谈起福州的江景豪宅，第一反应是哪个楼盘，对于福州人来说应该是外滩壹号了，巅峰期卖过十万的单价。

该楼盘都是大平层，起步户型为230平米以上的大平层，复式楼有500多平和600多平的户型，其中2号楼顶楼为701平米。

之所以被称为豪宅，是因为有优质的江景资源，同时处于一个配套齐全的地段。

因为在2021年4月的时候，有文件说福州原则上不在沿江地块新建住宅，外滩壹号几乎成了绝版的优质江景房。

如果告诉你，福州还有六百多平的看江大平层，你会不会觉得是豪宅？

应该不会吧，因为真是豪宅的话，早就成了楼市热议的话题了。

前言

图片来源于中介

20多年前，我们大学毕业后，同学们开启了新的征程，大多数人的工作地点主要还是在福建。

留在福州福州的同学，分为南北两派，北派以福州为大本营，南派以闽南为大本营。

大家都知道，福州和闽南虽然同属福建，相互之间的竞争很激烈，无非都是说自己所在的城市好。

昨天和一位在泉州工作的同学聊天时，说福州现在发展是不是很滞后，单价三万的房子就是顶级豪宅了。

因为他看到福州中介朋友圈介绍了一线江景房（嘉里的榕城江上图），630平的大平层，总价2千万，折合单价只要三万出头。

他说在泉州，三万左右的房子也只能属于中上水平，根本没人敢吹成豪宅，而在福州，这个价格居然能买到顶级豪宅！

这位同学离开福州二十多年了，期间也就同学聚会的时候来一下福州，连外滩壹号都没听过，该怎么向他解释呢？

他只是看了中介的朋友圈，然后又去开发商的公众号看介绍，说是半山闽江豪宅，也看到有人吹成顶级豪宅。

离开福州二十多年了，期间也就同学聚会的时候来一下福州，连外滩壹号都没听过，该怎么向他解释呢？

毕竟他不了解福州楼市，应该还喝了九块九包邮的红酒，没仔细看文章，把榕城江上图当成外滩壹号了吧。

PART 1

图片为实地拍摄

什么是顶级豪宅？第一步是位于一个城市优质的板块，周边有丰富的配套。

榕城江上图在哪里，三环之外的三江口，与市中心距离相差甚远，整个板块位于楼市鄙视链的底部。

至少到现在为止，整个三江口板块的配套还是远低于其他优质板块。

豪宅到底需要什么配套？想要满足身价过亿的业主，那就要有高端的服务业，满足业主的日常所需。

进口食品，跑车打蜡，顶级海鲜，美甲SPA,高端会所是豪宅的标配，三江口地段有哪些配套？

出门只有超市，兰州拉面，猪脚饭，哪里有成为豪宅的潜力。

不是说花了几千万买的房子就是豪宅，看一下户型分布，同样是嘉里开发的公寓，小面积有67，90平的户型，还有暗卫。

或许以后那边有托尼老师的办公区，网红主播的工作点等，在大家的印象里，这或许会是一个网红楼盘，怎么向豪宅靠拢。

PART 2

图片来源于帮帮团

一个中介朋友在那边拍视频，和他唠嗑了几句，他说这里的大平层很多要八九百万，甚至更高。

同行的人打趣道：感觉老板还是很有良心的，不坑穷人。

其实这个楼盘还真坑过人，有钱的，没钱的都入过坑。

前两年，这个楼盘的SOHO在宣传的时候说是可以划片清华附中，还真有人信了。

帮帮团的视频里得知，一个女士花了八九百万，单价三万多，就希望能孩子能上附近的清华附中福州学校。

因为那个时候，福州很多中介都在发朋友圈说买这里的SOHO就可以就读福州学校。

虽然在售楼部里，开发商没有承诺对口该学校，但是那么多中介会发朋友圈，相信也不是空穴来风。

假设你是一名中介，如果没有得到甲方的认可，像划片这样的大事能随便承诺吗？

后来沟通中，开发商是说中介不是属于开发商的销售团队也不是官方指定的分销公司。

最后，还是中介扛下了所有。

公寓，在房产领域是谈之色变的产品，居然还想与名校挂钩，荒谬！

PART 3

图片为实地拍摄

公寓到底有没有豪宅基因呢？有，但是少之又少！

比如深圳的豪宅公寓深圳湾一号，但是要知道这个公寓的特殊性：

深圳是中国的深圳，其城市级别和福州不可同日而语，而深圳湾一号位于后海中心区东滨路与科苑大道交汇处西北侧，紧邻深圳湾内湖的一线海景地块。

这个地段在深圳就是yyds的存在，还有绝佳的海景视野，清一色的超级大平层，注定了是不可复式的资源。

而榕城江上图只是福州的三江口，曾经的荒滩泽地要想发展成一个拥有各种高端配套的板块，需要多长的时间呢？

福州的江景公寓并不是希望的景观资源，因为3年前只是说了沿江不能建住宅，至于商业产品并没有受到限制。

在福州真不推荐买所谓的豪宅公寓，如果真的为了江景资源而做一定程度的牺牲，那么烟台山壹号是不是更有特色呢？

（如果对于高端公寓有兴趣的话，后期可以聊聊海月江南和烟台山壹号，但不建议大多数人购买，想看的话可以打在评论区，都是实地踩盘的干货）

虽然都是一线看闽江，二环内的南江滨地段和三环外的三江口地段有本质的区别。

如果真花两千多万，去买一个三江口的公寓当豪宅，有没有想过人家怎么看你？

说你没钱吧，你有两千多万的资产，说你有钱吧，你把房子买在三江口，还是公寓，你自己还以为是豪宅。

编后语

图片为实地拍摄

对于嘉里开发的产品，在品质上还是得到认可的，从外围景观打造到外立面，与福州其他普通楼盘相比还是有一定水平的。

但该开发商并不是深耕于福州，对于福州的板块分布，以及产品与地段的兼容度从认知上看，对比其他房企就有差距了。

什么地段造什么产品，如果在市中心，搞个大平层当然好卖，但是在三江口板块，搞个大平层的公寓产品，能有多少接受度呢？

中介说，这种大户型公寓很多是卖给老板的朋友，还有可能是半卖半送，略感几分欣慰，至少不会在福州坑穷人。

即使是富人嘛，这种产品真不建议考虑，如果让大家知道一个大老板住在三江口，会怎么想？

如果身价已经有几个亿了，那福州还是有大把的豪宅可以考虑，至少要选一个楼下有给跑车打蜡，生猛海鲜云集的地段吧。

记住，豪宅之所以是豪宅，地段，配套，景观资源都得有，地段是重中之重！

虽然开发商宣传是豪宅，但你要明白，那只是三江口的公寓！