一路不断试探性松绑，最近广州正式放开第三套房首付成数和贷款利率：

把已有房子全部放盘租或者放售备案，可首付三成，按首套利率贷款。

这条政策，意图很明显：激活存量市场，为置换业主松绑。

三成首付、首套利率，的确让部分打算置换的业主，降低了入市门槛。

至少，多套房的业主，不用走假离婚这种歪门邪道了。大大方方把房子挂起来或出租，就可以享受“首套首贷”。

不过，也别忙着高潮。就目前来看，这条政策的刺激强度很一般，并没有解决当下市场最根本也最普遍的问题。

那就是：缺钱！

从基本盘面看，当前大家最缺的，不是购房名额，而是既缺首付，更缺月供能力。

首付变低，就意味着贷款更多，月供更高，压力爆表。

即便低首付，广州中心六区觉大多数盘，最低动辄也要一两百万，对于多套房业主来说，并不轻松。

这是多套房业主的尴尬处境。

而在另一端的开发商和地方gov层面，同样也缺钱，困境重重。

下面我们掰开来细说。

01

我们按三成首付、目前首套商贷最低利率3.85%、按揭期拉满30年、等额本息还款，来算一算不同总价的首付成本、月供额度：

总价400万：首付120万，月供13126.63元；

总价500万：首付150万，月供16408.29元；

总价600万：首付180万，月供19689.95元；

总价700万：首付210万，月供22502.8元；

总价800万：首付240万，月供26253.26元；

总价900万：首付270万，月供29534.92元；

总价1000万：首付300万，月供32816.58元；

总价1200万：首付360万，月供39379.89元；

总价1500万：首付450万，月供49224.86元；

总价1800万：首付540万，月供59069.84元；

总价2000万：首付600万，月供65633.15元。

首付三成以上，贷款额度对应的月供额度，大家可从上面数据自行换算。比如总价1000万，首付五成的月供，跟总价700万首付三成的月供差不多。

对应上面数据，如果不卖掉现有房子，又有多少人拿得出120万-600万现金？同时还能应付1.3万-6.6万的月供？

有的人可能勉强能解决首付，但月供却是问题；

有的人则恰好相反，月供能力还行，但短时间内又拿不出那么多现金。

即便如此，目前这种环境，月收入还行的家庭和个人，恐怕更偏向于保守购房，而不会直接把月供拉满。

注意，以上还只是持有多套房而无房贷、也不卖出的情形。

如果考虑到多套房未还清，旧债未了，再背新债，又有多少人啃得动？

假设持有多套房的你，目前月供1万，叠加新的月供，自己算算，吃得消么？

而事实上，广州月供超过1万的群体庞大，尤其是天河、海珠以及番禺、黄埔中心区的业主，月供1-2万恐怕相当普遍。

02

如果要卖一买一，且不考虑先要拿出一笔钱还清的问题，基于目前糟糕的二手行情，处境也是相当尴尬：

不大刀割肉吧，就很难卖出获得现金流，再买的首付就解决不了。

挥泪割肉吧，二手价格就会形成踩踏效应，不断破新低。

踩踏到一定程度，不仅严重降低存量客源置换的欲望，而且也会分流本就不多的新房客源。

因为，二手房，尤其是次新二手一路狂泻不止，跟居高不下、死不肯降价的新房一比对，反而跌出了高性价比。

特别是一些区位、配套不差的二手次新，显得更香了。

在极大的价差面前，高高在上的新房，你说设计更好，得房率更高——实际也高不了多少，本号之前全网首次提过《100%得房率？很多人被骗了！》，还有多少竞争力呢？

有人可能会说，就算市场整体购买力萎缩，但有钱人可以买买买扫货，以一当十啊。

且不说真土壕的投资理念。问题是，仅存硕果的一小撮有钱人，面对天量供应，买得过来吗？

据贝壳数据，目前广州高达1060个新盘（包括公寓、商办写字楼）在售。

据不完全统计，仅天河、海珠、番禺、越秀、黄埔、荔湾、白云等六区的中心区域，在售住宅项目也有超200个，其中即将入市的全新盘超50个。

比如，一直以稀缺为傲的天河，这两年供应量暴增，这边旧盘未清，那边新盘抢着开张，各显神通收割；另一头又是成批宅地排队出让。

据克而瑞不完全统计，截至2024年3月，天河共有22个项目在售/待售，其中在售项目13个，待售项目9个。

可以明确地讲，这几年天河的新房市场，以及未来二手市场，堪称神仙打架，卷到没朋友。

还要注意，真正的有钱大佬，盯的可不是只有广州市场。在目前以及接下来所有城市全面放开的趋势下，大佬们选择的机会可多了。

03

减轻购房成本最直接有效的办法，当然是允许新房降价销售。但从地方角度，这几乎是不可能的。

新房市场作为维系土地财政运转的关键枢纽，新房价格和备案价是很难降下来的。

毕竟这玩意，影响地价，地卖不动，则土地财政玩不转，进而影响公建配套财政投入，地方发展就难以为继；

高价拿地的房企，降价销售则意味无利可图，进而又影响房企拿地信心。

所以，这一轮地产，外围地卖不动，则只能狂卖市中心地，通过高地价维持捉襟见肘的城市公共投入。

所以，当一个地方的产业财政羸弱，而过于依赖土地财政，那么在“面包”的生产端，就是一个死循环。

生产环节的问题一时无解，则只能从消费端着手，通过降低买房成本，用时间化空间。

比如，向江浙学习，适当降低容积率，规范、提升新房设计水平，提高交楼标准，提升居住体验感。对比江浙，广州的房子，真的拉胯多了。

有土豪时常感慨：广州的好产品太少了。产品在线一点的，但地段拉胯，价格还贼贵；好地段嘛，产品又垃圾，或蚊型盘，或周边环境一般，卖得也不便宜。总之，有钱人广州买房，左右为难，意难平。

还可以通过实施收楼再交完首付、收楼再供楼，提供一定的融资时间，提振买房信心。

但最关键的是，要实实在在地把购房成本打下来。

这方面，也还有很大的空间。

比如，房贷按揭期限能不能延长到40年，甚至50年？首套房贷利率能不能降到2%，甚至更低？

如果维持首付三成不变，按揭50年、商贷利率2%，月供压力一定会得到很大减轻。

关键时刻，银行应该肩负起社会责任担当，也应该向全球其他低利率的国家和地区学习了。