2024年9月24日上午，国务院新闻办公室举行新闻发布会，中国人民银行行长潘功胜宣布了几项政策：其中包括降低存量房贷利率并统一房贷最低首付比例。潘功胜表示，将降低存量房贷利率和统一房贷首付比例，引导商业银行存量房贷利率下降至新发放贷款利率水平，预计平均降幅大约在0.5个百分点；统一首套房二套房贷款首付比例。

点评如下：

1、此次下调与提前还贷潮关系不大，主要原因在于近期内需疲弱

国泰君安宏观研究团队7月发布的研究报告指出，6月居民早偿率回到23.4%，较4月37%的历史高位下降了13.6个百分点。这意味着居民提前还款强度已有所放缓，呈现季节性回落态势。当然，早偿指数还在高位，这也是原因，但不是主要原因。主要原因在于内需疲弱。比如，8月份社零同比增长2.1%，是近10年的次低点。比如，8月份，全国城镇调查失业率为5.3%，比上月上升0.1个百分点。最终消费对经济的贡献最大，内需疲弱也是今年经济社会发展目标实现的最大阻碍。

2、对通缩的认可，是触发降低房贷利率的关键因素

不久前的外滩峰会，前央行行长周小川表示，中国现在应该把重点放在抵挡通缩压力上，广泛的价格衡量指标连续几季呈现负值，实际的利率（名义价格-通胀率）水平会表现的更高，这会导致居民实际承担着高利率的贷款。在当前收入、就业、预期不景气的情况下，对消费的阻碍更大。

3、降低利率，放水养鱼，防止断供

笔者了解到，承担高利率的，主要是2017-2021年买房的群体，这部分群体很多都是上一轮城镇化高峰期进入城市的年轻人、新市民（当然也有加杠杆的投资客）。目前，很多城市的房价已经跌回2017年左右。而就业正在承受着压力，如果利率太高，导致偿还压力大，部分群体可能会断供，这个风险才是最大的。

4、存量和新增的剪刀差再次扩大

去年9月，存量首套房贷利率已经历了一波下调，超过23万亿元存量房贷利率下调，平均降幅0.73个百分点。尽管降息幅度大，但一方面仅针对首套房，另一方面只是降到了当地当时的下限。形势比人强，去年9月以来的一年，新增房贷利率快速下行，导致存量和新增的剪刀差再次扩大。

5、此次降息的影响

一是，利好二套房，但二套房贷款占比较低。此次降低存量房贷利率，预计首套和二套房贷款利率一并下调，利好的就是二套房贷款。不过，2021年9 月 7 日银保监会发言人说：截至 7 月末，个人按揭贷款首套房占比达到 92%。二套房占比较低，受惠幅度小。

二是，利好重点城市的首套房存量贷款。一线城市、厦门、杭州等城市首套房当地利率比较高，此次利好幅度较大。其他城市利好幅度不大。

三是，最重要的是，即在利率大周期下行的背景下，延迟申请贷款是最优选择。此次降息打消了购房者的这个担忧，即存量贷款利率可能会常态化下调，以保持其与增量贷款利率的平衡性。

四是，政策发布以后，提前还贷会明显缓解，下降50个基点后，100万、30年期贷款每月可节约300-400元，对普通工薪家庭来说是生活支持上的贴补，有利于促进消费。

五是，政策意图是，想让居民多加杠杆，一方面支撑房地产消费，另一方面通过房地产活跃度提升来稳定内需，特别是对冲通缩。同时，也为了打击绕道经营贷、消费贷等违规置换房贷的行为。