长期以来，房价都是很多人十分关心的事情。不管是买房自住的人，还是没有买房的刚需购房者，或是投资客，都非常关心房价的走势。房子具有多重属性，对于刚需来说，房价意味着房子的购置成本同时也意味着家庭资产，因为多数刚需购房者需要调控钱包才能买一套房子，买了房子之后，自己所有的资产基本都集中在房产上；对于炒房客来说，房子是财富的象征，多套房能给炒房客带来财富尊严，同时房价的走势也决定了炒房客的投资收益。
今年年初，央行给出了一份调查数据，数据显示中国城镇家庭的住房拥有率已经达到96%，户均拥有住房达到1.5套，这也就意味着城镇家庭已经基本上实现了每家每户都有房子，可以这样说现在我们国家住房拥有量也已经越来越高，多套住房拥有者也越来越多。对于这些拥有住房尤其是拥有多套房的人来说，最担心的恐怕就是在新的一年房价会下跌。
事实上，随着楼市的发展，我们看待楼市的观念也应该发生改变。2021年，这3个楼市信号可能会比房价下跌更加可怕，房子可能不再会是财富的象征，甚至可能会变成负担。
近些年来，人口出生率一直受到很多人的关注，根据国家统计局发布的人出生数据，自2017年开始，我国的新生人口数量就在逐年下降，2016年新生人口数量为1786万，2017年新生人口数量为1723万，2018年新生人口数量为1523万，2019年新生人口数量仅为1465万。2016年新生人口数量升高的最主要原因是放开了二胎政策，虽然二胎政策一定程度上增加了人口出生率，但是并没有从根本上改变现在人口出生率逐年下降的趋势。
人口出生率下降的主要原因有两个：首先是人们思想观念的改变，现在晚婚晚育和单身主义的思想越来越多，导致现在的年轻人结婚越来越晚，过去基本都是25岁之前就结婚，现在即使30岁不结婚也非常正常。晚结婚也就意味着晚生孩子，对人口出生率会产生很大的影响。另一个原因是现在年轻人的压力太大，现在多数年轻人有房贷压力，生活压力非常大，根本养不起孩子。并且现在养孩子的成本非常高，不管是生活方面的成本还是未来的教育成本都非常高，可以说人口出生率逐年下降也反映出了现在年轻人的压力有多大。
人口出生率下降对楼市也会产生很大的影响，不过这种影响比较滞后，因为现在人口出生率的下降影响的是未来一二十年的楼市。不过人口出生率的下降反映出了房地产行业未来的发展趋势，就是未来房地产行业的人口红利会逐渐消失。即使人口出生率不下降，未来楼市也将会面临需求枯竭的问题，加上人口出生率的逐年下降，可能会使得楼市需求量减少得更加厉害，未来房子甚至可能会面临“无人接盘”的问题。
我们一直说人口对于房地产行业的发展非常重要，其实人口不仅仅只是人口数量，确切来说影响房地产行业的是人口的数量和人口的结构。因为楼市需要的是真正的刚需购房者，人口越多也就意味着刚需购房者越多，人口数量对房地产行业发展的重要性不言而喻。不过人口的结构对刚需的数量影响也非常大，假设一个人口流出非常严重的城市，城市里剩下的基本都是老人和小孩，即使这个城市中还有很多人，但是真正需要买房的人基本没有，老人基本上不买房子，小孩还没有到买房的年纪。
因此提到人口对房地产行业的影响，一定要重视人口的结构，也就是老年人的比例。据有关部门预测，2020年60岁以上老年人数量已经达到2.48亿；2025年60岁以上的老人将达到3亿，将完全进入老龄化社会。不管是人口出生率降低还是步入老龄化社会，都会造成人们对房子的需求量减少。随着楼市的发展，房子越来越多是必然的发展趋势，而人口的发展趋势意味着人们对房子的需求量越来越小，可以预见的是，未来人们根本不需要那么多房子，很多人手中的房子可能会成为负担。
2020年下半年的“金九银十”最大的主题应该就是“打折促销”，稍微关注楼市的人就应该能看到铺天盖地的“打折促销”的宣传。虽然说2020年楼市表现还算不错，交易量也基本上赶上了去年同期水平，不过这是房企让利促销买房换来的，虽然不能保证每一家房企的促销都是真实的优惠，但是只要是打折促销，就会对购房者有非常大的吸引力，原本不想买房的人也开始考虑，害怕错过这次打折促销的机会。
从去年下半年年的打折促销情况来看，未来房企打折促销将会越来越常态化。对于房企来说打折促销实在是无奈之举，首先房子比起过去越来越不好卖，不进行一定程度的让利，购房者不会买账；另外就是央行出台了“三道红线”新规，在“三道红线”新规的规范之下，房企只能选择打折促销的方式来进行去库存降负债。对于还没有买房的人来说，不需要担心会错过好的买房机会，未来房企打折将会越来越常态化，购买优惠房子的机会也会越来越多。
在房企打折促销越来越常态化的大背景下，最尴尬的就是多套房的持有者，本来现在二手房市场就不景气，现在新房一直有打折促销的活动，这将会吸引购房者购买优惠的新房，而不去选择没有优惠的二手房。在新房优惠的冲击下，二手房有价无市将会越来越常态化。
结合以上3个楼市信号，未来人们对住房的需求量将会逐渐减少，而楼市的房子越来越多是整体趋势，房多人少的情况下，房子可能从过去财富的象征变成人们的负担。
刘安华
|