上周日，也就是12月17日，欧神被打了。冲突结束后，欧神并没有立刻报警说被几个大汉群殴，也没有立刻去医院治疗讹人，而是坐在沙发继续交谈，可见基本素养还是很高。欧神，原名欧成效，截止目前，中国房地产届咖位最高的自媒体大V，资产过10亿，离婚时前妻分走35套房。就是这样一个房产自媒体大V被打了。今天聊二问题。

1、欧神为什么被打？

2、房子亏了，要不要抓住推荐者大V暴打一顿（请投票）？

【1】

感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，一个专注郑州城市发展和高端地产研究的机构。这次欧神被打的导火索是“柬埔寨的西哈努克港口项目”。2020年，欧成效与人合伙拿下了柬埔寨这个港口的6300亩土地，产权年限99年，并向粉丝出售。普通的自媒体大V推荐楼盘，高级的自媒体大V销售楼盘，顶级的自媒体大V直接卖地了。欧神这个“西港”项目土地售价大约是50万/亩。2020年，国内房地产市场还在高位，50万，在北上深连个厕所都买不到了，所以，第一，这次投资的门槛极低。而且，据说当时欧神宣称未来的回报是10～100倍。这个回报太吓人了，但为什么大家相信呢？来！看看背景。这个西哈努克是柬埔寨的第二大城市，而且还是柬埔寨唯一的开发区。这情况，和上海的浦东新区、深圳的蛇口有点相似吧，而且，2015年后，这个地区博彩业高速发展，人口大批涌入，资本市场一片欢腾，房价地价快速上涨，从2015年到2019年，土地价格翻了10倍。过去4年翻10倍，大家觉得未来还能再翻10倍！所以，第二，这次投资的回报率极高。于是，人们疯狂了，认购情况极其火热，大家都想一夜暴富。天有不测风云。不久，柬埔寨的政治因素变了！政府全面查处博彩业，支柱产业遭到暴力，经济崩溃，地产失去支撑。任何地产自媒体大V的逻辑都是基于正常的经济发展规律去判断，但有一点，谁都预测不了ZZ因素，但这个因素却能决定一个国家的经济走势。别说欧神，欧仙也不行。自此，西哈努克港楼市崩塌，截止2022年底，城市70%以上的楼盘烂尾。就是在这样的背景下，投资者在微信群里和欧神发生了语言冲突，继而引起线下冲突。打人者打完欧神还扬言“以后只要欧神有活动，就见一次打一次”。口气很大。

【2】

欧神的逻辑很简单：加杠杆，加杠杆，使劲加杠杆。这一套基本是过去所有自媒体大V起家的所谓经验法宝。在“经济良性发展”+“房价持续上涨”+“上涨速度高于资金成本”，这三个因素前提下，这理论绝对正确。楼八曾经也这样操作过，也写过这方面的文章。当时不是不认为房价会下跌，而是认为不会那么快下跌。当时市场也的确如此。

2015年，深圳上海暴涨。

2016年，合肥郑州暴涨。

2017年，全国各地暴涨。这个时代造就了很多大神。很多人开始撰写自己的炒房经历，用多少张信用卡，倒多少资金，倒多少房，赚多少钱……等等，一时间吸引粉丝无数。欧成效也成了那个最大的咖。现在问二个问题：

全国那么多自媒体大V，谁预测到了今天恒大碧桂园融创的现状？

郑州那么多自媒体大V，谁预测到了房地产现状？包括楼八。事实证明：只有时代的自媒体大V，哪有自媒体大V的时代？时代变了，出了狱的黄光裕也束手无策。当然，这不是否定自媒体大V，即使风口在，也只有1%有能力的人借助风口就能赚大钱，也0.0001%的人借助风口就能成为大V，而大多数人，面对风口，终归是随波逐流。

时代下的房产自媒体大V只是一个工具，就像百度导航，如果你不用它，不行，你100%信任它，它也能把你导航到坑里去。

当然，在郑州，楼市最好的导航软件还是“楼八”，毕竟，整个郑州都在传，地产，楼八最专业，这个还是值得信任90%的。

【3】

接着说，第一个问题来了：那些听信自媒体大V买了暴跌房子的人可怜不可怜？虽然我知道会挨骂，但我还是觉得不太可怜。现在的人都沉浸在娱乐“短视频”的快感里，早已经没有了思考能力。甚至有很多人，在抖音上，看到一个人说东，他就信东，看到另一个人说西，他就信西，再看到有人说南，他就信南，当然，如果有人说北，他也信北。没办法，不思考了。楼八也经常刷信息，但我看文章或者视频的时候，我会过滤掉40%的无用信息，30%的虚假信息，而最后的20%也仅仅是作为“参考”。没有脑子的人不但在房产投资上入坑，干啥可能都会踩坑，也没什么好同情的。没人的话靠的住，自己要有逻辑能力和海量的知识储备，别无他法。那么，第二个问题来了：推荐的房子暴跌，推荐的区域血崩，我们该不该抓住自媒体大V暴打一顿？这个问题做个问卷统计吧！

楼八的话

最后，讲一个得罪90%房产中介的事情。我看过一些抖音主播，提到公寓，他们之间有个口号叫“资产不过亿，不要碰公寓”。这个意思是，公寓不能买，除非你钱多得烫手。事实上，10%可投资房产的条件从来不是什么“是高层还是多层”、“是公寓还是住宅”、“是小面积还是大面积”了，而是对城市“核心位置核心资源核心商业核心交通”的占有能力。20年前，友谊大厦贵，因为他是城市的核心，现在呵呵，因为郑州的核心换地方了。他们的话我可以这么理解，资产不过亿，你还真看不懂公寓的投资逻辑，不是吗？最近热销的公寓瑞玺，资产不过亿的人有资格买吗？