卷麻了的科学城二手楼市，迎来新成员。

网红盘品秀星樾高层组团的最早一批买家，还差半年才证满两年，就开始试水套现了。

最近，贝壳上挂出了品秀星樾两套洋房产品，分别为南向108平三房两厅户型、北向97.5平三房两厅户型。

挂牌价都挂到了4.4万/平。

从挂牌信息来看，108平户型为11栋前排01户型，大概是2-3楼，有抵押。97.5平户型应该是13栋北向，中间楼层，无抵押。

出售的这两栋，刚好南北对望。见下图：

11栋108平南向低楼层

13栋97.5平户型北向中楼层

需要注意的是，这两套所在的11栋和13栋，位于品秀星樾“瓶底”，步行距离地铁香雪站，大约1.6公里。

沿途还要过一个主干道路口（荔红二路与开创大道交叉口），加上红绿灯时间，正常步行时间超过20分钟。

另外，这两栋也跟东荟城A区大部分楼栋平行，但东荟城A区因外部道路顺直，小区门口靠西侧，相对品秀星樾“瓶底”几栋，到地块口还近一两百米。

以上是品秀星樾这两套房源的基本情况。至于是否占用学位，需要买家问清楚。

11-13栋大概是2020年上半年推出，当时价格大概在3.5万-4万/平区间。其中北向均价3.6万/平左右，南向3.8万-4万/平。

挂出的这两套房源买入价，我猜测比较接近，大概3.6万/平左右。

目前挂牌价4.4万/平，套利空间8000元/平左右。

但问题是，北向中楼层和南向二三楼，值4.4万/平吗？

值不值，得跟周边二手比较。

品秀星樾的二手头号参照物，毫无疑问是东荟城和保利罗兰。

东荟城目前差不多面积段的最新二手成交价为：

东南向100平三房两厅中楼层，成交价3.2万/平（含税）。北向101.8平三房一厅中楼层，成交价约3万/平（含税）。

保利罗兰二期南向101平三房两厅低楼层，成交价约4万/平（含税）；北向90平三房两厅低楼层，成交价约3.4万/平（含税）。

对比下来，品秀星樾挂牌价4.4万/平，比东荟城南向贵1.2万/平，北向贵1.4万/平。比保利罗兰二期南向贵4000元/平，北向贵1万/平。

跟保利罗兰二期南向户型价差较小，北向及东荟城价差巨大。

跟这两盘整体贵1万/平以上，合理吗？

有人会说，品秀星樾是新房，又是九年一贯制啊，贵是应该的。

贵一点也正常。关键贵多少合理。

虽然物价局没有明确标明贵在哪些地方，但从市场普遍认知上，构成房产价值的主要因素，也是可以量化的。

比如，新房跟东荟城、罗兰二期这些次新，贵个3000元/平，也算正常。

然后是教育配套，东荟城和罗兰都只有小学，没配建初中。品秀星樾的九年一贯制比这俩贵个3000元/平，也能接受。

这两点算下来，品秀星樾比东荟城、罗兰贵6000元/平。

但要注意，罗兰二期和东荟城A区，整体比品秀星樾最里面楼栋，距离地铁近一丢丢。这点可以减掉1000元/平，不过分吧？

还有，品秀星樾这个108平，只有3房，跟现在110平四房相比，算是有点落后了。再者，这个户型还是低楼层；而另一个又是北向户型。

户型面积段、楼层、朝向，显然也是影响价格的重要因素。品秀星樾这两套户型，减个2000元/平，也不过分吧？

其他的所谓地段、物业、园林，三个盘差不了多少。如果硬要扯，万科物业是不是比越秀物业，比上不足比下有余呢？

就按上面几个分值，综合算下来，品秀星樾挂牌的两套，比东荟城、罗兰二期成交价贵3000元/平，可能比较合理。

也就是，在东荟城类似面积段成交价基础上，加3000元/平，大概就是品秀星樾这两套目前比较接近真实市场行情的价格：

3.2万/平+0.3万/平=3.5万/平。

按这个价，意味挂牌价虚高了将近1万/平！

如果是南向中高楼层，那可以再往上加2000元/平，应该也算合理。

就眼下行情，品秀星樾高层组团目前二手，大概值个3.5-3.7万/平左右吧。

实际上，除了东荟城、罗兰二期，区府板块的鼎峰和科城山庄，136平户型成交价也下跌到了4.6万/平左右。

也就是，如果品秀星樾第一批买家，目前要套现，大概勉强能保本，或者亏两三千一平吧。

当然，以上还只是比较乐观的判断。

也不排除实际更糟。也有可能更好，万一运气来了，说不定也能钓到水鱼呢。

毕竟，市场是多元混杂的。买和卖，能够交易，不管怎样，都是一种缘分。