天河“开年之战”悄悄打响。
越秀观樾、天河润府、保利华创·都荟天珺等多个全新盘，将扎堆开盘或开放。
这些地段、产品耐打的“顶流”，纷纷在开年抢跑，预告着天河楼市格局即将重塑。
一场“硬战”要开打！
｜广州航拍
｜广州楼市发布摄
壹
多“顶流”开年抢跑
要看懂天河3大新变化
广州“1.27”新政发威，央行降息，楼市环境几乎是近10年来最佳。这样的风口下，天河“神仙打架”的大戏即将上演。
再加上，今年3月有望重现传统楼市“小阳春”，众多新盘扎堆而来：
刚开售楼部的越秀观樾，认筹量很乐观，开盘在即，华润置地天河润府、中铁建·招商蛇口西派天河序也将正式开盘；
｜越秀·观樾售楼部现场人气
| 来源：项目提供
保利华创·都荟天珺（天河地王项目）将开售楼部，中能建葛洲坝广汕二路项目也要开放展厅；
广州城投·天禧将在万科广场、美林天地进行外展活动。
这么多全新盘争先冒头，还是中心区自带“BGM”的顶流项目，令人咂舌。
这样的现象背后，也藏着天河楼市的三大新变化，值得关注。
首先，超20个新盘同台搭戏，数量全市最多，新房供应猛增。
这超20个新盘中，近50%是全新盘，占位的都是珠城、金融城、天河东等大热门，高手如林。
｜技术生成
无论是地段、配套，还是产品，不少“优等生”非常能打，从刚需到豪宅将全面带来产品升级。
其次，一大波超120平大户型杀到，使用率超100%，大户型更内卷。
今年超20个新盘中，有超50%楼盘的户型，能做到超120平以上。
这就意味着，大多数都能吃到“1.27”新政的糖，但大户型赛道也会更“拥挤”。
再加上去年的建筑新规，一些全新盘户型使用率已超100%，豪宅户型更内卷。
比如，越秀观樾的大平层，最高使用率高达117%。
相距不远的华润置地天河润府，去年新规出台后，就将整体空间使用率做到100%。
｜华润置地·天河润府效果图
最后，豪宅全面迭代升级，拔高环境、配套、圈层等多层面素质。
时过境迁，“是天河，就购了”的威力已经不够了，供应一上来，豪宅们也要使出“硬功夫”。
卷价格不是长远之计，卷户型也不够。
于是，环境、配套、圈层、文化等层面的“迭代升级”，在天河豪宅圈已经开始了。
比如，保利华创·都荟天珺巧妙地实现去售楼部化。
项目将开放的售楼部，将打造为影院酒吧式体验中心， 里面可以品酒、抽雪茄，实现全新的体验感。
|广州楼市发布 摄
再比如湖景盘越秀·观樾，别人只要能蹭到市中心湖景就够了，它全面重塑湖水品质和生态环境。
｜越秀·观樾示范区实拍
｜广州楼市发布 摄
这三大变化可看出，今年的天河将重塑楼市格局，或是进行一轮新的“洗牌”。
别忘了，2020-2023年，天河已接连卖出14宗地，今年也将有5宗地块要来。
可以预测，在接下来很长一段时间内，天河将持续产生潜在新房供应。
对于开发商而言，这充满挑战和机遇。至此，也不难理解为何有如此多的顶流全新盘开年抢跑。
贰
天河新盘如何选？
不同预算锁定“锚点”
天河的豪宅品质上限不断拉高，优质豪宅越来越多，这对买家而言，是好事。
那么，购房者又应该如何选择呢？不妨分成以下四个价格段来看：
｜技术生成
总价4000万起
珠城、金融城的顶豪，满足终极改善
手握4000万的买家，基本是终极改善客群。他们对地段、配套、环境、产品的要求，基本是最高的。
而在天河，也基本是在珠城、金融城这样的核心地段，才能找到符合要求的豪宅。
比如广州·鹏瑞1号、合景臻溋名铸等。
｜广州·鹏瑞1号效果图
广州鹏瑞1号可谓金融城“天花板”，有着超越深圳湾1号的野心，从设计理念、产品品质、生活方式等多方面加以颠覆。
