢迎咨询黄埔君本人，工作日限5人。