2020年6月24日，福州市自然资源和规划局举办2020年第五次国有土地使用权拍卖活动。

宗地2020-25号，为连潘片棚户区改造地块一，在如今的楼市版图里，也算是东二环板块，也称东区。

其中，经过46轮竞价，88号竞买人福州绿盛投资有限公司（绿城）以最高限价31.88亿元+配建900㎡，成功竞得福州宗地2020-25号，楼面地价25135元/㎡，溢价率30.02%。

雄心勃勃的绿城，希望能在东二环板块打造一个有代表性的产品，让绿城在福州众多高端房企中有一席之地。

理想很丰满，现实很骨感，后面的剧情已经出乎了大家的想象。

前言

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那个年代，东区的纯商地块并不多，这个地块虽然不属于东二环核心片区，但是对比其他片区，离二环路更近一点。

主要不利因素是旁边有福慧寺，至于肿瘤医院，前面有保利招商和樾风华和其他建筑，做了一定的遮挡。

当时2号线也已经开通，离五里亭地铁口很近，属于正地铁房，周边有较多竞品，绿城决定在这个地块开发豪宅。

最小户型为135平米，再往上有155,175平米，最大户型居然是245平米的大平层。

绿城刚来福州，在杨廷地块交了学费后，拿地都尽量靠近核心区域，只不过毕竟是外来户，那个时候他们对于福州的核心区域了解的还不透彻吧。

135和155平米的户型在那个地段做改善，源于绿城的品牌效应，或许大家能接受，但是做了175户型，接受度可能会略低一点。

至于在五里亭片区，居然做出了245平米的大平层，这注定对于日后的销售的一个考验。

PART 1

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刚刚得到的消息，中介在疯狂推送绿城桂语映月，其中A区176平米的房源，8楼以下单价2.8万，楼层任选，8楼以上单价2.9万。

那曾经的桂语映月卖多少单价呢？如果没经历过那个年代的人，可能没什么概念，那我们就追溯到三年前，看看那个时代的楼市。

2021年4月20日，绿城桂语映月开盘，主力户型为135,155和178（实际面积约从175-178）平米的大平层。

当日，这个高端楼盘去化76套，去化率45%，你们知道那个时候单价卖多少吗？

在售均价约41000元/㎡，无优惠，备案价正常首付，楼盘承诺带精装交付。

三年前还是期房的时候，居然能卖到4.1万，经过三年的等待之后，居然降到了2.8万和2.9万。

在市场下行周期中，本来豪宅的行情相对是比较稳定的，虽然也会有一定程度的下探，但对比边缘板块情况会好很多。

但是，桂语映月虽然定位端是豪宅，只不过对于此前对于福州市场的了解可能不还不太全面。

无奈之下，只能做出痛苦的决定——以价换量！

PART 2

图片为实地拍摄

桂语映月品质如何呢？仁者见仁智者见智吧！

最近确实看到该楼盘有不少负面传出，相信作为一个全国头部品质房企，后期会加以改正吧！

毕竟芝兰月华还未面市，前期的产品力问题还没得到印证之前，兄弟楼盘传出太多负面的话肯定会受影响。

看过绿城桂语映月的外立面和部分装标，感觉还算可以，当然用4万多单价，以豪宅定位买入的业主希望产品力能更好一些。

对于业主提出的合理诉求，有则改之无则加勉吧！

但要反思一个问题，为什么同地段的楼盘，保利招商和樾风华的去化速度更快呢？

首先，从产品定位上，后者主要还是作为首改产品，最大户型为143平米，尽管价格也很贵，但总价来说能接受的群体比较多。

而五里亭片区没有做豪宅的基因，其中175和245这样的大平层，其总价能在东二环的核心购入高端产品。

东二环有晋安湖公园加持，周边还有众多休闲配套，这对于高端改善群体来说，更有吸引力。

PART 3

图片为实地拍摄

总感觉美的在福州的地产行业，有点衰啊！

前两天，作为福州口碑较好的厦门建发，与美的合作开发的君兰和鸣高楼层每平米降价到了25188元，而在三年前的开盘均价是34975元每平米。

如今的桂语映月也是和美的合作开发，从最早开盘4.1万的均价，降到了2.9万（8楼以上）。

在福州，低于三万根本谈不上豪宅了！

可能也只是定位普通的改善型楼盘了，绿城曾经的雄心壮志，在低迷的市场面前还是低下了高贵的头颅。

这对于老业主来说，或许是一个难以接受的事实吧！

因为按照以往的楼市规律，买期房的本质是，有好的楼层，户型可以选择，等到现房的时候，或许价格会更贵，或许只是一些不太好的楼层户型。

其实，桂语映月最大的错误应该是没有快速清盘。

如今同一个楼盘中，现房可选择的房源众多，一套176平米左右的户型，早买没享受，晚买打折扣，少花了2百多万。

绿城应该也不想大幅度降价吧，但毕竟是个合作项目，其友军在其他地方开了先例，到底跟不跟呢？

不跟吧，钢筋水泥不能变现，难受，跟吧，虽然有点不舍，但总能回点本。

或许权衡再三之后，还是选择了后者！

编后语

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怎么去评价来自浙江的绿城呢？

如果开发商有段位的话，那么个人觉得绿城的江湖地位大概相当于金庸笔下的黄药师，不仅仅因为黄药师也是出自浙江。

黄药师“正中带有七分邪，邪中带有三分正”，可谓亦正亦邪，十分复杂，绿城亦是如此。

绿城属于全国性的品质房企，希望能挑战一下闽系房企，曾经众多的闽系房企如全真七子，携手之下也能与之抗衡。

当闽系房企陨落时，绿城似乎在福州也会出一点负面，让这个头部骄子颜面尽损。

那回到这个五里亭的“豪宅”上讨论，到底2.9万的桂语映月能不能入手呢？

首先，从价格上说，确实出乎了很多业内人士的意料，某种程度上说是一种捡漏的机会。

但客观说，这个板块更适合地缘客户，尤其是这样的大户型，未来在流通的时候会受到一定的限制。

当然，作为地缘客户买入的话，可能别有一番滋味：

你在小区里和邻居唠嗑的时候，一定绕不开买房这个话题，邻居告诉你三年前4.1万买入，你微微一笑，说道，我和你差不多，就便宜两百多万。

然后，你潇洒又得意地走开，显得是那么英明神武！

一句话总结，地缘客户的话，看在低价的基础上，给人家一点薄面吧！