羊城三月，雾霭沉沉。一如春寒料峭、回南湿气交织的早春，楼市依然扑朔迷离，寒意阵阵。大家期待的小小小阳春，仍未到来。

我要提醒大家的是，今年不要抱太大期望，还是心平气静做好最坏打算，去迎接剩下的300来天。

最近一些中介、房V又惯例地开始吹风楼市热度，尤其是炒作新盘人气。

需要注意，很多新盘全面放开渠道，大家抢着做新盘佣金，流量端口集中于一些网红新盘，俨然给市场带来了久违的紧张气氛。

但懂的人都懂，这是一种虚假繁荣造成的幻觉。

楼市好不好，关键看二手，而不是新房。二手房市场的变化才是楼市的晴雨表。相比新房，二手房更能反映楼市真实行情。

目前二手市场怎样呢？实话说，数据仍然非常难看。

挂牌量仍居高不下，目前仍有14.3万套，整体挂牌价也是一降再降。而实际成交量，更是惨不忍睹，1-2月份个位数成交的楼盘比比皆是，甚至零成交。

成交价也是一路下探，并无止跌迹象。

面对楼市寒冬，其实也未必是坏事，市场让大家更为谨慎、理性。

比如，更多人买房回归到居住属性层面，不盲目追高，更注重居住体验感和产品配套。

随着天河房价信仰的坍塌，也让更多人不再迷信“是天河就购了”，更为理性地以自身核心需求为锚点去考虑买房或置换。

从楼市健康的角度，经历一个楼市周期，起落涨跌，挤挤泡沫，回归基本常识，提升一下预期管理，也是好事。

特别是网红盘的魔幻行情，深挖背后的涨跌逻辑，对于我们买房或卖房，大有裨益。

下面是我们费时费力整理的一份天河和黄埔部分二手网红盘不同户型近半年行情，从中获得一些启发，避免大家踩坑。

1、近半年二手成交量、价持续萎靡。当中，低总价网红刚需盘略好一些，以价换量，比如万科东荟城、万科金色梦想、万科幸福誉，仍有两位数的成交量。而高总价盘，吨位大，成交量仅个位数。二手卖不动，新房市场的绝对量也就带不起来，又谈何小阳春？

2、楼市彻底进入分化时代。分化不局限于城市、区域、楼盘、楼栋，更细化到不同楼栋、不同楼层、不同朝向，以及户型大小。闭眼买房的时代已经过去。同样的预算挑选合乎自身需求，且有性价比的房子，变得越来越难，也越来越专业。

3、从上表可看出，二手成交的主力，以80-100平三房户型为主，次之为2房上车型刚需小户型，4房以上户型无论挂牌还是成交量，整体偏低。

4、三房户型作为家庭购房的基本配置，相对其他户型交易活跃度高，流通性相对强。对于预算有限的刚需，尽量垫垫脚一步到位三房，后期置换成本相对低一些。

5、1-2房户型，尤其是50-60平一房、75-85平两房，这种户型往往楼龄老、设计又相对显得落后，总体上是被淘汰的产品。除非是强学位壳，或学、铁、商等核心配套齐全的楼盘，小户型作为上车和入学凭证，还有一点市场。随着新房产品的迭代升级，传统普通一至两房户型的接盘群体更为萎缩，市场竞争力越来越低。

6、多数1-2房户型抗跌性最差，在楼市下行期往往是小区价格的最大不稳定因素。砸盘最凶的，就是总价低的两房户型。总体上，无论刚需盘如万科金色梦想、东荟城，还是偏改善盘如科城山庄、富春山居，跌幅最大的一般是小户型。即便同一小区，小户型与改善大户型的价差相当明显，是两个截然不同的世界。

7、小户型价格之所以不稳定，落差相当大，原因在于：总价低，支撑力孱弱，难以满足很多人购房的长线需求。小户型作为低预算刚需的过渡产品，一到家庭人口增加、经济条件改善而产生置换需求，小户型很快被卖掉。

8、另一方面，小户型因其低总价，上车门槛低，往往又成为手上闲钱不多的炒房客一窝蜂投资的对象。炒房客的逻辑在于：小户型容易拉高单价，溢价空间更高，但总价可控，容易出货变现。但这套逻辑在当前楼市下行期与存量改善时代，已经玩不转，小户型抗跌性最弱，属于领跌状态。

9、特别是加杠杆的炒盘，炒家急于出货，低总价的小户型成为小区房价下跌的急先锋。炒家集中营兰亭盛荟、金碧世纪、东荟城，不少满两年成交的房源，隐约可看到炒家的影子。

比如东荟城下面这套77.04平两房户型，在三年前的高峰期，以4.4万/平高价入手，刚满限售两年期就急着出货，最终以近2.7万/平，血亏132万割肉离场。

10、相对而言，同地段配套差不多情况下，户型面积段整体偏大的刚改、改善盘，比小户型多的刚需盘，价格要稳定得多，保值增值属性更强。

11、其底层逻辑其实也简单：大户型自住属性更强，满足家庭群体的长线需求，一般不会轻易置换。尤其是学校配套完备（幼小初）、强学位的楼盘，置换周期相对较长，一时的涨跌毫无影响。所谓：不卖，就不亏。

12、无论自住还是投资，回归最核心的居住属性来买房，很多问题也就清晰多了：我们应该在力所能及的范围内，尽量就近买配套好一点的刚改、改善盘；退而求其次，也要尽量选择配套齐全的刚需盘中的大户型。

反过来，要尽量远离那些小户型占比多，而配套又有明显短板，很容易出货的刚需盘或小户型。

买房关键词三个：就近，配套齐全，改善盘/大户型。

比如：科学城上班，科学城核心区可以上四房，就不要去天河东旮旯地接盘80平左右的小户型；在配套九年一贯制名校的科学城次一梯队盘可上四房，就不要去老黄埔接80多方北向小三房。或者，老黄埔核心区可上三房或四房，就没必要去天河接两房或北向小三房。其他区依此类推。

别老想着，大老远去天河买个一两房小户型也抗跌、涨得快。而现实是，天河非核心产品，跟黄埔、海珠、番禺等外围一样的跌法，投资扑个空，大老远自住，房小路远配套差，住起来也遭罪，何苦呢！

至于预算实在太低的，又不想跑远一点的，是另外一回事。

当然，在可接受的通勤范围内，比如天河上班，一两百万预算与其天河老破旧两房，可能不如科学城新盘三房，通勤虽辛苦了点，但好歹保障了居住舒适度。