光是设计上，就斥巨资邀约美国建筑KPF、美国景观AECOM、结构LERA、机电WSP、灯光BPI等顶级团队担纲。
总价1000-4000万
核心地段的豪宅，稀缺生态资源环绕
这一价格预算的买家，注重地段优势和改善品质，周边环境、配套、居住空间舒适度，也是考量要素。
这部分改善客群，可瞄准天河北、牛奶厂、金融城等热门板块。
主要选择有保利天瑞、越秀·天河·和樾府、侨鑫·保利·汇景台、珠江天郦、缦云广州等。
该价格段的豪宅，地处核心，或配套高端，或拥有江景、山景等，生态环境较好，产品“往上卷”。
以缦云广州为例，项目背山面湖，被71万平半山环绕，自带的天外九年一贯制学校，也将拉高板块教育资源等级。
其创新性引入“超级四叶草”户型，也是广州大平层标志性的迭代升级。
｜缦云广州外立面示意图
侨鑫·保利·汇景台也是典型，拥有市区难得的1.9容积率，同享汇景新城23万平园林滋养。
专业高尔夫球场、亚太国际文化交流中心等配套步行可达。项目还引入恒适系统，成为广州首个六恒科技豪宅社区。
而天河北的保利天瑞，毗邻珠城+金融城双CBD，是近几年广州核心区首个新中式住宅，东方神韵别具一格。
项目推售的建面约268平大户型，是珠城5公里核心圈内真正的纯板式大平层。该面积段产品在中心四区，占比不足4%。
｜保利天瑞航拍
｜图源：项目提供
总价600-1000万
有潜力、生活便利，满足刚改需求
600-1000万预算的买家，是置换到天河新房的主力。
他们主要在意生活便利性，学校、地铁、商场“三件套”要齐，看重地段潜力。
这部分买家可关注天河北、天河东等，这些板块或有成熟配套，或有产业汇聚，发展后劲强。部分超配产品也颇具惊喜。
天河北流量盘越秀·天河·和樾府，是广州中轴上少有的新盘，自带九年制学校等硬核卖点出圈。
作为和樾府系3.0作品，项目对园林、配套、产品的打磨，都融入独特理解，诠释每座和樾府都是限量版。
｜越秀·天河·和樾府配套学校概念图
（非终稿，仅供参考）
华润置地天河润府占位广州科技中轴，除了地段优势，还以超配资源，带来超预期生活品质。
配套上，项目不仅引入公交站场和九年制学校，还对红线外部分区域加以改造；户型更是全南向，实用性和空间尺度都做了升级。
天河智慧城核心区的广州城投·天禧，毗邻清华附中湾区学校二期（在建）、天河智慧城站、万科广场等，是天河东又一“潜力股”。
与板块内大多刚需盘不同，项目主打天河东少有的刚改、改善产品，品质值得期待。
｜广州城投·天禧效果图
｜图源：项目资料
总价600万以下
入门级，高品质“潜力股”
手握600万以下预算买家，勉强够上改善，但选择性较少。
但他们可以瞄准有发展潜力板块，寻找拥有小面积户型的新盘，且根据配套、环境、交通等侧重点去匹配。
天河东就是合适的“跳板”。其中，珠江花城推出的76平3+1房，仅390万起。
更重要的是，这个约85万平全能生活大城， 坐拥10万方园林、天河东均和小学+天河执信“强教育”，配套兑现在中心四区领跑。
｜技术生成
天河智慧城的的中能建葛洲坝广汕二路项目，部分小户型价格也是600万以内，极具性价比。
项目距高塘石站约700米，靠近华阳小学高塘石校区，还自带1200平商业，“学铁商”集齐。
产品上采用高端住宅的“府”系设计，户型设计、交标、会所配置等，都将融入豪宅级配置。
这里还有小高层板楼，主打建面约135平大户型，南北通透，将实现豪宅级生活体验。
总体而言，天河新盘虽然优质选择多，但价格跨度大，覆盖的客群面比较广。
再加上广州第一经济强区的光环，地段优势突显，天河给买家的信心还是比较高的。
在激烈竞争中，开发商只管做好产品，剩下的就留给市场做检验了。
你们觉得如何呢？欢迎留言评论。
