文｜邓浩志

自央行出台“517”楼市新政后，各地房贷利率正持续降低。6月4日，某研究报告显示，2024年5月，百城首套主流房贷利率平均为3.45%，较上月下降12BP；二套主流房贷利率平均为3.90%，较上月下降26BP。

值得注意的是，5月首二套主流房贷利率较2023年同期分别回落55BP和101BP，同比保持下降的同时，这也是百城二套房平均利率自2019年以来，首次进入“3字头”。分能级来看，5月一线城市首二套平均房贷利率分别为3.59%、3.98%，二线城市首二套平均利率为3.40%、3.84%，三四线城市首二套利率为3.46%、3.92%，环比均呈下降趋势。截至目前，百城中首套利率最低的为株洲的3.0%，二套利率最低为佛山的3.15%。

虽然去年曾经下调过一次房贷利率，但主要受惠的群体是2018年至2021年期间贷款的高息客户。随着房贷利率进一步普遍下调，目前多地的商贷利率已经是历史性新低。旧贷款和新贷款之间的利差进一步扩大，只会导致贷款的“搬家”，也就是带看客户先提前还贷，然后再借新的，利率更低的贷款。这种贷款“搬家”，并没有提高金融运行效率和业务，只会增加摩擦成本。各大银行对于前期高息贷款的客户，与其坐等不断，倒不如主动调整。

对于贷款客户而言，我建议看看你所在城市最新的房贷利率，如果现行利率比你的贷款利率高出0.5%以上，建议找银行谈谈，如果能调降最好，如果不行，完全可以找其他银行来一次贷款“搬家”，但如果新旧贷款利率差额不足0.5%，或者你已经还款时间较长的。这可能就未必划算，因为提前还贷的过桥资金，申请还款，申请再贷款等都需要额外产生一些费用。成本综合分摊下去，能节省的费用有限，未必值得花时间去弄。

月初，长三角十四城共同谋划上海大都市圈规划。这将是全国首个跨省域都市圈国土空间规划。规划涉及1.1亿人口，上海大都市圈国土空间总体规划要在产业协同、交通互联等方面破题。未来，上海大都市圈将推进区域创新走廊联动融合建设，从上海出发，最慢90分钟、最快30分钟可达其他13座城市。

规划虽然宏大，但近年重大规划在房地产圈已经没这么香了，为什么呢？有几个原因：

1、首先还是房地产表现不佳，尤其过去一段时间全国各地房价不断下行，房地产建设及投资也跌到了近20年来的低位。所以无论是房企，市民还是资本，对新区，新规划，新定位的关注度和热情都大大减少了。

2、大手笔规划的前景和实际现状存在差距。比如广州南沙，作为广东自贸区，最近几年基建全面铺开，成绩也很卓越，但作为港澳合作的前沿至今仍只停留在题材阶段，近几年设立的企业虽多，但真正在此办公的却甚少。同样，京津冀区域内某新区，规划高大上，城市基建配套领先全国，但除了强制搬迁的企业总部外，少见主动过来的，甚至一到周末，大量职工涌回北京。规划回归现实，也让投资者多了一份清醒。

3、都市圈的规划，多半空洞，无法执行。一个都市圈通常由一个核心城市和若干周边城市组成。表面上是城市建设，产业布局，综合服务统筹考虑，分工协调。但实际上由于城市不同，行政单位不同，结果往往还是各打各的算盘。比如跨城地铁修建，有些城市有钱没积极性，有些城市有积极性又没钱。比如产业布局，两地都想抢高附加值的部分……所以很多规划是说得多，做得少。