文｜邓浩志

4月25日，瑞银发表报告称：看好中国地产复苏。这条消息迅速被主流媒体转载。当天，无论是A股还是在港上市的房企均录得大幅上涨。龙头保利涨了8%，传闻不断的万科也涨了超过4%。多少转载的媒体普遍加了个科普性的前言，“三年前警告恒大暴雷的分析师预计……”。潜台词是瑞银很准，这次铁定准了。以此为佐证，希望增加市场信心。然后预测的内容大致如下：瑞银看好中国地产复苏，预计，国内住房需求和供应将在明年某个时候恢复到历史平均水平，中国大型地产开发商们的股票可能会出现反弹。今年1月，他已经将龙湖集团控股等几家房地产公司的评级上调为买入。

1、三年前，五年前，甚至十年前就陆续有多家国外投行陆续对恒大的各种问题提出警告。当时反而是国内的多家金融机构表示反对，甚至逆向操作，把恒大的信用评级调高了。这说明在看待经济问题，企业问题。不排除国外投行更有专业素养，更加尊重本客观事实。而一些国内机构则有可能从ZZ角度考虑发表言论和看法。所以才有了最近特别多人更喜欢引用国外投行的预测，形成了比较忽略国内评级机构的风气。

2、在之前看空恒大的国外投行中，对中国楼市的未来的预测其实并不相同。瑞银最近看多中国楼市，也被国内媒体，特别是官媒和主流平台转载。

但其实国外大投行对此观点并不一致，甚至有较大的差异。比如，高盛认为：中国房地产尚未来到预期的L型路径的底部。称中国民营开发商在交楼方面面临4万亿元的资金缺口，这加剧了这个尚未触底的行业的困境。报告表示，截至3月底，银行提供的信贷支持总额为4690亿元，似乎远低于确保交楼所需的金额。随着中国房地产危机的持续，去年以来的房地产宽松措施对新房市场的影响正在减弱。许多追踪该行业的指标继续恶化，开发商的融资状况仍然紧张。此外，与先前的主要房地产周期相比，政策行动的幅度显得不大，房地产行业尚未来到预期的L型路径的底部。另外，高盛还预计中国房价仍有较大回调可能，预计房价还可能下调40%。这个观点，可谓非常看空。

再比如，标普去年底发布报告，称为中国房地产即将触底，整体楼市将按级依次复苏的标普。还有看空中国楼市，近期大范围下调房企评级的穆迪。所以关于中国楼市前途，国际投行分歧还是比较大的。瑞银只能做一个参考。而我想强调，无论是瑞银，高盛，标普，还是穆迪，都在恒大爆雷前3年左右，限购都发表了看空恒大的报告。所以理论上，他们也是很有水平的。

3、中国楼市何时反弹不确定，但超跌是确定的。2021年新房交易规模为18万亿，2023年晋升11.8万亿，今年1—4月份，同比继续下滑了30%左右。按中国人口总量，货币发行量，以及经济发达体的房地产规模占比估算，中国新房规模目前在13万亿左右比较合适。一年18万亿的规模可能有一定泡沫。而11.8万亿，甚至以下也真的是超跌了。所以中国楼市有极大的向上修复的可能，只不过修复行情什么时候开启？这暂时还比较难预测罢了。