今天统计局发布了2024年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，其中一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%。

二手住宅方面，1月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，降幅比上月收窄0.1个百分点，二、三线城市二手住宅销售价格环比分别下降0.6%和0.7%，降幅比上月分别收窄0.2和0.1个百分点。

合肥1月新建商品住宅销售价格环比下跌0.6%，分户型看，144平方米以上大户型销售价格环比下跌1.4%，跌幅最大；90-144平方米中等户型和90平方米及以下小户型销售价格环比分别下跌0.3%、0.4%。

合肥二手住宅销售价格环比下跌1.1%，分户型看，144平方米以上大户型销售价格环比下跌1.5%；90-144平方米中等户型和90平方米及以下小户型销售价格环比均下跌1%。

从统计局发布的数据来看，合肥新房和二手住宅销售价格环比、同比均有不同幅度的降幅，但我们都知道数据与现实是有“温差”的，那合肥房价现实真降了吗？

新房

新房的房价，班长觉得要分时段、分区域来看待，合肥新房备案价近年调整是比较多的，如之前限制毛坯备案价、不同装标、装配奖励、挖地下室拉低楼栋均价、升级包等均在不同时期或长或短的执行过。

如滨湖区的绿城蘭园2020年最早备案的Y2Y3Y9和Y11栋洋房，均价只有2.87万，但实际上去掉底复以后价格基本都在3万以上，在不容许挖地下室拉低均价以后，2022年保利天珺的3栋8层洋房均价在2.98万，价格甚至还要略低一些。

所以如果单以均价来衡量价格涨跌和幅度，并不合理，再如现在随着楼层楼栋、楼层价差放开，也是如此。当然，把时间拉长到2023年以后，洋房的价格是出现明显上涨的，早已突破4万大关，向5万迈进。

而高层的备案价近年大多是上涨，不过在不同区域的涨幅不一，大家如果感兴趣，班长后面找时间给大家详细整理一下，这里我们要注意一个问题，是“备案价”上涨。

在时间进入2023年以后，新房价格上涨是我们普遍的感受，但在第二季度以后，市场明显下行，市面上绝大多数楼盘都有较大折扣，9折到9.3折是常态，不少楼盘更是远低与此，实际销售价格明显低于备案的9折下限。

另外不同区域也有不同的表现，滨湖属于持续有土地供应、新房上市、价格上涨的代表，但也有价格下滑的区域，新站比较典型，新站区取消限价的2023年并没有土地供应，而且新房市场低迷，优惠幅度极大，2023年的新房实际价格和往年比是下滑的。

所以新房的价格，近年市区的均价毫无疑问是上涨的，但是并不是所有的区和板块都是如此，实际销售价格在2023年也是波动的，如果今年新一轮楼盘上市，价格没有再次上涨，市场又没有好转，优惠幅度恐再度加大，销售价格自然还会稳中向下。

二手房

班长每个月都会发布二手房市场成交数据，实际的成交价和大家感受的一样，都是在下滑的，而且在进度第四季度以后，再次有了一个明显的降幅，不过我们客观看待这一波降幅，除了市场的下行以外，也和改善小区成交量减少有关系。

目前二手房市场除了极个别的核心地段、改善楼盘外，算是普降，而且降幅也比较大，大部分都回到了17年左右的价格，但更严峻的之前较为坚挺的次新刚需小区价格也开始下滑，这些项目是对新房市场最容易造成冲击的，另外挂牌量也一直居高不下。

整体上看，现在新房、二手房的客群正在分层，新房偏改善产品，而二手房购房者更偏刚需群体，新房价格的趋势依然是维持稳步上涨，但还需要地段、产品的支撑，所以今年第一轮供地省府东、省府西和政务东均有地块入市，中央供应也即将开始供应，最难的还是那些产品、地段与二手房相比没有优势，但却价格高企的项目。

二手房市场属于自由竞争市场，买卖双方博弈最终确定二手房的成交价格，现在依然属于买方市场，但到了如今的价格，泡沫已经被极大挤出，叠加供地缩减，新房库存持续走低，接下来恐怕也难再有大的降幅了。